高樓「停建」，老房「舊改」！2021年起，3類老房子又「吃香」了

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高樓「停建」，老房「舊改」！2021年起，3類老房子又「吃香」了

事物總是在輪迴中發展。20年前，住房商品化剛推行，當時買房的人還不多，農村進城的人也很少，因此，那個階段里建設的商品房都是以多層大面積的住宅為主，主打居住舒適性和大面積需求。隨著後10年城鎮化速度的加快，農村人口開始大量往城市湧入，根據數據顯示，2000年時，我國農村人口比例為63.91%，截止到2019年底，農村人口比例下降至39.40%。

大量的農村人口進入城市，一是需要找工作賺錢，二是需要住房安家，房地產商在這樣的契機之下，轉變開發模式，把過去的多層住宅定義為高端住宅，主打以剛需為主的高層住宅，很快城市裡一棟棟30多層的房子如雨後春筍般拔地而起，成為商品房時代的新趨勢。

客觀而言，高層住宅是我國城市化高速發展下的必然產物，因為我國是世界上人口最多的國家，自然也需要有最大的住房體量。而土地屬於城市崛起的原始資源，這就決定了行政等級越高的城市其土地價格越貴，這是影響高房價的第一要素；其次，購房需求大形成了催漲高房價的第二要素。所以，在高地價和高需求狀態下，城市裡的高層住宅迎來一波又一波的瘋狂搶購。

如今，我國96%的城鎮居民家庭至少擁有一套住房，意味著大部分人都有房子住。但是，有房住和住的好是兩碼事，人們逐漸發現高層住宅的弊端越來越多，隨著房齡的增加，房子的各個方面都開始老化，比如外牆開裂滲水、牆皮自然脫落、電梯頻繁故障、高層火災等，這些問題無不讓人眉頭緊皺、憂心忡忡。

目前，不少專家學者已經表達出個人對高層住宅的擔憂。

清華大學城市規劃設計研究院院長尹稚教授說過，「在美國，那些30年前建造的一批高層住宅如今都已經成為貧民收容所」。同時，北京大學光華學院助理教授朱國鍾經過調查得出結論：「未來的貧民窟主要或集中在當前建造的高層住宅」。基於各種問題的爆發，東北財經大學周天勇教授認為，「未來高層住宅的價值也會一落千丈」。

為什麼專家不看好高層住宅的未來？說幾點實際原因。

1. 高層住房無法得到有效長久的維修維護。按照規定，業主購買新房以後，都需要繳納維修基金，一般為總房價的2-3%來交，用於小區住房日後的修繕。隨著時間的推移，高層住宅暴露出來的問題持續不斷，補漏水、修外牆、維護電梯等，沒幾年這筆錢就用完了，後期再出問題，讓每戶業主均攤維修費用就難以協調。

2. 高層住宅戶數多，火災事故頻頻發生。常言道「水火無情」，有人居住的地方這些事故就無法避免，而高層事故率則是最多，比如家用電器自燃、天燃氣泄露、電動車上樓充電引發火災等。另外，一旦事故出現，救援又是個大問題，低樓層還相對容易，如果是高樓層，消防車加上消防雲梯都無法觸及。

3. 高層住宅未來要想拆遷重建很困難。首先來說，高樓拆遷在技術上已經不是問題，爆破拆除幾秒鐘就搞定。但是，高樓拆遷的成本很高，尤其是高層住宅，一共30多層，幾十上百戶，拆遷要花高成本、重建要投入高成本、還要給予拆遷戶可觀的補償，對於開發商來說，除非保證能在原基礎上再建60層的房子賣出去，否則吃力不賺錢的爛攤子無人來接。

我們討論的這些現狀，國家方面也在考慮如何做出調整，並在今年出台了兩大新政。

第一：多部門共同發布了《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》文件，其中在「城市與建築風貌管理重點」上做出明確強調：

1. 嚴格限制建設超高層摩天大樓，一般不能建超過500米以上的建築；2.嚴格限制新建250米以上的建築，新建100米以上的建築要充分論證，確定有建設需求，要嚴格執行相關審批標準，要與城市規模、消防救援能力相匹配適應；3.中小城市嚴格控制新建高層建築，縣城住宅要以多層為主。

第二： 過去大規模的老舊住房拆遷告一段落，出台全新的舊改計劃。根據新規要求，旨在推動惠民生、擴內需，推動城市更新和住房開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。

高樓有「限高令」，舊房實施「舊改」，意味著高層住宅逐漸退場，多層住宅再度煥發新生。伴隨著新政的不斷落實，2021年起，3類老房子又「吃香」了。

1. 坐擁優質配套資源的老房子。大家都清楚，房子本身並不值錢，如果沒有附加值，那就是一堆鋼筋水泥製成品，一旦有名校、醫院、地跌等環繞周邊，那就是黃袍加身。再加上舊改正如火如荼的推進，很快老舊小區將全方位升級換代，會再次受到想要有優質資源和偏愛多層住宅業主的追捧。

2. 加裝電梯的老房子。沒有電梯是多層老房子的硬傷，房子舊了業主可以重新裝修，但是沒有電梯業主卻不能私自安裝，很多年齡大的業主為了方便出行只能換房。如今隨著舊改政策的調整，只要符合安全標準的老小區都可以放開加裝電梯的條件，有了電梯，加上改造，一些原本會被淘汰掉的老房子又成為受歡迎的宜居住房。

3. 容積率低、老間距寬的老房子。老房子樓層低，住戶少，容積率自然也低，很多老小區的樓間距也是非常寬闊，每一棟都是獨立開來，無遮無擋，採光和通風效果極佳，這些優勢高層住宅難以全部滿足。後期舊改再美化園林、擴寬道路、新增停車位、老年人健身器材和兒童娛樂設施後，被人嫌棄的老房子又會成為「香餑餑」。

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