案例分析

例：理個稅公司為一般納稅人，主營地產租賃業務，2019年3月份與乙公司簽署一份租賃合同，租賃期3年，從2019年4月1日到2022年3月31日，總金額為327萬元，銷售額300萬，銷項稅額27萬。理個稅公司按一般方法計稅，租賃合同約定2019年4月1日將標的交付乙方並收取保證金30萬和租金327萬。

增值稅

財稅［2016］36號，納稅人租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，甲公司2019年4月份應就其取得的327萬元計算繳納增值稅，按一般方法計稅，銷售額300萬，銷項稅額27萬，押金30萬不繳納增值稅。

會計處理

在租賃期內各個期間，出租人應當採用直線法或其他系統合理的方法，將經營租賃的租賃收款額確認為租金收入。其他系統合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產所產生經濟利益的消耗模式的，出租人應當採用該方法。

甲公司應在2019年、2020年、2021年、2022年度分別確認75萬，100萬，100萬，25萬

1.2019年4月，收到租金和保證金

借：銀行存款 327

貸: 預收帳款 300

應交稅費-應交增值稅(銷項)27

借：銀行存款 30

貸：其他應付款-保證金 30

2.確認2019年收入

借:預收帳款 75

貸：租賃收入 75

3.確認2020年收入

借：預收帳款 100

貸：租賃收入 100

4.確認2021年收入

借：預收帳款 100

貸：租賃收入 100

5.確認2022年收入

借：預收帳款 25

貸：租賃收入 25

企業所得稅

租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

租金的支付時間是租賃合同的重要條款，承租人應當按照租賃合同約定的租金支付時間履行支付租金的義務，因此自合同約定支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬於出租人所有，發生財產轉移的法律效力。企業租金收入金額，應當按照有關租賃合同或協議約定的金額全額確定。

根據《國家稅務總局關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條「關於租金收入確認問題」規定：

如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

理個稅公司在2019年度確認75萬元所得稅收入。

房產稅和印花稅

房產稅

2019年1-3月從價計征，4-9月從租計征，房產稅的計稅依據為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內按月分攤後的價格，也就是按75萬繳納房產稅，75萬×12%=9萬元。

也有地方要求，納稅人根據租賃合同一次性收取數月（年）租金的，一次性繳納房產稅。

各地差異，具體請與主管稅務機關諮詢。

印花稅

合同里含稅金額和不含稅金額是分開的，按不含稅金額計算印花稅300萬，稅率是千分之一，稅額3000元。

如果您覺得文章有幫助，請點擊右上角「+關注」，每天及時獲取實用好文章！

「理個稅」提供最專業個稅資訊及籌劃與綜合管理服務。