2020年樓市靈魂拷問：六個錢包還剩多少？

地方政府在拉抬樓市，這是肯定的。

前有廣州限購微松，第一次一線城市釋放放鬆信號；後有成都以「人才」名義解除了限購，這是西南第一超大城市。廣州得到官方確認，成都流出紅頭文件。

樓市不像股市，非常容易被政策操控。今年初一個沁園漲價，就能引爆整個樓市，就可想而知了。

但樓市再計劃經濟，也不能完全脫離市場規律。

這個規律就是：老百姓口袋裡還能不能掏出錢？用當下流行的話說，六個錢包還剩下多少？這應該可以說是，2020年樓市的靈魂拷問，也是懸念之一。

央行發布報告，揭露中國家庭最新負債情況：

2018年末，我國住戶貸款47.9萬億，超一半是住房貸款，同時槓桿率為60.4%。2008年的槓桿率是17.9%。要知道，美國的居民槓桿率從20%升到50%，用了將近40年。

再來看一組數據：2018年末，我國住戶債務收入比為99.9%，也就是，一年的收入剛好能用於還清債務。更嚴峻的是，收入增速遠遠低於債務增速，低了7.5個百分點。

槓桿哪裡最高？根據報告，2018年末槓桿率超過全國水平的省份直轄市有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

其中，浙江的槓桿率增速，排全國第四，而杭州的槓桿率（136.7%）是全國第三，排在杭州前面是廈門（172.2%）、深圳（144.4%）。

我們不得不發出一個疑問：房價再暴漲一輪，老百姓還有錢嗎？還有加槓桿的空間嗎？

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蕭山科技城、江南壹號院、融創歸心社區

@成鑫

老師您好。我要買300萬左右的房子，很喜歡融創江南壹號院的小戶型。請問您對這個房子的看法，值得買嗎？（我買來婚房自住，比較看重小區的人文環境以及升值潛力）

樓先生：要說值不值得，江南壹號院有很多值得關注的方面。比如它的產品本身，就是融創的壹號系。項目規劃之初就是打造區域標杆，所以說，底子就是好的。比如它的地理位置，是擁江發展的一部分，現在感覺還不夠明顯，等明年亞運村這個版圖拼上去了，蕭山科技城的存在感會很強烈。還有它的精裝標準、小區內的配套設置，在杭州同等價位的樓盤中，都是很難得的。

從投資邏輯上來講，300萬預算，是不是一定要買江南壹號院，可能要打一個問號。但從自住需求，或者眼光放得遠一點，對江南壹號院，對蕭山科技城可以不用懷疑。蕭山科技城的起點之後，在杭州都是數一數二的，這裡已經有很厲害的學校、醫院，接下來商業也馬上要開始了。未來幾年，包括機場快線、奔競大道以及亞運會X線，交通骨架也會徐徐拉開。

你說的人文環境，有點虛無縹緲了，比較難講。但融創的服務軟實力，還是很厲害的。從候潮府、玖樟台等交付情況，架空層都設置了融創的歸心空間，有書享、樂活、果殼、足跡，都是比較實在、比較接地氣的服務內容，業主認可度很高。至於升值潛力，融創的房子本身沒有問題，主要看蕭山科技城怎麼發展，目前來看，這個區域發展也是篤定向前的。

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買房子就是買城市、舟山vs上海、通貨膨脹

@jinling

在舟山東港區城府有一套94方，中介出142萬，自己拿去裝修後再出售，你覺得要賣嗎？去年底買了一套大城小院，按揭了150萬，現住浙大北校門的老破小69方，離地鐵3號線50米。杭州沒有房票，女兒戶口遷到上海，有一張房票，但上海太貴，我總共資金200萬，買上海只能老破小，請問舟山賣掉之後，是還按揭，是找別的投資，是存銀行，還是不賣？萬望老師搭搭脈。

樓先生：不管怎麼樣，舟山的房子可以先處理掉。關於舟山的市場情況，你可以看一看我們推出的「城市洞察系列報道」之舟山，從人口指標看，已經連續5年負增長。從長期看，房價和人口密切相關。再換一個角度，買房子就是買城市，上海、杭州的城市能級，不是舟山可以相提並論的。

從中央的意思看，還在堅持「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，只要這個基調在，房地產就不會翻江倒海。所以，如果不考慮上海的老破小，可以找其它投資渠道，只要年收益七八個點，也不是不可以。然後過兩年資金更充足了，再去上海買房。總之，不要去還按揭和存銀行，寧可買上海的老破小。記住，通貨膨脹才是最可怕的。

