隨著疫情的好轉，濟南樓市活力逐漸恢復。
不少新樓盤要麼陸續公布案名，要麼即將開盤，作為購房者來說，完全不用擔心買房沒得選，現在的濟南樓市樓盤很多，供大於求，我們還是能好好挑選一個適合自己的樓盤。
有一部分人是老城區的地緣客戶，他們傾向於買老城。之前幾年老城區的新樓盤比較少，但現在隨著濟南棚改舊改的推進，特別是一些舊改進展緩慢的片區，例如北湖，濼口現在改造力度正在提速，不少新樓盤正在湧現。
濼口的綠地新里璞園，還有今天剛剛公布案名的北湖金地商置的金地·湖城風華。前者很多人已經熟知，但後者作為一個全新樓盤，很多人並不了解。今天參考君為大家分析一下這個天橋北湖的全新樓盤。
NO. 1｜壹
金地商置接盤海爾北湖2宗住宅地塊
說起北湖，很多老濟南一把辛酸淚，真的是什麼都不想說。
2019年5月份，一家名為「濟南海盈房地產」的地產公司在北湖片區拿下了5宗土地，包括3宗安置房用地和2宗普通商住混合地塊。沒錯，這家公司就是海爾旗下的地產公司，當年海爾在北湖畫了一個好大的一個圈。
這個圈，當年畫的餅，已經沒人再提。而且部分地塊已經被其他開發商接盤，拿地不久，濟南海盈房地產股權發生變更，接盤方為金地商置集團旗下公司，占據了90%的股權！
今天我們要分析的這個北湖金地商置的金地·湖城風華，就是海爾去年5月拿下的2宗普通商住混合地塊，現在由金地商置負責開發。
金地商置接盤之後，目前已經進入開發階段，新項目案名定位金地·湖城風華，很多購房者會關注，老城區的房子會不會很貴？這個樓盤到底怎麼樣？參考君今天為大家客觀分析一下樓盤周邊的環境和樓盤本身的一些優劣勢。
NO. 2｜貳
深處北湖，距離大明湖2公里
那麼近又那麼遠
北湖周邊航拍一覽，拍攝於2019年8月
很多樓盤一入市就喜歡給自己打出高端的標籤，然而高不高端不是自詡，而是要實際情況，以及購房者的評判。
個人認為金地湖城風華的優勢在於，距離大明湖2.0公里，還算比較近，但我們也應該看到，就這2.0公里的路程比較「崎嶇」，因為你要穿越城中村，穿越北園高架，還要穿越鐵路涵洞，所以看似距離大明湖很近，實際上如果你是步行或者騎行去大明湖，這段路程可能不是特別順暢。
所以金地湖城風華炒作自己距離大明湖近，很容易理解，但作為購房者來說，我們需要明白，一牆之隔也可能是天堂地獄的差距，北園高架、膠濟鐵路、待改造的城中村，都會是這道牆，個人認為，金地湖城風華，距離雲錦湖（北湖）更近，未來業主去那裡休閒會更方便。
金地湖城風華的另外一個優勢在於，他處於北湖片區，其實雖然北湖目前仍然需要改造城市介面，但周邊的配套，包括地理位置還是不錯的，對於很多的人的出行和通勤是比較有利，另外周邊的一些老城區的配套也可以就近享受。
目前天橋北湖以及周邊，已經有5個新樓盤，他們分別是，恆大濱河左岸、加州啟城、東海花園、山鋼錦繡華府、海爾雲世界。目前這些樓盤均價不高，以恆大濱河左岸為例，單價1.3萬，山鋼錦繡華府在1.7-1.8萬左右。
NO. 3｜叄
金地·湖城風華最大的敏感點
3.9的超高容積率，居住體驗度差
關於北湖片區的在售樓盤，參考君去年曾發文為大家分析過，但金地湖城風華的3.9超高容積率還是讓我很震撼。
首先北湖，容積率普遍較高，但像金地湖城風華3.9的容積率，還真是頭一回見，這個容積率放在濟南住宅市場，也是大哥大級別的。
比如，海爾雲世界很多地塊容積率較高，以B3地塊為例，容積率3.2，很多樓棟的中低樓層就已經存在很多採光不足的居住公寓。可以設想未來3.9容積率的金地湖城風華會有多少居住公寓！
再比如，北園高架南邊的山鋼錦繡華府，容積率不到2.5，相比之下，頓時低密不少。
金地商置在北湖的2個地塊，分別是目前B7地塊和B9地塊，根據這兩個地塊規劃信息來看，B7地塊容積率在3.9，B9地塊在3.84，規劃了8棟大高層。
容積率太高了！
我們以B7地塊為例，地上達到了3.9，規劃8棟住宅，全部為31-34層的大高層。其中有多棟樓日照不足，存在大量居住公寓。如果你將來要在這個樓盤置業，一定要注意6、7、8號樓擋光比較嚴重！
比如，7號樓東單元1-18層，日照不足，是居住公寓！這意味著採光相當一般。這部分信息都是濟南自然資源和規劃局官網上的信息，大家可以掃碼查看。
容積率達到3.9也就意味著部分樓間距會很窄，大家也可以自行查看。
在濟南其他樓盤，容積率達到3.0，直觀的感覺就是樓棟密度大，所以可以想像一下未來金地湖城風華這個社區的居住密度有多大，100平米的土地在這裡要建接近400平米的房子，太不可思議。
作為現代社畜，一邊過著每天996的生活還著2/3工資的房貸，另一邊還「享受」著小區內部極致剛需的頂級容積率，太辛苦。
對於購房者來說，容積率一直是一個繞不開的關鍵詞。也許你並不完全理解它，但你在居住生活中一定受到過它的影響。
外地某樓盤的極端情況，註：非濟南樓盤
生活在容積率高的小區是一種怎麼樣的體驗？
首先觀感上會很壓抑，實際住起來，可能會面臨人太多、空氣不清新、電梯太難、鄰居之間的噪音困擾等問題。
所以，我的建議是，如果能忍受高容積率的社區，可以等等金地·湖城風華看看，金地進入濟南沒幾年，目前沒有交付小區可參考，具體產品細節還沒公布不好評判。如果偏改善的客戶，建議不要選擇容積率過高的房子，住起來會不舒服。
作為購房者可能會比較糾結，位置還不錯，但這個容積率確實有點高。
總體上這個項目是老城區北湖的一個新盤，周邊也有其他樓盤可供選擇，如果後期產品做得不錯，產品力抵消容積率等不利因素，我們可以考慮。如果未來產品一般，但容積率又這麼高，如果是我，我會慎重。
未來我們還會繼續關注金地湖城風華的動態，也希望金地在濟南，帶來一些有品質的產品。
由於篇幅所限，本文不就濟南所有片區展開分析，也不就具體樓盤如何選擇展開分析，感興趣的人士，可加參考君，深入探討。買房找優惠可以加我，爆料也可以加我，幫忙參考也可以加我。我儘量回復。
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