住房買賣有新規定！2021年起實行，不懂的購房者或損失重大

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住房買賣有新規定！2021年起實行，不懂的購房者或損失重大

2020年是不同尋常的一年，更是房地產市場迎來重大變化的一年。在今年，房價不漲了，炒房客消失了，越來越多的人也不再關注樓市狀態了，高層部門不斷地在給房地產商施壓，為了順利地活下去，有些房地產商在主動降價賣房，各種打折促銷優惠層出不窮。當然，更值得關注的一點是，就在樓市競爭愈加激烈的時候，網際網路企業大佬馬雲也帶著他的「天貓好房」宣布進入住房買賣市場，並表示前三年不賺錢，把100%的利潤補貼給購房者。

馬雲的創業史堪稱是一部經典傳奇，他在20多年前說：「中國在網際網路端的市場是一片空白，他一定要改變這一現狀，即使他不成功，未來總有人會成功。」事實證明他做到了。2008年左右，當時銀行支付系統還很複雜，手續繁多，他再次放言表示：「如果銀行不改變，我們就要改變銀行。」果不其然，時至今日中國已經成為全球無現金支付普及度最高的國家，就連鄉村小賣鋪都支持無現金交易，這種交易方式的改變，讓消費變得更加快捷與安全。

2017年，馬雲在杭州舉辦的全球峰會上發表主題演講說到：「未來房價如蔥」，這一言論當屬「前無古人後無來者」之說。目前來看，距離這一說法還很遙遠，但房地產市場的格局正在發生改變，各種樓市政策也都和過去的軌道有所不同，比如最典型的有「房住不炒」、房產稅立法、不用房地產作為刺激經濟的手段等。

在2020年，各種樓市新規紛紛來襲，棚改停止，拆遷造富成為過去式，舊改登場，既不拆一磚一瓦還能惠及千家萬戶，讓舊房煥發新生，給老百姓帶來實實在在的老舊住房新體驗。

同在今年，住房買賣迎來新規定，20201年起實行，不懂的購房者或將損失重大。其中包括購房成本、購房意願、購房風險等多項因素，今天我們著重進行二大方面的梳理。

一、已被抵押的房產，不用解押可直接辦理過戶

普通家庭買房，都是通過首付+按揭貸款的方式來實現，而這種方式其實就等於購房者把房子抵押給銀行來貸款，等房貸全部還清再去銀行把房子解押出來。但是，這對於想買賣房產的人群而言，是很頭疼的一項規定。

舉例說明：今年疫情期間，很多人都被迫失業在家，就業環境也不容樂觀，小張原本的生活就壓力山大，再加上身背多種貸款和待業在家，更是把他逼向了絕路，為了防止自己斷供，小張只能先把房子賣掉。

好不容易找到了一個願意接盤的小李，可是小李說：「你先把銀行的貸款還清了，把房子解押出來，這樣我才能安心地付購房款。」

這時小張有苦說不出，他表示，「我要是有錢就不會走上賣房這套路了，就指著房子套現。要不然你先把首付款給了，我再把房貸還清，把房子解押出來，剩下的錢你再給我？」

為什麼買賣房產會進入如此尷尬境地？原因就在於目前屬於抵押狀態的房產買賣需要先公證，在第三方資金存管帳戶等方式才能完成房產解押和過戶，但這樣一番操作需要多花一筆錢，這個錢誰都不願意掏。

按照現行的《物權法》規定，沒有辦法規避這個尷尬局面，但是到2021年開始，這個問題就不再是難題。

根據《民法典》最新規定，房產所有人出售被抵押房產，只需要告訴銀行就行，不用經過銀行同意。這也意味著住房買賣流程會變得更加便捷、高效，同時還很安全。

二、買房前要查清楚房子是否設有居住權，否則吃大虧

房產設置居住權，有些人可能聽著比較懵，這什麼意思？難道說現在的房產沒有居住權，非也！設置居住權是指房產所有人可以去不動產管理部門，在自己的房子上為親人、朋友設置居住權，而這項權屬從2021年起開始實施。

設有居住權的房產，如果權益沒有消除，可能買了也住不了，還不能出租。

舉例說明：有一套房子市值200萬元，小張只花了170萬元就買到手了，心中暗自竊喜。

朋友問他，為何房主會這麼便宜賣給你，小張說：這套房的房主給他父親設置了居住權，但是問題不大，他老父親年歲已高，過不了兩年就不在了，到時候居住權不就作廢了，這不就白撿30萬元。

可是，人算不如天算，房主的老父親身體倍兒棒，一口氣能爬五樓，距離買房過去7、8年了身體還很硬朗，眼看著買的房住不了，小張是內心干著急，可是無處說理呀，誰讓你當初貪便宜買了設有居住權的房子呢。

2020年已進入尾聲，2021年1月1日這些新規定都將實行，還沒有買房的人群，還不懂新規的購房者，請務必留意，最好能有備無患。

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