自東哥去年在美國放飛自我以來，京東就一直就負面纏身。先是市值較最高點跌掉400多億美元，而後第三季度的活躍用戶量首次下跌，營收增速連續7個季度下滑，大有被拼多多趕超之勢。於是，東哥開始大刀闊斧地對京東進行了改革，不僅要末位淘汰10%的高管，還對京東物流也做出了巨大的調整。
經過東哥的一番調整，京東終於賺錢了！
根據京東第二季度的財報顯示，京東第二季度實現凈收入1503億元，同比增長了接近22.9%左右，而且京東在第二季度的3個月時間裡還實現了凈賺35億的戰績，可以說京東這個最大的「拖油瓶」也終於開始盈利了。沉寂多日的劉強東在財報電話會議中表示，靠規模和效率賺錢的日子終於來了。
這規模來源於線上和線下：
線上，京東擁有17.9萬名員工、22萬個簽約商家，京東打造了零售、物流、數字科技三大核心業務；線下，京東構築了一個由亞洲一號、電商產業園、數字經濟產業園、智谷小鎮、孵化器為矩陣的產業帝國。
2019年以來，京東系產業園就在瀋陽、東莞、義烏、濟南等多個城市密集簽約、快速擴張。據不完全統計，目前，京東系產業園數量已經超過60座、覆蓋47座城市。
其中，物流地產方面，京東運營著約600個倉庫，倉儲總面積超過1500萬平方米，這一數字直逼建成倉儲面積2400萬平方米的物流巨頭普洛斯！另外，京東還在全國建設有23座數字經濟產業園、6座創新空間、3座智谷小鎮，這些拓展多在短短兩年間完成。
京東，儼然已是一個體量驚人的「產業地產運營商」。
京東的新故事從孵化器到特色小鎮
京東的產業版圖基本涵蓋了產業地產的所有品類：小到孵化器，大到特色小鎮，包括電商園、物流園、數字經濟園。如果掩去京東的光環，單從豐富的產品業態來說，將其稱之為產業地產開發商並不為過。
宿遷京東產業園
常州京東雲創空間
東莞京東智谷無界之城
京東線下布局主要包括京東雲創新空間、電商產業園、亞洲一號、數字經濟產業園、京東智谷等5個系列。其中，電商產業園、亞洲一號、數字經濟產業園數量最多，雲創新空間和京東智谷數量較少。
5類產品在定位、功能、資金投入程度上各自不同。
制表：九方印產業
兩類京東系產業園遍地開花
產業園才是京東的重頭戲，其中可劃分為京東物流和京東雲兩大陣營，分別為京東物流的亞洲一號物流園系列、京東雲系列的數字經濟產業園，以及有京東物流或者京東雲參與的電商園系列。
製圖：九方印產業
據不完全統計，京東在2013年到2017年間簽約、在建、投用的產業園有14個；2018年官宣簽約、在建、投用的產業園有22個；截止到目前，2019年新增產業園24個，不包括兩個仍在洽談中的項目。京東在全國範圍內擁有至少60個產業園，分布於47座城市（不包括雲創新空間和智谷小鎮），覆蓋華北、華東、華南、華中、西南、西北、東北各域。
製圖：九方印產業
京東的特色小鎮則剛剛起步。據公開消息，京東與蘇州相城、三亞，以及東莞均簽約了京東智谷項目，但只有東莞京東智谷項目處於火熱進行中。10.6億拿地約570畝，預計投資200億元，建設人工智慧小鎮。這將是京東深入布局產業地產的模式探索，一旦成功，或許將在全國範圍內展開「Ctrl+C」與「Ctrl+V」模式。
一線城市物流布局已結束手握1500萬平倉儲 直追巨頭普洛斯
今年二季度，京東物流及其他服務收入同比增長98%，這離不開京東在物流領域的持續布局。截至今年618，京東已有23座亞洲一號智能物流中心投用。
