自去年6月至今，限競房市場過完整走過一年。
雖然規劃指標的約束讓限競房產品的設計如同在桌子上跳舞，但升級和疊代還是在不斷刷新著人們的視線。
『地產營銷人』之前通過限競房別墅產品的演化，展望過未來的方向，現在可以就限競房平層普宅同樣做一個階段性的總結和趨勢預測。
90㎡做三居在北京是從限競房時代才有的嗎？
顯然不是。北京樓市7090的政策早在08年之前就執行過，當時已有把90㎡設計成三居的案例。
記得，順義城區萬科四季花城就推出過類似今天的戶型。所以說，常規南向一間主臥，北向兩間次臥的戶型布局，算不上是限競房的創新。
順義萬科四季花城92㎡一衛戶型（2008年）
一年後再看，限競房90㎡主力戶型的設計不斷完善，漸次升級，逼近極限。
首先，常規南向雙面寬的小三居從一個衛生間變為兩個，主臥有了套間概念。雖然空間略微侷促，但功能的增加的確讓人耳目一新。就業績檢驗來看，雙衛產品顯然比單衛更受市場歡迎。
89㎡三居雙衛戶型
然後，顛覆性創新出現了。由中海帶動的90㎡小三居開始推出三面寬朝南的戶型。中間客廳，兩側各布置臥室，整體面寬從7米向9米擴展。無論採光，還是居住舒適度，都有顯著提升。
就市場反饋看，三面寬朝南的90㎡戶型設計非常成功，被業內外稱為「網紅戶型」，以此為主打的項目都獲得了超出一般速率的熱銷節奏。
89㎡三居三面寬一衛戶型
接下來，在此基礎上，三面寬朝南小三居繼續精進，從一個衛生間配置到兩個衛生間，設計愈加精細化，功能亦更加完整。
那麼基於現狀看，這種產品還有多大提升空間？未來的優化方向又是什麼呢？
『地產營銷人』認為，三面寬朝南90㎡戶型在平面布局上實現重大突破已很難做到，但一些細節提升和配置方面尚有餘地完善，整體看產品演化趨勢有兩個主要特徵：
1、注重空間靈活性，復合功能利用
其實，就居者的生活而言，90㎡並不一定做三居，三居只是在現有面積下的最大空間可能。這就涉及到一個靈活度和復合化的問題。
如今購房者面臨兩個困境：一個是嚴格的限購讓房票十分有限，因此購房資格變得極其寶貴。再加上限競房5年禁售，實際8年不能換房的現實，一套房居住的時間遠超過去，因此置業意識要適當超前。
二是在家庭生命周期中，居住人口會出現變化，且個性化需求也在增多，那麼單一而固定的戶型結構確實難以適應所有情況。
所以，未來無論別墅，還是普宅，在既有戶型平面下，在不同人生階段和個性喜好指引下，能夠靈活組合空間，隨心所欲的布置居住功能，應是大勢所趨。
房屋雖是標準化產品，不易做到戶戶定製，但在合理空間內，給居者以最大的使用自由度，是更符合人性的做法，也契合年輕人未來的生活形態。
2、細節貼心設計，生活痛點解決
戶型大小其實一直不是問題，在香港、在日本，都少見大戶型。所謂千尺豪宅，也不過是我們90㎡左右的空間，關鍵還是在設計的用心和細節的處理。
很多細節，看似不起眼，但就是能夠帶來顛覆性的空間感受。譬如說，飄窗的設計。如果在大面寬的客廳中，飄窗在合適高度和恰當寬度的嵌入，往往能給人近乎陽台的錯覺，這就無形中延展了空間的邊界。
還有今年一些項目把廚房和餐廳通過可滑動的隔斷或者通透的玻璃有機相連，製造出中西廚合璧的效果，既實用，又洋氣，充滿設計驚喜感。
其他，包括收納空間的推敲預留；衛生間的乾濕分離；尺度的精確拿捏等，在細節之處打動客戶，讓產品在優化中，化解了生活痛點。
那麼，在現狀市場上，有沒有能體現限競房戶型發展潮流，集疊代優勢於一身的項目？
『地產營銷人』之前在文章中提到過的，中國中鐵•諾德春風和院就極具代表性。其89㎡可變換兩居、三居的橫廳戶型，就是最新一代的經典設計。
在解讀戶型之前，必須要說一下項目所在的豐臺區域最近的土地熱度。
