南港，我們一直在關注，但真正拿起筆來進行項目盤點分析和進行置業建議的，這是第一次。
以前沒寫，是因為南港樓盤太少，說來說去只有3個項目：和昌、綠地、瀚海，其中2個還是內購。
現在寫，不是因為南港樓盤多到讓人難以取捨，需要進行利弊分析和選房指導。
而是因為南港這個片區到底能不能買，大部分人心裡沒底兒。
很多人只看到了南港的潛力和低價，但沒有認清自己的情況和潛在的風險，盲目購買容易淪為炮灰。
所以今天，我們就來看看南港樓市並探討下它到底屬於哪類人。
01
最近後台有些粉絲留言想了解南港的項目，未來南港的聲音越來越大，關注南港的人也會越來越多。
因此關於南港的樓盤，我們有必要先梳理下。
在此之前我們先看下港區和鄭州的區位圖：
港區在鄭州東南，與鄭州是「一主一城」的關係，南港是港區南部組團，規劃以高端製造業為主。
關於港區和南港的規劃，大家都很熟悉了，不再贅述。
港區很大，在常規的認知中，我們把港區分為4個部分：北港、南港、空港、東港。
為便於理解和分析，本文將南港單獨劃分為「北、中、南」3個小區域，以方便研究每個組團不同的市場特徵。
南港北區
京港澳高速以東、南水北調以北、S102以南的區域，我們稱為「南港北區」。
這個區域，工業用地和住宅用地各占一半。
工業用地是綜合性產業園區和信息技術服務產業園比如台灣科技園的兩期地塊等。住宅以和昌盛世城邦和豫發九棠府為主。
和昌盛世城邦是最早一批進入南港的項目，占地4200畝，產品業態非常豐富，有別墅、洋房、高層。
2016年9月一期和昌開盤，小高層均價5000元/㎡左右，洋房均價7000元/㎡左右，共計2070套，去化率100%，即便是2016，這成績依然很瘋狂。目前該項目95-180㎡的高層房源均價8700元/㎡。
豫發九棠府是2019年新項目，位於樹杞路與梅河路交叉口，共9塊地。
一期是8棟洋房，戶型120-164，容積率1.51，還是豫發最常用的國風風格。
這個區域由於和昌盛世城邦和鄭州台科產業園來得都比較早，和昌盛世城邦2018年已有交房，片區有一定成熟度。
南港中區
京港澳高速以東、南水北調S102新線以南、商登高速以北、鄭萬高鐵以西，我們稱之為「南港中區」。
住宅以瀚海航城和中建梅溪上郡為主。
瀚海航城占地1700畝，容積率2.65，內購一直比較嚴重。目前6期價格是毛坯7500。
瀚海航城是純高層，有瀚海晴宇的風格，定位剛改。相比它的鄰居和昌盛世城邦，中間足足有1000+的差價。
當然這1000的差價並非憑空而來，代價是瀚海航城在行政歸屬上屬於開封尉氏縣。
中建梅溪上郡位於濱河東路與梅河路西南角，占地112畝，建面20萬方，規劃7棟洋房，18棟高層。
南港中區是南港里比較純粹的片區，土地性質大部分為住宅和商業用地，雖然沒有工業用地，但南部有大片安置區。
這個區域也幾乎是南港最大的住宅集中供應地，能保證10年的供應。
南港南區
京港澳以東、商登高速以南、 鄭萬高鐵以西、炎黃大道以北，我們稱為「南港南區」，因為區域中有雙鶴湖公園，因此也被業界稱為「雙鶴湖片區」。
以前這裡只有綠地香湖灣，現在，則大佬雲集，建業、永威、遠洋、招商、浩創項目已經公示，還有鄭煤、航程、贊豐在線排隊。
綠地香湖灣位於梅河東路與雙鶴湖路交叉口，跟和昌、航海一樣都是小區域內最早的拓荒者。占地1200畝，一共分為六個地塊，2017年團購價只5000多，現在也將近8000。
遠洋中能華府位於雙鶴湖的正北部，項目占地105畝，總建築面積約16萬方，產品是107-256㎡疊墅；110-140㎡洋房；341㎡合院。預計7月份會開盤。
招商公園與湖位於雙鶴湖的正北部，產品有高層、小高層、洋房，6月份已經有部分樓棟開盤，精裝價格10000-11000。
與招商地塊相鄰的就是建業雲築，主打科技，總占地58畝，容積率2.5，規劃10棟20-25層高層，戶型面積包含95/115/138平。
永威望湖郡位於雙鶴湖公園的西側，是永威和航田的合作項目，為產業園配套住宅
浩創梧桐華府在雙鶴湖南部，地塊呈南北分布，規劃總用地面積18萬方，總建築面積44.6萬方，預計規劃洋房+少量別墅，定位低密改善。
5300餘畝的雙鶴湖中央公園是該片區最大的亮點，南港南區產業園比較多，但也比較分散，目前面市產品最多，區域樓盤之前相愛相殺最為嚴重。
02
以上各個項目的詳細資料對比如下圖：
南港項目，6月份招商公園與湖已經開盤，精裝，售價10000-11000。將片區價格拉伸破萬，南港開啟萬元時代。
據說7月，豫發九棠府、遠洋中能榮府 、永威望湖郡等都可能迎來首開，而這個價位很可能被堅守住。
價格和樓盤的雙雙突破標誌著南港房地產時代的開啟。
也可以說，從今年的7月份開始，往後關於南港項目開盤的消息，會越來越多地被傳導到市場上，一次又一次吸引著眾人的目光，牽扯著大家的神經。