據不完全統計，自2013年起至今，京東已簽約、開建或投用的亞洲一號及綜合性物流園區共有37座。以北京、上海、廣州、成都、武漢、瀋陽、西安和杭州為中心，京東物流園覆蓋全國大部分省市。最為密集的區域當屬包郵的江浙滬，即華南一帶，有9個園區；相對密集區域為華北、華中及東北區域，園區數量在5個上下。新疆、內蒙古、甘肅已啟動亞洲一號項目，但總體看，西北、西南區域數量偏少，仍有青海、寧夏、雲南等個別省份尚未布局。
從節奏看，2017年起，京東亞洲一號及綜合性物流園區建設迅猛提速。
2017年之前京東建設或投用的園區僅有5個，分別為宿遷、嘉定、重慶、貴陽及武漢。但2017年布局8個，2018年官宣15個，2019年至今已有9個園完成選址或即將投用。
這一節奏，並不意外，2017京東物流宣布獨立運營，正式組建了京東物流子集團。
總占地超2萬畝，單體選址面積偏好400-600畝。、亞洲一號及綜合性物流電商園除卻4個未公布占地面積，其餘33個園區總占地面積超2萬畝。從面積看，亞洲一號及綜合性物流電商園區占地面積偏好400畝到600畝區間，超過1/3園區的占地面積集中於此範疇內。其它亞洲一號及綜合性物流電商園占地跨度從144畝到2000畝不等，低於200畝的亞洲一號及綜合性物流電商園為北京、天津東麗（一期）、福州、烏魯木齊；超過1000畝的物流園為京東（南京）電商園、亞洲一號崑山物流園、京東華中（武漢）電商產業園、京東重慶電商產業園。
單體最大投資額70億，1/3投資額在20億以下。37個亞洲一號及綜合性物流電商園中，8個未公布投資額，剩餘29個園區的投資額集中在20億元（包含20億）以下的有13個，投資額在20億元至40億元的物流園占12個。另有4個園區投資額在50億元及以上，分別為京東義烏電商園、京東（南京）電商園、京東華中（武漢）電商園、京東重慶電商園。其中京東華中（武漢）電商園對外宣布投資額為70億元，是目前為止，京東亞洲一號及綜合性物流電商園區中投資額最大的項目。
京東2019年第二季報顯示，截至 2019 年 6 月 30 日，京東運營約600個倉庫，包括約250萬平方米的雲倉面積在內，倉儲總面積超過1500萬平方米。
這意味著，京東物流地產正直追普洛斯。年報顯示 ，截至2018年底，物流巨頭普洛斯中國已建成的倉儲面積約為2432萬平方米，二者差距較前幾年大幅縮小。
京東官方數據顯示，京東已在30個城市獲得了土地使用權以建設自有倉儲設施，累積花費142億元獲得土地使用權、建設倉儲設施和購買相關設備。
在京東第二季度財報電話會議上，東哥表態，物流在一線城市的投資已經結束。京東物流CFO王振輝表示，會繼續在低線城市進行網絡布局。這意味著，未來京東物流類園區的擴張將向二三線城市下沉。
數字經濟產業園數量猛增2年落地23座 京東招商引資忙
京東雲系列產業園堪稱京東「後起之秀」，起步雖晚但擴張迅猛。
京東物流系產業園與京東雲系產業園可以看做京東長遠發展的「兩條腿」，京東雲系產業園做電商資源線下拓展。
簡單來說，京東雲系列數字經濟產業園在各地開拓電商貨源及商戶。當地特產接入京東商城，並引導商戶進駐電商平台、入駐園區。因而京東雲系列數字經濟產業園選址因素之一要有特色產品：如廣東潮州，號稱「中國不鏽鋼之鄉」；湖南懷化被稱為「廣木之鄉」、「水果之鄉」、「藥材之鄉」。京東雲數字經濟產業園鮮有拿地信息，基本入駐已建好的產業園，孵化當地電商生態，承諾產值大多在百億元以上。
