近幾年，隨著法拍房市場的不斷升溫，每個人都想進去這個市場中撿漏。根據數據顯示，2018年，全國法拍房的掛牌數量已經達到47萬套了，金額突破1.23萬億，成交了13.9萬套，報名參拍人數達到140萬。一系列的數據說明了法拍房市場逐漸被人們看好，那今天我就來跟大家聊一下，購買法拍房過程中需要注意哪些問題。

法拍房是什麼？

顧名思義，法拍房就是法院司法拍賣房產的簡稱，是指被法院查封和處置的房產。具體可以從商業貸款、民間借貸、司法沒收、無主財產四個方面來概括。

商業貸款：購房人向銀行按揭貸款購房，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押房產拍賣變現來償還貸款。

民間借貸：張大借張二的錢，約定以自有房產抵押給張二，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，張二隻能向法院事情張大還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張大的房產來還款。

司法沒收：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，其中財產涉及不動產的，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。

無主財產：即無人認領的房產。其也是可以進行拍賣的。

而以上這些房子的業主都不能自行交易，只能通過法院拍賣的形式進行房產處置。

法拍房有哪些優勢？

因為法拍房是司法拍賣處置的房屋，所以價格方面會低於二手房的市場價，而且扣除稅費和成本後，整體算下來，購房成本也會比二手房便宜不少。

加上法拍房還可以按成交價申請貸款，過戶後的購房發票就是成交價，買房者拿來二次轉賣有較大的出讓優勢。更重要的是，有些城市的法拍房不受限購政策影響，所以對於沒房票的人來說，極具吸引力。

法拍房的拍賣流程？

法拍房，每次都會進行三次拍賣，起拍價通常為市場價的6-8折，每次降低的數額不得超過前次起拍價的20%。所以，法拍房成交價一般比二手房市場價便宜15%-20%之間。當然，有些戶型較差的或名聲狼藉的，可能會比市場價便宜30%-40%。

那法拍房要上哪裡拍賣呢？

可以去淘寶、京東、地方法院網站等線上網站，上面基本都有法拍房的公示。在上面選擇好房子後，就支付保證金，參與拍賣。接著競拍成功後，按法院公告要求支付尾款、領取資料辦理過戶。（整個過程中，網站上都有會具體的操作方式和介紹）

說了那麼多，想必大家都法拍房多多少少都有了解了。是不是覺得這麼便宜的房子很心動，但是！正是因為法拍房便宜，不少人吃了法拍房的苦頭，栽了大跟頭。接下來，我就跟大家科普下，法拍房存在的一些問題和風險。

法拍房存在的風險。

一、交房難，維權更難。

我相信這是每個購買法拍房最常遇到的問題，也是最擔心的問題。因為，在很多城市，法院在你購買法拍房的時候就會告知你：本院不負責過戶和騰空入住。所以，當你開開心心買到便宜的法拍房時，想去入住的時候，才發現住在裡面的原業主不肯搬。不過這還不是最害怕的，最害怕的是，裡面住著老弱病殘，而且這還是被執行人的唯一住房，根本就沒辦法強制執行，就算叫來警察都沒用。

還有，一定要了解這套房子有沒有帶租賃。要知道，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。所以，老賴常用這種惡意的做法，長期租賃占用房子，會讓我們收房極其困難，除非願意支付巨額的違約金。

二、產權不清晰。

在進行拍賣前一定要看清楚產權的信息，有些時候，法院並不保證拍賣的房屋可以過戶的。比如：戶口就不在法院的受理範圍內，而目前也並沒有出台可以強制遷出戶口的相關法律。又或者是本身這套房子其他證件不齊全的話，只有買賣合同也是辦理不了房產證的。

但更為重要的是一些「工程抵款房」的房子。開發商將一些房源抵給工程承建方，承建方為回籠資金會將房源對外出售。但在這個交易環節中，買賣合同一定要跟開發商簽，而不能跟承建方簽，因為開發商與購房者直接簽訂的合同，是可以被法院認可的，而跟承建方簽的話，法院是不會支持的。

