5月17日，首批9隻公募REITs基金正式獲批，昨天，這些產品就發布了招募說明書、基金產品資料、基金合同等。那麼，面對即將公開發售的公募REITs，它的投資價值怎麼樣？
從國外成熟市場視角看，REITs產品為投資者帶來了穩定、良好的回報，有較好的投資價值。近 30 年，富時全美 REITs 指數的年化回報率為 10.26%，富時全美權益型 REITs 指數年化回報率為 10.73%，高於同期標普 500 指數10.42%、羅素 2000 指數的 10.44%和道瓊斯工業 8.42%。
那麼，投資公募REITs該注意哪些點？如果想要買的話選哪個呢？
首先，我們要關注項目的類型。依據底層資產權屬特徵不同，中國基礎設施公募REITs可大致分為產權類（永續類）和經營權類（非永續類）。對於倉儲物流、產業園區等產權類REITs，其初始股息收益率可能不超過5%，但未來租金增長大機率將帶來底層資產價值的上升從而獲得增值收益；而類似高速公路、污水處理的經營權類REITs則以股息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。首批提交招募說明書的公募REITs中，廣州廣河高速、滬杭甬高速、重慶渝遂高速、首創水務、首鋼生物質是經營權類項目，其餘均為產權類項目。
然後，我們要關注原始權益人及關聯方戰略配售比例。原始權益人或發起人，是公募基金的戰略配售者，持有基金份額不低於20%，也就是說，資產上市後，原始權益人自然成為投資者之一，而且很有可能是大股東。所以對於原始權益人而言，資產上市之後，自身利益與資產運營管理水平直接掛鉤。所以更高的戰略配售比例更能保障投資人的利益，首批提交招募說明書的公募REITs中，廣州廣河高速、滬杭甬高速、重慶渝遂高速、首創水務的戰略配售比例均超過50%，值得關注。
最後我們需要關注項目的現金分派率和內部隱含收益率（IRR）。從上圖中可以看出，滬杭甬高速、重慶渝遂高速、首創水務三個項目在2021、2022的預期現金分派率均超過了8%，其中滬杭甬高速超過11%。內部隱含收益率（IRR）目前僅有三隻產品公布，分別為滬杭甬高速、重慶渝遂高速、首創水務，公布的IRR均在6%-7%之間。上述項目均為經營類項目，所以收益較高。產權類項目現金分派率差別不大，集中在4%-5%之間。
總結一下，滬杭甬高速、重慶渝遂高速、首創水務三個項目現金分派率、內部隱含收益率（IRR）、戰略配售比例均較高，有較好的投資價值。如果想獲得底層資產增值收益的投資者也可以投資產權類項目。但回歸本源，投資公募REITs最重要的還是對底層資產進行深入研究，我們會在獲得更多相關資料後，繼續為投資者進行解讀。
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