回望走過的2019這一年，無疑依然是「調控年」。全國範圍內收緊性調控政策不斷加碼，政策出台次數不斷增加。堅持房住不炒，並用一城一策的調控措施，把穩地價、穩房價、穩預期落到實處，促進房地產市場平穩健康發展。
從蘇州層面來看，2019年蘇州重磅調控政策頻出，限購限售加碼嚴厲，調控力度持續「高壓」狀態，年末房貸利率也未見放鬆。
在嚴厲的調控政策之下，蘇州房地產市場由高熱逐步轉冷，土地市場漸趨理性平穩，樓市需求量應聲而落，成交量下行，市場持續分化。整體房價持穩。
今天就來回顧總結一下，今年蘇州發布了哪些重要的房產政策？對蘇州樓市又產生了哪些影響？
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5.11園區、新區獅山局部限售新政
今年1-4月，蘇州土拍如火如荼，新房供求兩旺，二手房市場成交量價新高，熱度節節攀升。基於此背景，5月新政月，調控政策接踵而至。
5月11日晚間蘇州政府出台了5.11調控新政，針對熱點核心區域局部限售。
5.11調控政策主要內容為：土地市場方面，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置，區間設置為超過市場指導價5～10%；住宅市場方面，園區和新區獅山板塊新房限售三年，園區二手房限售五年，優化完善住房學區和人才優購政策。
5.11調控新政的出台，是政府針對市場高熱區域的「對症下藥」，打擊園區、新區獅山熱點板塊投機炒房行為，鼓勵自住購房，穩定房價。同時，從土地報價源頭控制，希望房企理性拿地，利好人才購房，鼓勵優秀人才定居蘇州。
5.16園區「五年一學位」改「九年一學位」
5月16日，蘇州市政府發布關於貫徹《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》通知。其中針對新購住房「五年一學位」調整為「九年一學位」，打擊炒作學區房的行為；規定園區樓盤60%商品住房優先出售給特定人才，對5.11調控新政中提到的學位政策和人才優購政策進行了細化。
此舉大大限制了園區學區房的流動性，嚴厲打擊短期投資客炒房，使之重新回到自住、自用的屬性上，使得園區學區房價值弱化，房價趨於穩定。
7.24限購限售重磅加碼 全局調控
5.11調控新政落地後，收效不足，蘇州市商品住宅的成交量持續高位，熱門板塊的熱點樓盤即開即罄。在土地市場和住宅市場熱度居高不下的背景下，7月24日晚上，蘇州樓市調控再度升級。
7.24調控新政重點內容為：加強土地出讓管理；蘇州市區及崑山、太倉外地戶口買房要求3年內要連續2年不間斷地繳滿社保或個稅；新房3年限售，二手房5年限售；限售範圍包括蘇州6個大區；加強住房信貸稅收管理，新政於2019年7月25號開始實施。
自此，蘇州樓市史上最嚴厲政策誕生，成為限購、限價、限貸、限售的「四限齊活」城市。購房門檻大為提升，短期內投機型購房需求受抑制，蘇州市場的需求量銳減，同時置換客戶的變現周期將大大拉長，對於一二手房成交降溫作用明顯。房價也趨於平穩和健康。
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從局部調控的溫柔一刀，到全局調控的一步到位，如此嚴苛的政策環境下，蘇州樓市全面降溫。
縱觀蘇州新房市場，7月以前供不應求，4-7月份月均成交100萬方，行情火爆居高不下。7月成為蘇州新房市場的分水嶺和轉折月。724調控新政成效立竿見影，8月以來供大於求，供求比呈現走高趨勢，市場需求量逐步萎縮，成交量下滑明顯。
土地市場也接連降溫，火熱預期不再。724新政後地市走冷信號明顯，相城渭塘31號地塊流拍，也是2019年蘇州市區首現流拍。底價、低溢價成交成為主流，多宗地塊由國企托底摘牌。
再看蘇州二手房市場，今年春節後，土拍勢頭猛烈，助燃二手房熱度持續升溫，二季度成交量尤其高位。上半年市場整體火熱，房東心理預期高，房價波動也較大。
隨著5.11園區二手房限售出台，7.24政策加碼調控，五大區跟進園區的限售政策，限購對購房者資質要求的再度升級，加之下半年園區限價新房放量供應分流二手房，使得投資客觀望、剛需客等待資格的境地嚴峻，下半年蘇州二手房市場降溫顯著，近6個月成交量持續大幅下滑，有價無市、降價拋售現象屢見不鮮。
其中，園區學區房受政策衝擊影響較大，比如價格高、戶型大的園區老舊學區房。房齡老、總價高、難脫手，不占優勢。園區學區房受抑的同時，古城區學區房小戶型的熱度有所升溫。
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7.24蘇州樓市調控政策中提及，蘇州會進一步加強住房信貸稅收管理，紮緊蘇州樓市的口袋。伴隨著蘇州樓市調控重磅升級，下半年信貸政策也持續收緊。
2019年下半年以來，尤其是從7月中下旬開始，不少熱點城市的房貸利率出現明顯上調，步伐密集，且貸款難度加大。
7月全國房貸利率普漲，其中蘇州首套房貸利率環比飆升16個基點，強勢回彈，一躍成為全國房貸利率水平至高點，也是僅有的首套房貸利率水平破「6」的城市。
7月24日前，蘇州多家銀行就已經從首套上浮20%調整至首套上浮22%。新政落地後，8月蘇州房貸利率普遍調整為上浮25%，額度普遍緊張，放款時間拉長或不確定。
8月25日，央行關於房貸利率出公告，10月8日起執行，其中規定：
首套房的貸款利率不能低於相應期限的LPR，二套不得低於相應LPR+60個基點。（8月20日，LPR形成機制改革後的首次報價誕生，1年期LPR報價4.25%，5年期以上LPR為4.85%，5年期以上LPR保持不變）。
也就是說，以前央行的基準利率*折扣率，10月8日後，變成現在的LPR+基點。
10月8日起，LPR房貸新政正式執行。蘇州房貸利率整體變化不大，基本穩定在6字頭。11月20日，貸款市場報價利率（LPR）歷史首次降低，微降0.05%，央行降息釋放利好信號，貸款利率存在放鬆可能。
但從年底目前蘇州房貸利率來看，仍未有下降和放鬆。首套首貸利率普遍6.13%，放款時間2-3個月左右。
從近期樓市的政策面看，「房住不炒」是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放鬆。市場表現來看，蘇州樓市調控成效顯著，地市樓市整體趨於穩定理性。短期內蘇州房貸市場持續平穩仍將是主流，不會有太大的變動空間。
綜上，今年蘇州樓市出台政策穩准嚴。受持續高壓調控政策影響，蘇州市場表現趨於平穩，已達到此前調控的主要目的。明年樓市調控政策指向又將如何？
12月10日至12日，中央經濟工作會議在北京舉行。中央定調2020樓市，對於明年的蘇州樓市走向也奠定了一個初步基調。
其中第三條再次重申房住不炒，因城施策，要求穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
第五條要求推進長三角一體化發展，打造世界級創新平台和增長極。
樓市調控大方針沒有變化，「穩」仍將是2020年房地產市場政策的主目標。