三、產權辦理時間長，容易出現新債務。

最為常見的就是多頭債務。因為，有些老賴不單把房子抵押給銀行，還抵押給高利貸。這種是查不出來的，當房子過戶到你名下後，高利貸找不到原房屋主人，就把這件事認定在你身上，每天都去你家騷擾你！防不勝防。

還有其他的多次抵押、多方查封，更是讓人頭痛不已。所以在買房前一定要注意做好調查，要注意委託拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。

以上就是購買法拍房常見的風險。當然，法拍房」會有很多雷，但只要我們做好一切準備和調查，把風險規避掉，也能買到物美價廉的法拍房。接下來我將給大家說下，購買法拍房前需要做好哪些準備。

購買法拍房需要注意的事項。

首先，了解清楚產權情況和房屋內部。

這些情況都是可以在法拍網的公示上找到的。其中包括房屋權屬、共有人、房產性質、債權債務關係、占用使用情況、位置結構、附屬設施、裝修裝飾、等內容。

但也只是提供大概情況，背後的一些深層次的情況和貓膩，法院是查不到，存在隱形風險。所以，買家最好購買那些可以實地去查看一下的法拍房，了解房屋的通風、裝修、採光情況，以免有瑕疵（法院對這些瑕疵並不承擔瑕疵擔保責任）。還有產權方面，了解清楚原業主是否會將戶口移出。

其次，上門查看房屋狀況。

看一下房屋是否空置，還是原業主或租客在裡面居住。如果查詢不到的話，可以多跟周邊的中介聊下，讓他們去幫你查下目前這套房子是否原業主的唯一住房，有沒有帶租約，收集好證據。避免這套房子被房東惡意簽下長期租約或者耍賴不肯搬，而造成交房遙遙無期。（當然，有少數地方的執行局能強制執行）

最後，一定要把稅費、貸款情況、隱性費用弄清楚。

稅費：通常情況下，稅費法拍房的轉讓和受讓的稅費，都是由買家一人承擔的。新房需要承擔的費用主要為契稅、公共維修基金。二手房的話，被執行人如果不滿五或者不唯一，那買家需要承擔的費用主要有契稅、個人所得稅、增值稅等稅費。

但最怕遇上一些額外情況，如果房子原先由公司持有，被個人拍下，那就要交土地增值稅。還有房屋上次交易屬「非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承」，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。

比如：2018年，深圳有個男子通過法拍的方式,買一套市價550萬的學區房。只花費了369萬，以為撿了大便宜，沒想到這套房子的產權原本是公司持有的，算上稅費的話，價格竟然高達611萬，瞬間變成燙手山芋。

貸款情況：要記得，有些法拍房是要全款購買的，購買前一定要看清楚。還有法拍房是不能申請公積金貸款，只能申請銀行按揭貸款。如果是購買首套房產，那麼普通住宅的首付只需要3.5成，非普通住宅需要4成首付；如果購買的是第二套房產，普通住宅首付需要6成，非普通住宅首付要8成。利率方面，按銀行的首套利率為基準利率上浮5%-10%，二套利率上浮20%。

隱性費用：要知道，原業主之前拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬頻費、有線費等欠費，均由競買人負責承擔。還有可能會出現因前房東涉及民間債務，被債權人上門催債等情況。所以剛買前，要了解清楚，該負擔多少隱性費用。

總之，「法拍房」雖然好，但是購買難度大，一定要防範各種陷阱，親自調研清楚，避免交了定金後要悔拍的話，保證金是不予退還的。

根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》中第二十四條明確規定：拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

所以，買房人在競拍前，一定要按照我上面說的，全面了解清楚後，在做決定。若不然，草率的拍下房而最後選擇悔拍，損失可不小，各位購房者切勿盲目。若在這個過程中，真遇到一些情況實在解決不了的話，就去找一些法拍機構諮詢一下。