談到近期的廣州樓市，不少人感到迷茫。
「深八條」於7月15日出台，執行近一個半月後，深圳樓市降溫明顯，也令部分深圳客外溢廣州，南沙、黃埔樓市升溫尤其顯著。這麼看來，廣州樓市似乎有回彈的可能。
聽到這個，有人就不樂意了。相比深圳、東莞，廣州樓市的盤子太大，多區域、多中心，廣佛一體化，供應沒個邊、沒個界，隨便都能找到200萬平方米的超級大盤，樓市彈性不足。再說，「7.24」房地產工作會和「7.30」會議以後，政策基調轉為收緊，反彈不到哪去。
樓市「金九銀十」即將到來，廣州樓市未來的走向如何？此時「上車」可行嗎？
本期「幸福城市觀察」聚焦廣州樓市，為你解讀廣州樓市的風向。
我們先從近期較熱的南沙、黃埔樓市說起。
大灣區核心遇上「2萬+」房價，軌道交通「大樞紐」，產業集聚效應好
@大咖聊房
7月中旬，深圳、東莞限購之後，倉皇逃出的資金一路向西，狂奔到了廣州南沙。記得當時，南沙某樓盤打出「身在南沙、心在前海」口號。
南沙的定位，比深圳前海還要高端，不僅是廣州「唯一不二」的副中心，還是華南最大的自貿區，真正的大灣區核心。但是，南沙整體房價還停留在「2萬+」，即便是南沙核心——明珠灣起步區的房價，也才「3萬+」。面對這樣的價格，比前海還高端的規劃，深圳客當然毫不手軟了。據悉，南沙新房成交客戶來源中，深圳客戶占比從7月份之前的17%，提升到了50%。
從南沙看，廣州樓市確實火，7月中旬以來，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是達到創紀錄的664套。而且，南沙土地市場也熱得發燙，8月先後誕生2個地王，8月20日深圳房企深業置地拿下橫瀝島搖號地塊，樓麵價19140元/平，刷新南沙地價。
廣州的另一個熱點片區——新黃埔（蘿崗），近期樓市也比較熱。以區政府所在地、片區面貌最好的科學城為例，學區房、次新房的價格漲幅在10%左右。
這裡的樓市回溫，一個重要的原因是區域定位很高，總部經濟+信息技術+生物醫藥+高端製造，產業落地比較快，知識城、科學城產業集聚效應好，區域面貌也不錯，交通短板在迅速補上，而房價還在2-3萬元，這是各路購房者看好新黃埔的主要原因。
圖：6月份以來南沙新房周成交量（單位：套）
還有一個重要原因，就是名校加持。作為高端產業集聚區，新黃埔這幾年一直在招商引資，但教育配套比較差，拖累了招商工作和引進人才。為吸引大家買房，中心區優質教育資源——華師附、廣州二中等這些名校，都在建新黃埔分校了。一旦和名校沾上邊了，房子就好賣了。
其實，不僅是黃埔，南沙、白雲、增城，這些外圍樓市供應的主力區，靠名校賣房是普遍套路。
試想，中心6區名校學位房價格，都到「8萬+」了，如天河華附、廣州中學；越秀區名校扎堆兒，執信、省實等名校的學位房價格，甚至到了「10萬+」，但在新黃埔這裡，名校學位房價只要3萬多。
有學位光環，甭管是不是合作辦學，需要多長時間沉澱、分校和本部師資有無差距，名校加持能抓住購房者的心思，房子賣的就是好。華師附、廣州外國語、廣大附等作為廣州最好的中學、小學，都在南沙設分校。
去年，廣外南沙分校「開放日」，數萬家長參觀，樓市能不好嗎？
除名校外，軌道交通也少不了。廣州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科學城要30公里。買房選擇多，同樣是3萬元的均價，番禺、白雲、老黃埔、廣佛等，選擇很多，通勤也不錯。所以，軌道交通就是賣房的利器。在新黃埔，除已開通的6號線、21號線、28號線外，有軌電車1號線試運營，7號線開通首段。未來，還有電車2號線、17、23、29、37號線等。
南沙也一樣。原來的地鐵4號線因「太慢」被詬病，新規劃的18、22號線，相比4號線提速了4倍，可謂自貿區速度。作為廣州唯一的海岸線，南沙地處珠三角幾何中心，珠江口有12條跨江通道，其中有7條途經南沙，足以看出南沙「樞紐」的地位。
