導 讀
整體來看，中海地產聚焦一二線核心城市拿地，是出於利潤率及規模的雙重考量。
文 / 房玲、易天宇
據中海的發展規劃，其2020年不僅要實現4000億港元的銷售目標，同時也要保持30%的毛利率。在此背景下，如何平衡規模與利潤成為了中海的新課題。從剛過去的2019年中海拿地戰略來看，主要呈現出以下幾個特點：在整體土地市場低溢價的環境下高價拿地；聚焦一二線核心城市的核心地段；採取獨立不合作的拿地模式等等，但與此同時拿地成本也在上升，而這對於其未來的利潤率又會產生怎樣的影響？
01
地王頻現與拿地成本上升
限價政策下或使盈利承壓
2019年中海地產繼續保持了積極地拿地態勢，共新增拿地總價1764億元，同比增長25%；新增拿地建面1765萬平米，同比下降22%。值得注意的是，在新的投資戰略下，2019年中海地產的拿地均價正在快速上升，相比2018年的6225元/平米上升至10482元/平米，大幅增長了近68%。拿地均價的大幅增長，一方面是由於2019年中海所拿地塊更靠近核心地段，故而出現了結構性上升；但另一方面，在有限的一二線城市選擇範圍內，要完成千億的投資計劃，中海地產難以保證所有獲得土地均能物美價廉，尤其是年內獲取的多塊單價地王項目，或對其未來高利潤率的維持有一定影響。
從具體的項目來看，2019年中海地產取得了多塊地王項目，如廈門集美區、蘇州園區、東莞萬江區等地的單價地王。以2019年4月中海獲取的東莞萬江石美社區地塊為例，該項目拿地均價達到了11657元/平米，然而對比該項目周邊售價2萬元/平米左右，拿地成本就已占到預估未來售價的約58%，此外再若加上建安成本，該項目的未來利潤空間或將更加有限。除廈門地王外，其他單價地王項目也都存在拿地均價偏高、未來盈利或受影響的風險。
此外在現階段一二線城市嚴格限價等「四限」以及「房住不炒」等政策壓力下，中海所拿的高價地能否順利推向市場存在一定風險。在熱點一二線城市的限價政策下，高價地或不能以較高售價面市，從而壓縮利潤空間；嚴厲的樓市調控也或會導致項目推進緩慢或市場遇冷壓。如2018年中海於南京地區的多個高價地項目延後入市,其中中海桃源里項目是中海2015年9月以20.8億元獲取，拿地均價22373元/平米，為當時的南京地王，但該項目直至18年3月才得以開盤。而鎮江地王項目中海潤江府則是2017年5月取得，18年2月開盤遇冷，當天去化率不到40%。
02
極低融資成本是拿地保障
未來可加強銷售回款
中海地產之所以能夠頻頻拿地王，優異的財務情況以及極低的融資成本功不可沒。截止2019年上半年中海地產的綜合借貸利率僅為4.28%，處於行業的極低水平。2019年7月，中海地產還成功發行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，4.5億美元債創中資房企同年期債券最低利率，債券利率3.45%；同時20億元港幣固息債券創同行業最低利率，債券利率僅2.90%。此外在凈負債率方面，雖然自2017年起歷年均有所抬升，截止2019年9月中海地產的凈借貸比率上升至39.1%，但仍在40%以下，屬於行業較低水平。
但值得注意的是，未來中海還應注重項目的銷售回款，以繼續維持低負債率基礎之上的規模擴張。自2017年開始，中海地產三年的經營活動現金流均為凈流出，截止2019年上半年其累計經營活動現金流凈流出582億港元。如何在一二線城市調控趨嚴的大背景下，維持高價地項目的快周轉，對於中海而言仍具有一定的挑戰性。
整體來看，中海地產聚焦一二線核心城市拿地，是出於利潤率及規模的雙重考量，但不斷增多的地王項目同時也是一場豪賭，若這些高價項目能夠順利面市，無疑能對其銷售規模起到推動作用；但若調控政策繼續趨嚴，項目被限價出售或開發進度緩慢，或將影響企業的利潤率。
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:克而瑞地產研究
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/PSDrpm8B8wMrh2LiIDaQ.html