銷售轉淡：11月單月降15.61%

樓市情緒趨弱，市場復甦動能不足，百強房企銷售端的表現普遍不佳。

中指研究院數據顯示，2023年11月，全國百強房企銷售額同比下降29.2%，環比下降0.6%；2023年1-11月，百強房企銷售總額為57379億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點，銷售額同比連續5個月下降。

克而瑞也指出，當前樓市復甦動能不足，企業銷售端受制於市場整體需求和購買力，表現仍保持低迷；百強房企2023年業績降幅預計將在15%左右。

就保利而言，據其披露的11月運營數據，11月單月，其實現簽約面積159.46萬平方米，同比減少29.57%；實現簽約金額312.37億元，同比減少15.61%；環比來看，該簽約額較10月環比下降5.6%。

2023年1-11月，保利實現簽約面積2257.59萬平方米，同比減少6.25%；實現簽約金額3995.04億元，同比減少0.16%。

不過，雖然市場整體低迷，但也有部分央國企銷售業績仍實現了正向增長。例如，11月單月，越秀地產、綠地控股、中國鐵建等房企銷售額均實現環比增長。

2023年1-11月，中海、華潤、建發、華發、國貿地產等房企銷售額同比增長均超過10%。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，「這些絕大多數屬於央企、國企，融資保持通暢，擁有品牌優勢，銷售表現較好。」

與行業頭部梯隊的其他公司相比，保利的銷售業績增長壓力顯然更大一些。劉平在6月的專訪中也曾直言，「不確定的時期最大的危險，是自身跟不上變化、止步不前。」

今年10月17日，國際評級機構惠譽將保利發展展望評級由「穩定」調整為「負面」，中海、華潤置地仍保持原有評級及展望。

惠譽在評級報告中稱，「由於下滑的銷售和回款或將影響保利發展的現金流入，從而影響其降負債的進程，從中期來看保利發展的槓桿率或持續高於45%」，這觸發了惠譽此前採用的負面評級行動的槓桿率閾值。

據惠譽測算，2023年中國全國新建商品住宅銷售額將下滑10%—15%，降幅大於此前0%—5%下降的預期。

鑒於行業銷售的小幅下滑，惠譽預計2023年和2024年保利發展的銷售額每年或將縮減5%，而此前惠譽預測該公司銷售額為2023年增長5%，2024年持平。

目前，樓市仍在築底。12月7日，中指研究院發布了《中國房地產市場2023總結 & 2024展望》報告，認為2024年新房銷售市場依然面臨調整壓力。

中指研究院預測，在中性情形下，2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%，規模在11億平方米左右。樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意願有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長，絕對規模略高於12億平方米。

圖片來源： 中指研究院《中國房地產市場2023總結 & 2024展望》

「而在悲觀情形下，2024年，宏觀經濟下行壓力大，居民收入預期不穩以及房價持續下跌影響下，全國商品房銷售面積下降約8.6%，規模低於11億平方米。」該機構指出。

這也意味著，即便是高居榜首的保利也不能有半分鬆懈，還需竭力沖業績，保障回款。

毛利率隱憂：2023年前9月降至19.37%

保利能在行業調整期一舉登頂，除了對手退步，離不開逆勢拿地、核心城市的貢獻。尤其是近兩年，保利在拿地選擇上更近聚焦高能級城市。

今年9月末，保利斥資1082億元拿地約68宗，其中38個核心城市拓展金額占比99%，同比去年增加9個百分點；一二線城市拿地金額更是高達83%。

核心城市拿地力度的持續加大，也導致保利的土地成本快速上升。數據顯示，2020年至2022年，保利的土地成本由650.69億元增加至1014.63億。期間，公司新增土儲樓麵價由7388元增加至2022年的1.53萬元，增幅達106%。

根據中指研究院數據，截至2023年11月，保利權益拿地金額813億元，拿地面積為546萬平方米。據此測算，保利新增土儲樓麵價為1.49萬元。

土地成本增加了，銷售價格是否增加了？綜合公告來測算，2023年前11月，保利銷售均價為17696元/平，同比增長6.5%，較2021年均價16049元/平增加9.3%。

「土地成本連年大幅增長，簽約均價和結算單價增長卻不明顯，兩者之間不斷縮小的『 剪刀差』使得保利毛利率承受越來越大的壓力。」銀河證券在研報中指出。

拉長時間線來看，最近一個完整財年即2022年，保利的整體毛利率為21.99%；到了2023年前9月同比下滑5.1個百分點至19.4%，系2003年有歷史數據以來的最低值。

同期，保利2022年歸母凈利潤下降33%至183.5億元；2023年前三季度該數據為132.93億元，同比增長1.33%。

還需注意的是，保利正在「醞釀」資產減值計提，這或將進一步影響其在2023年的利潤表現。

據澎湃新聞報道，保利曾在11月6日召開的電話會議上表示，「最近一年公司拓展了約5200億元的貨值，從結構上來看有75%的貨值在核心的38個城市，去年在謹慎的原則下公司還沒有做減值，但今年需要重新評估一下減值的需求，以風險防控為主。」

財務壓力上升：2023年前9月凈負債率達62.9%

經營業績承壓之外，保利的財務壓力也在持續增加。數據顯示，與其他規模相當且擁有國資背景房企相比，保利的負債率偏高。

以凈負債率為例，截至2023年三季度末，保利的凈負債率為62.9%，而萬科、招商蛇口分別為53.9%、凈負債率41%；同期，保利發展剔除預收款項資產負債率為66.2%，已逼近「三道紅線」要求的70%的底線。

不過，去年11月以來，地產政策的優化打開了房企融資的空間，作為頭部央企的保利發展擁有低成本且通暢的融資渠道，應付短期負債綽綽有餘。

企業預警通顯示，今年以來，保利有116億元境內債券到期，而其僅在一季度就發行了短期融資及公司債合計65億元。

到了二季度，保利的融資動作有所減少，僅在5月初正式成立一筆住房租賃定向資產支持票據信託，其中優先級規模8.361億元，次級規模0.929億元。

近期，保利又在上交所成功發行9.41億元ABS，這是其20億元新儲架下的首期產品。保利還透露，「今年四季度或者明年一季度還有機會進行股權融資，100億元的融資體量變化不大，在尊重事實的基礎上，公司還是想儘量有資金擴充，擴大規模，想擴大權益槓桿。」

但值得警惕的是，保利的應收帳款和預付款項在不斷增加，壞帳風險也需關注。截至今年6月末，其應收帳款為47.13億元，較期初增加10.74%；預付款項374.81億元，較期初增加66.17%。

圖片來源：保利發展2023年半年報

而在2023年半年度報告中，保利曾披露應收帳款欠債的前5大企業，其中除碧桂園一家子公司外，其餘4家均為地府政府所控制的公司；所欠預付款的前5家企業則均為廈門市土地發展中心、深圳交易集團有限公司等類型的地方政府機構，合計預付款162.72億元，占整體預付款超四成。