近期，南沙到深圳機場水上航線開通、使得南沙和深圳的距離都大大拉近，從一個小時的路程縮短到了30分鐘。
局部火爆難掩全局平淡，廣州樓市為何總是「慢牛」行情？
@樓市黃大大
中國四大一線城市，北上深的均價都到了五六萬，廣州只有三萬多。這是為什麼？
其實，這跟廣州發展的歷史進程有關。
從2005年算起，15年來，其實廣州的漲幅跟北京、上海，甚至深圳相比，差距並不算大。
北上深的一手房均價，漲幅大約在8倍多，而廣州的漲幅也接近7倍。
廣州，只是比較「慢」一點。
這跟廣州執政者的思路有關，他們有個比較比較根深蒂固的觀念，認為房價低是城市發展的一大優勢。
最近的「海珠之眼」，大家都看到了。
一個釘子戶不肯拆遷，最後海珠區的環島路，只好繞過他們家的小屋，形成獨特景觀。
拆遷，一直都是廣州非常頭痛的問題。
大家想過沒有，一個城市的房價越高，拆遷成本就會越高，難度也越大。
房價下降一半，就意味著舊城改造的成本減少一半。
所以，廣州曾經有很長的一段時間，拚命摁住房價，無情打壓樓市，形成了「失落」的十年（1996年到2005年）。
正是有這十年的克制，奠定了廣州樓市比較理性的基礎，雖然此後15年的漲幅接近7倍，也很少有泡沫跡象。
所以，我對廣州樓市的判斷是，廣州是是中國非常少見的，一個長期健康的「慢牛」市場。
樓市頻頻收緊，廣州未來還有希望反彈？
@大咖聊房
隨著政策開始收緊，前期需求釋放，加上大盤密集上市，後續成交量可能高位回落，漲價也持續不了多久。當然，相比北上深，廣州樓市的韌性很足，未來一段時間，高位橫盤是基本態勢，前期較熱的區域有所回落，市場帶旺的中心區（越秀、海珠、天河等），繼續回升。
廣州的底盤非常厚，這是廣州的優勢。不僅商品房價格較低，城中村占存量住房的50%，也造就了廣州的低生活成本、強包容性。所以，廣州每年都有40萬以上的人口凈流入，就業和紮根容易，也就給樓市打下堅實基礎。
近期，廣州開始跨區域搶人，長三角、珠三角等城市戶籍准入年限在廣州累計認可。
另外，隨著大灣區軌道交通規劃出爐，廣州與外圍的通達性會越來越好，省內居民到省會廣州買房，將是未來的常態。
底盤穩、有韌性，這就是廣州樓市的氣質。
這幾天，不斷有人諮詢我廣州買房的建議。我認為：投資廣州是沒有問題的，你不會高位站崗，但也別指望絕對的窪地，更別指望短期獲益（除非有2015-2016年那樣的刺激，但這是不可能的）。要耐得住性子，無論是南沙、科學城，白雲新城，還是番禺萬博、白鵝潭、北部空港新城，規劃是有點超前，但基本面是健康的，未來都會慢慢地發展起來的。
我們要做時間的朋友，分享城市長期釋放的紅利。
當然，到處都餅攤、餅攤得太大，而政府財力有限，總難免有坑，關鍵看產業落地、人口增長、公共服務跟進，交通接駁等一些關鍵指標。
@樓市黃大大
高層領導去年12月在《求是》雜誌發了一篇文章，「推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局」。
文章很直接地點出了當前中國區域經濟的兩大特點：分化、極化。
分化就是，長三角、珠三角等地區已初步走上高質量發展軌道，全國經濟重心進一步南移。
而極化指的是，經濟和人口向大城市及城市群集聚的趨勢比較明顯。
「北京、上海、廣州、深圳等特大城市發展優勢不斷增強」。其中，廣州排在第三位。
這是一個長期有效的判斷。
事實上，源源不斷的資金仍然在流入廣州。
今年一季度，廣州的資金總量增速在全國屬於領跑陣營。
圖片來源：劉曉博說財經
資金總量增長最快的四大城市，分別是深圳（+17%）、杭州（+17%）、東莞（+15%）、蘇州（+13%）。
廣州的增速也不低，達到了12%。
增速比較高的城市，都是樓市火熱之地。