▎在濟南落戶利好釋放之後的兩個月內，濟南樓市對購房者的「饑渴」沒有明顯緩解，今天濟南樓市參考團隊去唐冶、孫村探盤，發現很多售樓處比較冷清，一些大樓盤的營銷中心甚至有點靜悄悄，我一度懷疑人家是不是在偷偷摸摸祭天。開個玩笑……
野狼disco
寶石Gem - 野狼disco
作者 | 參考君
出品 | 濟南樓市參考
經歷過年初一波漲搶之後，濟南樓市又進入新的輪迴。用「斗轉直下」來形容目前的局勢，比較貼切.很多粉絲在交流的時候，後悔的一聲嘆息，唉,真該再等等，現在買房多合適。更為奇妙的是，後台現在有部分粉絲開始諮詢：
「租房好還是買房更理智」？
對於這樣的問題，參考君只想說：
再多的負債也是資產，再少的房租也是消費。
2016年以來的暴漲讓很多人認識到了現實的殘酷：濟漂10年，最大的成果就是幫房東還完了房貸；然而2018年下半年以來的濟南樓市，又重新讓我們認識了現實的魔幻：同樣的錢，以前等幾天，一個衛生間沒有了；現在等幾天，多了一個衛生間。
這幾年樓市搞的大家很混亂：上車吧，擔心上車之後票價就降了；不上車吧，又擔心如果有一天突然變天，又會把自己淋的狼狽不堪。
NO. 1｜壹
濟南樓市價格戰哪家開發商降幅較大？
你知道下半年，地產圈的營銷策劃總監渠道銷售小紅帽是怎麼過的嗎？
大部分開發商過得都無比艱難，案場找個客戶像挖古董，好不容易挖到一個，還是對面競品轉過來的隔壁的客戶；轉戰濟南各大片區拓客，好不容易在街頭逮個看起來還比較好說話的小哥哥，連忙遞上一張製作精美的傳單：
小哥哥看房嗎？就幫個忙充個數唄。
各個售樓部白天死靠案場，晚上總監把渠道按在地上摩擦：銷售不出單，跟不下蛋的雞有什麼區別，只有宰了祭天。
現在的營銷總監就像雍正王朝里西北平叛的年羹堯，一直找不到叛軍的主力決戰，一直派哨兵出去偵探，找不到的哨兵就拉出去砍頭，一批批的哨兵被砍頭，年大將軍知道，不砍哨兵，自己可能會被雍正拉出去祭天。
年羹堯找不到叛軍，那是因為燈下黑；總監們找不到客戶，那是因為價格沒有降到位。人就在你眼皮子底下。
儘管，官方數據顯示，從今年前三季度的成交量並不像市場表現的這樣「慘烈」。今年1至9月，濟南市商品住宅共計銷售了5.99萬套，銷售面積755.96萬平方米，同比增長3.98%，總體保持了平穩的態勢，並未出現價量齊跌的態勢。
然而具體到部分樓盤，跌沒跌？跌了多少？自己人知道，之前老業主知道，要不然也不會有人去砸北湖的售樓處。
低迷的不止部分樓盤的成交，還有房價。濟南哪家開發商降價幅度較大？恆大、旭輝說自己小幅降價，對面的競品和老業主，絕對不會同意。
長清的恆大綠洲7字頭，北湖的恆大濱河左岸去年探盤還是1萬8，今年現在1.3萬就能買，旭輝的星瀚城10500起的單價，直接讓隔壁投資客情何以堪……
NO. 2｜貳
降價確實管用
看到這樣的價格，這樣的降價幅度，很多營銷總監，特別是周邊競品的總監們，肯定會感嘆，這tm要搞事情啊。話音未落，可能馬上就去申請調價了，於是濟南的房價體系開始鬆動。
價格戰一旦開啟，只有跑的最快的那個是贏家。很多時候，當局面遲遲打不開，降價確實管用。
在濟南降價比較兇猛的一個是恆大，一個是旭輝，這是他們的全國性戰略。
比如恆大，8月開始促銷搶收，9月成績就顯現。根據中國恆大2019年9月披露的銷售數據：9月份公司實現合同銷售面積826.60萬平方米，環比增加83.98%，同比增加37.81%；合同銷售金額831.10億元，環比增加73.8%，同比增加31.9%。9月銷售831.1億，刷新單月銷售記錄。
如果把房地產看作是一項純粹的生意，恆大確實幹的漂亮。然而，房子這個東西就不僅僅是純粹生意，涉及民生。就算恆大再便宜，如果你要買，參考君還是要建議要謹慎，因為恆大幾乎每年都有大促銷，選擇了恆大就意味著你有一天也會面對恆大降價的問題。恆大濟南項目的其他問題，改天可以好好說一說。