想當年，和昌來的時候，南港的房價只有五六千，人們一度以為這裡是剛需的天下。
短短几年再看，人們發現不對啊！
瀚海在南港做了瀚海航城，對標瀚海晴宇；
永威在南港做瞭望湖郡，對標永威上和郡；
建業在南港做了建業雲境，對標建業天築；
從高層、洋房到別墅，從和昌、浩創到永威、建業，品牌房企越來越多，拿地越來越小，產品越做越精細。
南港的定位分明越走越高了啊！
還有人發現：
南港本身環境好，不是臨著公園就是臨河，容積率又低，大部分都是1.5，區域規劃也很好，還有高端產業支撐，重點是現在房價在萬元上下浮動，是鄭州所有區域中房價最低的一個，是妥妥的價值窪地，漏兒啊！
還有人搬出來：
港區是國家級新區，背靠「」空中絲綢之路」、「一帶一路」和「買全球賣全球」等宏觀戰略。
總之，一句話：南港，以高端智能製造業為主，配件大量城市配套，雙鶴湖周圍配件高端商務區和企業總部基地，還有大量低密度住宅面市，未來不可限量！
於是，剛需們心動了，南港房價低，潛力大，是天選之地啊！
於是，投資客心動了，用最少的資金撬動最大的槓桿，非南港莫屬啊！
那麼南港真的能買嗎？
03
如果你問別人「我能不能買南港？」
不了解你的家庭狀況，直接告訴你「能買」或「不能」的，你不用信。
因為決定南港的房子能買或不能買的，不是要看這個片區的好壞，而是要看你的家庭經濟狀況。
我常聽有朋友講，現在手裡沒錢，想買房，感覺未來港區房價肯定會漲起來，南港的更便宜，潛力更大，想買南港。
我說先冷靜下，先等等。
他給我舉例說，你看專門研究房地產的那誰誰都說好，他們都買了，說明沒什麼風險，為什麼我不能買？
我說，你先看看那誰誰家裡已經買了幾套房，都買在哪裡了，再來想這個問題。
港區有未來，南港有未來，但南港的房子並不適合所有人，特別不適合90%的剛需，地緣自住的除外。
在我看來，那些能夠毫不猶豫買南港的人，家裡至少應該有2套主城區的房子。
一方面他們確實是看中南港的價格低，規劃好，有潛力，房價有上升空間，另一方面他們家有餘糧心不慌，有至少2套主城區的房子為他們保值、增值。
他們買南港，性質有點類似賭博，就是為了獲取高收益的。
所以，如果你的第一套房買在南港，在南港上班、自住還好，如果你在主城區工作，未來也不會來港區上班，你在南港買了第一套房，你試想下會出現什麼後果：
你攢錢買了房，每個月還房貸，還要出主城區的房租，好不容易熬了3年等到房子交房，你想著即使自己住不了，也可以出租啊。
然後你發現，房子根本租不出去，因為人太少了，在南港上班的產業工人們，產業園裡有自己的公寓，租出去房租很低。
你左思右想，在你工作不會被掉到南港的情況下還是賣了吧，畢竟房價也漲了不少。賣得時候，你就會發現，由於港區土地太大，新房層出不窮，至少10年都是新房的天下，二手房轉手非常難。
即便有人願意買港區的二手房，北港的房子交房時間早，生活氛圍成熟，港區的二手房市場首先是他們的，然後才是南港。
南港的房子，沒有現金流也沒有流通性，屬於長持性資產。
出租不便租金低，出售有價無市，對於家裡已經有多套主城區房子的人來說這沒什麼，當初買房的錢本身就是閒錢，能夠在現金流和流通性都受阻的情況下，10年不動、不產生收益都不會影響生活質量和生活節奏。
10年以後，南港房子漲了，對他們來說是錦上添花，如果不幸行情不好，對他們整體的家庭收益來講也無關痛癢。
但是對於非地緣性的剛需們來說，就不一樣了，主城區沒有2套住宅，你來買南港，太冒險！
在等待長持性資產收益的過程中，周期太長，靈活性太差。
你無法預料到家裡是不是有緊急需要用錢的地方，一旦有，你變現困難；你也不知道還會不會有比南港更好的投資機會出現，一旦有，你甩手困難；
投資界說不要把雞蛋放在同一個籃子裡，而你不僅把雞蛋放在一個籃子裡，恨不得連下蛋的母雞也放進去，一旦押錯寶，你就成了炮灰，再翻身就難了。
所以再重申一遍，南港不是不好，南港很好，未來可期，但是它並非適應所有人。
如果你的家庭已經有2-3套主城區房產，這類房產屬於穩健型資產，買南港的房子，這屬於風險型資產，你可以搏一搏收益。
如果純粹是因為低價大規划去買南港，而不是因為對自己家庭的資產分析做過理性分析，不建議盲目購買。
也有人問，地市人能買南港嗎，針對這個問題我也是以上觀點，不在於是哪裡人，重要的是家庭資產的配置。
現階段的南港，除了地緣性剛需，其他購房者基本以投資、家庭資產配置為主。 所以基於這個邏輯，你看南港的樓盤，已經從剛需為主躍升為改善為主來了。
為什麼不繼續做剛需？因為剛需人群並不適合！
今天，房地產市場長效機制正在建立，像2016年那樣的大行情已經幾乎很難再遇到了。買南港，心態一定要擺正，而正確的心態是平衡家庭資產配置，而不是一夜暴富！
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