文/孟匠
今天，石景山古城南街兩宗不限價住宅地塊出讓，率先打響2020北京土拍戰的第一炮。其中，古城南街1612-757地塊拍出34億元高價，樓麵價直接「破五」，高達52108元/㎡。與2019年的「偏冷」相比，2020年的這個開局，有點火熱。
北京嚴管，是2019年偏冷的原因；但另一個解讀是：樓市偏冷是硬幣的另一面，也說明擠出了市場泡沫，價格實在。
北京有很多優勢，是資金第一城，匯聚的資金相當於兩個深圳，或者上海加蘇州；是中國樓市槓桿率最低的大城市；又是全球五百強總部第一的城市；中國獨角獸企業一半在北京。
雖然北京疏解了非首都功能，控制人口增長，但北京仍然是中國唯一的超一流城市。所以，北京樓市值得長期看好。可以說，當下搶占國家限制開發的樓市品種，是時代機遇。而今，入手北京內城別墅最後的時代機遇已然出現，而這個窗口期還將維持一年左右。機遇一過，入手北京內城別墅，將意味著不僅要付出更大的資本，還要有絕佳的氣運。
2020年，搶占北京內城別墅正當時。該判斷的底氣在哪？
北京土地資源稀缺由來已久，城六區住宅用地供應更是捉襟見肘。從2010年到2019年8月，北京五環內供應住宅用地53宗，而處在西四環至五環之間的僅為6宗，稀缺程度可見一斑。而隨著北京市的全新規劃布局，同時受到市場政策調控限制，可開發的優質土地資源越發稀少。
可即便是缺地，北京還是勒緊褲腰帶，頒布《北京市新增產業的禁止和限制目錄》，禁止東西城開發商品住宅；發布《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，限制四環內各類用地調整成居住用地。
東西城"禁住"與四環"限住"，也催生了北京房產投資新邏輯，即：四環之外才是北京。隨著「非首都功能」的疏解，四環里的住宅，乃至別墅將失去商品屬性，甚至失去居住屬性，成為首都的一道風景線。如此一來，市面上的存量別墅將大量流失，內城別墅加劇稀缺。
北京核心區城市規劃圖
另一點原因，則是受到政策影響。根據《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》的規定：城六區新建項目套型總建築面積最大90平方米；其他區新建項目套型總建築面積以90平方米以下的為主；最大的不超120平方米。而過去幾年，共有產權房的大量入市，直接左右了市面上的供應結構。
從具體供應面積看，80-90平米麵積段太多，改善型大面積段產品供應太少，這導致未來北京稀缺的房子依然是中大戶型，而90平米以下的房子雖然需求大，但整體供大於求。換句話說，未來北京人的房產置換鏈條中，缺少了改善型這一環。對購房人而言，現在是購買改善產品的良機，內城別墅，是當仁不讓的選擇。
與偏冷的2019年北京樓市形成鮮明對比的是，北京土地出讓規則有所鬆動，不限價地塊供應量正在增加，土拍市場意外火爆。
2019年，北京50宗宅地中不限價地塊高達14宗，而2018年僅1宗；2017年，這個數字是0。北京在土地供給側的政策轉向，昭示著不限價地塊將繼續回歸主流。就比如本月，北京將有5宗住宅地塊土拍，其中4宗都是不限價地塊。
純商品房地塊「捲土重來」，會徹底激活沉悶了兩年之久的土市與樓市。但對於購房者來說，這並不是好消息，限價紅利正在消退。
5月，恆基以總價30.2個億拿下孫河不限價地塊，樓麵價高達6.9萬/平米；6月，電建+華潤聯合體以73.4個億的總價拿下石景山古城南街項目，樓麵價格高達5.5萬/平米；7月，中海則以80個億拿下造甲村項目，樓麵價也達到了6.6萬/平米。這些地塊在競拍中紛紛叫出了高水平的樓麵價，未來項目上市勢必定出高價，助推片區房價抬頭。