另外一個在濟南降價幅度較大的開發商是旭輝，效果也很明顯。2019年10月10日，旭輝控股集團披露了2019年9月銷售簡報：9月份公司實現合同銷售面積111.37萬平方米，環比增加15.34%，同比增加18.78%；合同銷售金額200.00億元，環比增加45.35%，同比增加30.12%。
聰明的都會先發制人，率先啟動價格戰，搶收一部分客戶。然而，有的時候甲和乙打架，通常會把丙幹掉。
很多剛在牛市高價摘地的開發商，看到周邊如此價格戰，傻眼了：我們是來改善濟南的人居條件的，你們一個個價格開這麼低，我要怎麼改善濟南人居？逼著我做慈善嗎？
高品質產品不成，低價格不就，所以我們看到，那些在其它城市做成標杆的產品繫到了濟南，一樣隨行就市，改善不改善人居的，我先活下去再說。
高價買地，低價賣房，對於踩到這個節奏的開發商們來說，這無疑是最壞的時代。他們也遇到了奇葩對手，就比如恆大在濟南，這幾年一直沒有拿地，西客站的518慢慢悠悠沒建起來，降價跑的倒是挺快。
但狄更斯和《野狼disco》也說了，這是最壞的時代，也是最好的時代。對於購房者而言，這個時代就不算壞。
NO. 3｜叄
冰冷樓市裡的一絲溫存就是給了我們足夠的看房周期
當前濟南的行情，就給了購房者們足夠的看房周期。
這在之前你敢想嗎？連夜籌款，半夜排隊買房，全款優先，共享單車挪到一邊，進了選房區，你根本沒有挑選的機會，有啥買啥。價格？對不起，一口價，就算居住公寓也是一口價，愛買不買，不買下一位……
現在好了，我們有足夠的時間，從容看房選房。不要小看這個看房周期，大家可以認真分析自己的需求，了解財務狀況，查閱市政規劃，選定區域，對比開發商實力，研究戶型園林價格樓層，可以橫縱向對比價格，再找個漂亮的置業小姐姐。
當然還有價格戰，切切實實給真正的剛需帶去福音。
以前要掏六個荷包的，現在只用掏五個荷包了；
以前當天就讓你交全款，現在首付都可以分期了；
以前都痛恨濟南房價高，控訴高房價毀了年輕人，高房價壓抑了消費，現在仿佛又回到了那個沒事蹦迪的閒憩年代。
明天周六，周杰倫濟南奧體演唱會就要開唱，門票早在幾個月前就分分鐘售罄，於是有人調侃，諷刺高房價阻礙消費的危害：
房價還是太便宜了，真的，濟南房價還是太便宜了，這些人居然還敢去買門票看演唱會了。而且售罄速度這麼快，都快趕上前幾年用秒來計算的開盤現場了。
如今房價的調整，確確實實讓很多購房者省下了不少錢。如今濟南撿漏幾乎來了，很多人發現自己沒錢了。參考君從去年到今年，很自豪的一件事就是，在2017年年底到2018年年初建議趁著棚改熱潮，處理掉手裡的二手房，高位套現，準備子彈，等待撿漏時機。
有的時候做成一件事真的需要氛圍的烘托。要想再高點賣掉房子需要氛圍，要想撿漏也需要眼下濟南這樣價格戰的氛圍。
很多人會問，參考君你怎麼今天竟然文章里插了一首《野狼disco》？參考君有時候在想，買房和寫歌有很大的相似性。
《野狼disco》火了之後，作者曾經做過一段精闢的總結：「這個時代音樂需要的就是有氛圍，一旦這歌有氛圍，這個歌就成了；一旦你人活的跟你這個歌是一個氛圍，你也成了。」
我們同樣會發現，買房也是如此。我放了這樣一首烘托氣氛的disco，你就幫我轉發轉發唄。
投資置業這件事越來越需要一個可靠的朋友幫你參考一下。濟南樓市參考一直在做付費投資置業服務，已經有2萬多個粉絲付費諮詢過，知識星球一對一服務平台目前已經有接近450人加入，他們享受到了全年的一對一服務，實實在在幫助很多購房者節省了購房成本，也實實在在幫助很多業主避免投資入坑。感興趣的朋友歡迎加入。另外，我們是濟南樓市參考，大家千萬不要搞混，我們是紅色logo，我們目前成員比較之下更多……
全文完。
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