一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 90%的業主都逃不過這道坎！
最近網傳取消物業，不用再交物業費了，贏得一片歡呼。
雖然這些新聞有譁眾取寵的因素，但叫好又叫座的流量背後，是大家苦物業已久的事實。
最近幾天還有關於物業的大新聞。在杭工作的林女士，5年前在老家買了一棟超級豪華別墅，後來一直沒回去住過。在看劇時偶然發現「自家別墅成了劇中女主的家」，而自己一直被蒙在鼓裡，隨後林女士將別墅物業、電視劇出品方、播放平台等一併告上法院，要賠償要道歉，影視劇下架。
儘管這件事林女士證據充足，她也有資金能長期打官司，還有輿論支持，可謂萬事俱備。但至今，作為鑰匙保管方的物業至今也沒給個說法，被告的劇組也沒有任何人向林女士表示過歉意。
可見即使是有資本有實力的人在物業面前，一樣是弱勢群體。
幸福策評：物業和業主積怨久矣，需待樓市良幣驅逐劣幣
每個行業亂象背後都有根源可尋。物業亂象根源在哪？
1、大部分物業都先於業主入駐小區，入駐方式主要是由開發商招標（指定）。
業主搬入小區之前無論是裝修、水電燃氣車位等生活配套都得經過物業，很多時候業主還得看物業臉色，求著物業辦事兒。這直接導致物業從根源上沒有擺正自己的位置，對業主缺乏足夠的服務意識。
2、我國物業增長速度極其快。
對於一個高速增長、不缺生意的行業而言，大部分企業都難以沉下心做好服務。而行業增長過快，也直接導致從業人員素質勢必參差不齊。
3、物業承擔了一部分模糊地帶職能。
目前政府基層崗位的延伸止步於居委會，剩下那部分模糊地帶的職責就只能由物業承擔。這直接形成了物業和業主之間的矛盾對立，長此以往，大家對物業的印象也不會太好。
4、排名靠前的物業公司，利潤中的很大一部分收入都來自於裝修、家居等延伸產業。
物業口碑不好，也直接導致物業在延伸行業難以獲得利潤。大部分人家裡的水龍頭、家電家具出了問題，寧願從外面請人維修，額外支付上門費，也不願找物業師傅。這種不信任感切斷了延伸產業的利潤，物業最終只能削減成本，削減投入，進入到惡性循環。
沉疴難治，哪裡有痛點，哪裡就有商機，雖然近年來有不少房企在旅遊地產等領域轉型碰壁後，逐漸切入物業賽道。但這些年房企賺快錢賺習慣了，轉向經營物業，其效果並不明顯。
物業和業主的矛盾實在是太多了，這些問題在行業增長的短期內都難以得到解決。只有等樓市良幣驅逐劣幣的效果凸顯、業主維權意識上升、對物業的制約條例細化後，才能有所改善，而這還需要很久很久。
來源：@大咖聊房
02 限購前的最後機會，抓緊撿漏！
上半年的深圳和東莞，是全國樓市最亮的仔。不僅深圳、東莞自己漲瘋了，還帶著小弟一起漲。深圳漲後東莞漲，東莞漲後惠州漲。
但惠州剛開始漲，東莞就被調控，而最近更是限購升級，連二手房的大門都給關上了。深圳也是被強力調控給限制得死死的，新落戶買房？不存在了。
但再怎麼調控，該買房的還是要買房，要投資保值的還是要保值，資金的洪流不流向這就流向那。
幸福策評：深圳擴容/擴權的利好預期，環深惠灣板塊或將承接深圳熱錢
上半年，粵港澳大灣區內陸9城，整體處於供不應求的狀態。深圳、東莞、佛山、惠州、中山，上半年的成交量都超過了供應量。
來源：合縱聯行
7月15日，深圳冒著誤殺一大批剛需的風險，直接限死新落戶、新離婚，新落戶不滿3年不能買，離婚3年內按離異前家庭總套數之和計算。
7月25日，東莞突發調控升級，外地人買第一套商品住房（新建商品住房或二手商品住房）須一年社保，第二套須2年社保，而且限售3年，連之前東莞二手房不限購的大門都給關上了。
資金投資的需求永遠都在，買不了深圳就買環深，尤其是還有深圳擴容或擴權的利好預期，不限購的環深惠灣板塊將承接深圳熱錢的投資需求。但惠灣的窗口，隨時都可能關上，繼深圳東莞之後，惠州的樓市調控可能也不遠了。
通過擴容擴權，深圳的樓市壓力得到釋放，甚至一些郊區房價會下跌。但相對應的，臨深的惠灣承接需求之下，必然就是房價上漲。
但這不代表可以在惠灣隨便買。現在惠灣區域，尤其是大亞灣，到處都是樓盤，新房供應多，加上限價，所以價格都差不多。
但一旦需求增加，市場供需達到平衡，項目分化立刻就會出現，優質項目和差的項目之間高低立判，馬上就會在價格上反映出來。
所以，必須選擇優質的板塊和項目，才能在下半年領漲。
來源：@大鬍子說房
03 高考後，北京、南京、深圳學位房的真相明了
學位房現在已經變成了全國中產家庭的標配，可以沒有LV新款包，有這個城市的戶口，而沒有一個在這個城市數得上的學位房，這大機率是代表在這個城市混的不咋地。
過去對於中產家庭還有一個高考教育的替代品，走海外教育。但眾所周知的疫情，起碼在未來幾年，肯定有大量的家庭會回歸國內高考。這種情況下，高考很大程度上就成了是否成才的唯一標準。
幸福策評：學位房不是教育的必選項，歸根結底是資源分配問題
1、什麼叫學位房？
全北京、全中國其實都是學位房，因為都是按照學區劃片的。但其實嚴格意義上，只有一流一類、一流二類、二流一類才能稱為學位房。
2、學位房不只是因為學校好
學位房的價格其實只是門檻，代表了這家長的投入。
首先，必須意識到，買了學位房並非子女成才的充分必要條件。因為在教育的排序中，尤其是在當下及以後的教育環境中，比學校教育更重要的，是家庭教育。
其次，高考並不一定就是驗證學位房價值的標準。以全國學位房熱最典型的南京、深圳、杭州等城市看，這些區域的高考並不出類拔萃。（去年的，今年也基本類似）
第三，解決優質教育學位房集中的辦法，肯定不是搖號。
學位房到底有多少重要？其實這些問題歸根結底是一個資源分配問題。
優秀的資源肯定是有限的。學位房帶來的名師、同學都是資源。好學校和差學校的區別在哪裡？不是個體而是整體，不是特殊性而是一般性。
第四，未來20年解決不了學位房的問題。
只要高考，那麼升學就是戰鬥，全程不敢鬆懈。家長們都希望自己的孩子能夠考到好的學校去，否則去了渣校，可能就是提前被淘汰。因此娃的壓力，家長的壓力是完全不可同日而語的。
來源：@大偉看樓市