首座京東雲數字經濟產業園誕生於2017年安徽滁州，此後迅速開疆擴土。2018年簽約、開園的有7座。2019年勢如破竹，已擴張15座，增長速度成功趕超京東物流系園區。據選址960不完全統計，全國範圍內京東雲係數字經濟產業園共有23座。
京東雲系列產業園分布於16省23城，其中22座園區集中於黑河-騰衝線以南，僅京東雲（鄂爾多斯）產業園在黑河-騰衝線以北。江蘇、山東，各有3座產業園；福建、湖南、陝西各有2座園區，其他部分省市各領1席。
「1基地N中心」為京東雲數字經濟產業園固定套餐。京東雲是京東從消費互聯向產業互聯的延伸。一般京東雲數字經濟產業園在規劃中提出建設一個基地，即雲計算大數據基地；N中心則指電商產業集聚中心、產業孵化創新中心、新經濟展示中心、新經濟人才培訓中心等，具體視各地情況添加。京東雲不僅參與產業上雲轉型，也在多個地區為政府定製政務上雲解決方案。
東哥在證明，京東不僅是一家零售公司，更是一家以零售為基礎的科技服務公司。2019年8月2日，在全球權威市場研究機構IDC發布的《中國公有雲服務市場（2019第一季度） 跟蹤》顯示，京東雲位列中國公有雲IAAS市場第九名。
高投資、重資產3座小鎮分落蘇州、東莞和三亞
如果說京東物流系和京東雲系兩大陣營的產業園是京東電商的所必然的產業戰略布局，那麼涉足特色小鎮項目，就更接近產業地產了。
迄今為止，東莞京東智谷成為京東官宣投資額最大的產業地產項目。6月3日，京東以10.9億元拿下東莞鳳崗一M0工業地塊，占地面積約563畝，總建築面積180萬平方米。7月15日這座名為「京東智谷無界之城」的項目啟動，總投資約200億元，是廣東省、東莞市重大產業項目。項目建成後，年綜合產值約280億元，稅收近25億元，將每年培育「獨角獸」企業10家以上。
東莞京東智谷
儘管有京東雲做支撐，但京東做人工智慧小鎮，還是驚呆了一眾人的下巴。值得注意的是，東莞京東智谷項目是由京東集團、都市智能集團、雁盛實業投資有限公司與鳳崗鎮政府四方合作，共建人工智慧小鎮。
相較物流系園區和雲係數字經濟園，智谷系的進展相對較慢。實際上，京東智谷是京東2017年的產物，最早京東與蘇州相城簽訂協議，於高鐵新城投建京東智谷項目。但當初的目標似乎不是特色小鎮，而是通過雲端解決方案，建設智慧城市。大幕轟轟烈烈拉開，但截至目前，未見到有實質性進展的消息流出。
2018年3月，京東再次簽約京東智谷項目，這次的地點是三亞，合作協議中提到小鎮建設、現代智慧物流、雲計算、電商旅遊等多個層次。
瞄準中低線城市6個創新空間 多數免租金
相比特色小鎮和產業園來說，京東孵化器從數量和投入上，略顯邊緣氣質。
京東孵化器名為京東雲創新空間，看似不為掙錢，倒像是簽約時的一種標配。免租、減免水電，提供京東特色孵化服務，對初創企業來說政策很誘人，不過入駐有門檻，需經專家組評審通過後才有機會與京東確立孵化關係。
從覆蓋城市來看，與產業園選址異曲同工，看中低線城市。目前，京東雲創新空間已在滁州、常州、成都、重慶、西安、佳木斯等6個城市設立1000平方米至4000平方米的孵化空間。湘潭、肇慶、鄂爾多斯等地正在籌劃中。
製圖：九方印產業
50+城市，60+園區，「京東牌」產業版圖規模效應顯現，開始賺錢的京東瞄向了基數更大的低線城市。廣闊天地大有作為，東哥的線下帝國又將走向何方？