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550萬內、城北運河灣/文瀾小學、天空之城

@833

目前有一套同城印象大三房自住，家裡兩個孩子2023年要讀小學，考慮學區+改善置換，總價550萬以內，工作在未來科技城，天空之城和富力都可以考慮4房，但小學目前不確定，有點糾結，蔣村附近次新房只能選擇89方三房，還有就是運河灣兩個融創的樓盤，那邊引進的學校也未定，請問要如何選擇？

樓先生：從學區角度考慮，買蔣村的次新房或者買和家園、萬科玉泉之類，主要就是圖穩。但相應的，單價也就高了，不能很好地滿足改善這一點，甚至還有些退步了。目前看，未來科技城的公辦小學，肯定比不過西湖區的求是、競舟。所以，改善多一點，還是學區多一點，就得有所取捨。

我們強調過一個觀點：學區並不是一層不變的，要用發展的眼光看待。尤其是一些新建的小學，說不定過幾年也能成長為區域內很不錯的學校。像未來科技城這樣的區域，今後教育資源肯定不會差的。從這一點來講，大方向還是建議你把握一下杭州富力中心或者天空之城，在學區和改善之間，能有一個比較好的平衡。

另外，城北運河灣的兩個樓盤，一個天閱雲合源，一個風尚望和灣。根據規劃，運河灣的北面就有一個公辦小學，基本已經確定跟文瀾小學簽約。這兩個樓盤最大的優勢，是屬於運河邊的房子，又緊挨著橋西，比較吃虧的地方是沒地鐵。

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生活＞房子、商業性質不動產、不能亂折騰

@lingphil

手頭一套孩兒巷50方，世紀之光110方滿兩年正在尋租，自住楊柳郡，商業2套世紀之光商鋪50方帶租約，濱江龍湖天街上蓋Loft50方明年交付。目前家人搖中曉風印月，還款有壓力。打算明年龍湖交付後賣掉，商鋪目前掛出去了，但不太好賣。想出掉世紀之光，但又覺得會浪費一張房票。是賣掉還是艱苦幾年繼續自持？

樓先生：始終要記住一點，我們買這麼多房子是為了什麼？難道不是為了讓生活更好一點嗎？我們都很缺乏安全感，所以一直在延遲享受，但總歸要把握一個程度的問題，如果太過頭，就是本末倒置了。所以，賣掉還是持有，最關鍵還是看你們需要怎樣的生活質量。

再來看行情。從長期看，房子還是最保值的資產，只要現金流沒問題，可以繼續拿住。但短期，房子不可能有很好的漲幅和收益。也就是說，雖然世紀之光是很靈活的，也比較優質的資產，但這個時候賣掉，也不吃虧，畢竟有曉風印月給你打底。

其實，如果一定要出掉一套房子，才能應對曉風印月的還款，那相比之下，世紀之光或孩兒巷50方，更值得用來折騰。而不是商鋪或酒店式公寓：商業性質的不動產，當初買進的時候就應該是長持準備，瞎折騰的話，很容易不賺錢。

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二手房價格浮動、倒掛利差、不要亂折騰

@Vanka

老師你好。手上有一套楊柳郡三期剛交付131方，又想置換對面公園1872或雲悅灣145方，但對面兩個樓盤需要搖號，1、擔心先賣楊柳郡再搖號，對面兩個盤搖不中，2、先搖號再賣也擔心沒這麼快出手，老師覺得要不要換？或者先賣後換？

樓先生：如果是自住，可以任性一點，置換也是可以的。因為自己喜歡的那套房子，才是最好的房子。如果是投資，跟楊柳郡相比，儘管目前公園1872和天悅江灣還是有一點點價差，但還值不值得去折騰，就要打一個大大的問號。現在看，還能占到一點限價的便宜，但二手房的價格是浮動的，再算上時間成本，就很難說了。

接下來，二手房行情大機率還是要往下掉一點。所以，大方向上，投資的話，除非賣掉之後，去搖其它還有肉眼可見的利差紅盤，不然就沒什麼折騰的必要了，不如就這樣拿著楊柳郡。退一步講，折騰置換有這樣那樣的風險了，拿著反而是穩當的：一是艮北板塊會越來越好；二是楊柳郡在板塊內有很好的競爭力。