目前，不少限價地塊項目仍在售，但有限價加持的別墅產品卻極少，像豐臺區國風長安·雲棠這類優質投資標的，已為數不多。而從土地出讓到進入市場，一般需要2年才能對市場有所影響。也就是說，當翻過2020年後，不限價地塊將主導此後城六區的房價。
所以，留給北京高凈值人群搶占內城別墅的窗口期，僅此一年。
投資買房，要看懂現實，也要認清趨勢。
600年京城運脈，造就了北京「西貴東富」的格局。從明清時期的王公貴族府邸，到民國時期社會名流的文化故居，再到建國後一系列的政府大院，京西一直都是京城權貴的聚居之地。有數據統計，老北京89%的名人、名邸都在京西，這是趨勢。
觀北京城市發展軌跡，享譽世界繁榮的CBD、王府井、前門、西單、公主墳、五棵松等，皆不離一條長安街，此金軸是經濟發展的見證，也是財富投資的熱地！而長安街金軸兩側的房產投資，向來不缺財富神話。這亦是趨勢。
國風長安•雲棠實景圖
「西貴東富」的格局，一直延續至今，以至於京西的房產價值愈發稀貴。尤其是五環以內，住宅尚且供不應求，別墅更是稀缺。自2013年到現在，北京五環主城區內別墅供應不足600套，目前在售的別墅樓盤不足10個，而國風長安·雲棠正是京西四環盤屈指可數的花園疊院項目。這就是現實。
2019年2月，位於豐臺的限競房國風長安表現搶眼。作為年後北京第一個開盤的項目，推出633套高層房源，開盤便去化90%，當日銷售24億。隨後，8棟疊拼國風長安·雲棠也於8月開售，吸引眾多北京高凈值人群的目光，至年底共計銷售約15億。全年，國風長安項目累計實現銷售額約50億。
國風長安•雲棠實景圖
與其說北京高凈值人群喜歡國風長安，倒不如說國風長安滿足了北京高凈值人群的需求。
生活需要儀式感，而我們的傳統文化最具儀式性。國風長安·雲棠，傳承醇王府的建築規制，以入園、入院、入戶的三進歸家禮序，讓業主回家之路倍顯尊崇；眼下國潮回歸，國風長安·雲棠將古典建築與北京文化融合，兼具古典大氣與舒適，坐擁此等新中式府院，不失為致敬內心人文情懷的一種方式；以新中式風格設計的牆、門、檐、瓦、窗，將中國傳統建築文化體現的淋漓盡致，百看不厭；又因其為疊拼，循醇王府「左園右房」的規制，以「上園下房」的建築布局，又更好的保證了居住的私密性。
國風長安•雲棠實景圖
此外，對於北京高凈值人群來說，他們不僅僅希望房屋能滿足自身審美情趣，更希望給老人一個養生居住的養老房、給愛人一個舒適的安居房、給子女一個舒適的兒童房。五環內，國風長安·雲棠就是個好選擇。
在教育資源方面，國風長安·雲棠擁有北京城優質的教育資源，從幼兒園到小學、中學甚至到大學全部配套，如北京景山學校（遠洋分校），這可是北京二十所全國重點中小學校之一。
在醫療資源方面，國風長安·雲棠5公里範圍內有6家三甲醫院，其中便有全國前三的301醫院以及302醫院。開車15分鐘還有北京兒童醫院、宣武醫院（老年醫學是重點專科）、石景山婦幼保健院。
至於交通，從北往南看，項目北側3公里是貫穿北京東西的阜石路，全程高架無紅綠燈且不收費；北側1200米是西長安街，這裡有1號線地鐵站；北側800米是在建的18號線；南側300米是M11號線，建成之後將有效連接北京西站、麗澤商務區。
國風長安•雲棠實景圖
隨著北京城市規劃藍圖日漸明晰，核心區房產投資的操作空間正被逐步壓縮，優質投資標的越來越稀缺。而在政府限價紅利即將消退的前夕，在沒有價值爭議的居住帶——京西四五環之間，國風長安•雲棠，為北京高凈值人群提供了一個投資契機。