7月15日，經過激烈的競價，中海以79.4億元、6.6萬元/㎡的樓麵價將豐臺造甲村地塊拍下。這是北京在主城區推出的又一塊非限競房住宅用地，是豐臺區歷史上總價第二高地塊，也是北京年內總價地王。
與造甲村地塊相距不遠的中國中鐵•諾德春風和院以6.7萬元/㎡的限價，與新晉地王樓麵價形成直接對照，其性價比優勢和可預見的升值空間，被清晰展現出來。
讓我們再看一下項目區位。中國中鐵•諾德春風和院距地鐵9號線郭公莊站約1公里。該站是9號線和房山線的交匯站，在建的地鐵房山線北延線樊羊路站，距離項目約500米，計劃2020年通車。通車後在首經貿站（2站）、豐益橋南站（3站）可換乘地鐵10號線和16號線，今後去豐臺科技園，麗澤商務區或國貿，都非常方便。
項目周邊眾多超市步行可達，有物美、永輝、永旺超市等大型超市。2公里內，大型購物商場有萬達廣場、花鄉奧萊村、永旺夢樂城，可實現一站式休閒購物娛樂生活。
距離項目最近的三甲醫院為天壇醫院新區2公里，車程10分鐘。天壇醫院新區總建築面積超過35萬平方米、重點學科神經內外科，擁有病床1650張，60餘間數字化手術室。
在教育配套上，項目附近有花城幼兒園、二十一世紀幼兒園、豐臺第四幼兒園、豐臺五小銀地分校、豐臺八中等優質資源。
中國中鐵•諾德春風和院項目總建面約24萬㎡，規劃為11棟多層、高層板樓。項目提供72-145㎡三、四居豐富戶型，對應市場多元需求。
項目整體設計以理想的城市天際線、圍合的城市肌理、開放的社區空間、宜人的尺度打造綠色、生態和諧的生活區。
在社區規划上，項目樓座高低有序、四面圍合，以相互交錯的排列方式，近百米超大樓間距，打造出開放的社區空間和宜人景觀尺度。在沿襲王府規制傳統上，以「五進院落」園林營造尊崇歸家禮序，呈現出生態和諧的高品質社區感。
在產品設計上，中鐵諾德地產對全生命周期居住理念予以深化，滿足業主不同人生階段的居住需求。在有限的戶型空間中，精細化功能布局，實現了不浪費一平米的空間極致感。
其中，特別是備受市場矚目和業內稱讚的89㎡戶型，是中國中鐵•諾德春風和院的主力產品，也是限競房的主流產品，適合改善使用的三口之家，或夫妻+兩個子女，父母+夫妻+一個子女的家庭需要。
該戶型被譽為多變的「魔術空間」。具有顛覆性意義的「二進三」創新格局，創造性的設計了近9.15米超大南向面寬；6米的寬奢客廳堪稱北京唯一，亦可細分出2.8米麵寬的魔術空間，既可當做獨立居室，亦或成為與客廳聯動的書房，靈活多變的屬性完全適應個性化訴求。
由於採用橫廳的設計，該戶型面寬大，進深短，通透性十分突出，再加上兩個全明衛生間配置，其舒適性遠超市場同類產品。
值得一提的是，89㎡魔術戶型在細節設計上給人驚喜，南向寬大雙飄窗設置，客廳6米的大飄窗為市場所罕見，由此延展出無限豐富的空間可能，依窗觀景、閱讀、品茗、享受陽光沐浴，讓生活從容自在。
而『地產營銷人』認為，中國中鐵•諾德春風和院89㎡魔術戶型的設計，最大的產品貢獻是：把小戶型做出了「豪宅范兒」，客廳本身的尺度感，加上寬大飄窗的配合，讓空間擁有了超過150㎡大戶型的感受，這是過去限競房產品從未達到的設計高度。
另外，在該戶型中，廚房餐廳之間的隔牆做了透明化處理，增加了家庭成員之間的交流，也強化與整體客廳的空間呼應關係。豪宅中，廚、餐、客一體化系統設計在小戶型中得到意外發揮，這也是頗具創新性的一點。
據悉，中國中鐵•諾德春風和院將於近期開盤，案場示範區有該戶型樣板間可品鑑。同等預算下，希望住在四環且選擇一個最優戶型的購房者，建議嚴重考慮這個面向未來的產品。
限競房還在推出，戶型仍在進化，但革命性的顛覆很難再現。梳理脈絡，珍惜當下，擁抱機會，就在眼前。