近日，有網友前來諮詢，稱自己購買的二手房被法院查封了，想要知道自己簽訂的房屋買賣合同是否有效，是否能夠正常履行合同以及如何維權。二手房被法院查封分為簽訂合同前和簽訂合同後兩種情況，以簽訂合同這個時間點來說，房屋被查封的結果截然不同。
如果房主故意隱瞞房屋的真實情況，中介機構又沒有盡到核實的義務，以及購房人沒有實際調查房屋的情況下，可能出現簽訂合同前，房屋就被法院查封的情形。根據《城市房地產管理法》第三十七條：「司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。」這條規定屬於「強制性規定」，違反該規定簽訂的房屋買賣合同無效。
對於無效的合同的處理原則是自始無效，返還財產、賠償損失。因此在簽訂購房合同前房屋已經被查封的，購房人只能自認倒霉。現實生活里，購房人更鬧心的還在於購房款難追回。如果因業主債務問題導致的房屋查封，那麼極有可能購房者提前支付的購房款成為「肉包子打狗一去不回」。就算到法院起訴，勝訴後，在執行階段查封房屋時也會出現輪候查封的情形，結果十分不樂觀。
要想防範這類的風險，首先在簽訂合同前，到房屋登記部門查詢房屋的真實情況，是否存在「限制交易」的情形。第二點是在簽訂合同時，尋找有實力的房屋中介公司，要求其對「簽前查封造成的損失，先行墊付。」也就是當房屋出現簽前查封的情況時，由房屋中介先行返還購房款。第三，在合同中強調房屋中介的「擔保」責任。也就是在「中介合同」中約定，中介公司承諾保障交易的順利進行，保障購房人實現購房的目的。有了這樣的約定，倒逼房屋中介公司履行核實房源的義務，同時出現問題後，也可以要求房屋中介公司承擔責任。
相比較簽前房屋查封的情形，簽後房屋被查封對於購房人來說，要有利很多。簽訂二手房買賣合同後，要經過繳納定金、網簽、辦理手續這個過程，這個過程順利的要一周時間，長的可能多達幾個月，甚至幾年。期間很有可能出現房主因為債務糾紛，房屋被法院查封的情形。首先要明確的是，此時簽訂的房屋買賣合同是有效的，在此前提下，就出現了兩種情況，一種能得到房屋，一種是無法得到房屋。當然對於每個購房人來說，交易能夠順利進行，最終得到房屋是最佳的結果。
奔著這個目標，購房人要立刻到法院提出案外人執行異議，並且依據法律規定，提供自己的證據。案外人對於房屋執行排除執行力的法律規定是，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。請注意這些規定，要按照這些規定來組織證據，如果無法提供這樣的證據，那麼很遺憾，購房人也無法獲得房屋的所有權了。
對於購房人來說，要防範這樣的風險，最好的辦法就是儘快完成房屋變更登記，如果無法完成登記，也要儘量居住到房屋裡去，並取得不是因為自己的原因，無法變更房屋登記的證據，只有這樣，才能排除法院的執行力，獲得房屋的所有權。