亞運城
從2009年亞運城地塊出讓算起，亞運城已經走過了接近十個年頭。
十年前，富力、碧桂園、中信、世茂、雅居樂五大房企會師（即利合地產），聯袂打造亞運城，曾經雄心壯志，但五個和尚沒水喝呀。於是2016年富力退出了、中信賣給中海了。富力退出後，地產的上漲行情就來了，那叫一個痛心疾首啊。
十年來，亞運城的去化浮浮沉沉，價格也浮浮沉沉。剛開盤時，5000人排隊搶房，三個月賣了3900套，雖然現在再也難重現當年的榮光，但自從碧桂園接手亞運城營銷後，去化提速，2018年賣了3800套，穩坐全廣州單盤銷冠。價格也是購房者的心病，亞運城是首次將番禺帶入萬元時代，但也經歷了多次降價，價格一直漲幅不大。儘管經過16/17年的跳漲，目前漲到了2.5-3萬/㎡的水平，但依然落後於番禺其他版塊。在番禺閉著眼睛買，都比亞運城漲的多。
亞運城發展的慢，除了遠，最大的問題就是把土地都打包賣給了一家公司（五個股東，利合地產）。雞蛋不能放在一個籃子的道理懂伐。一家公司的能力是有限的。這樣的例子還不少，比如武漢中央商務區也是一樣的道理，都賣給了泛海，極佳的位置就是一直發展不起來。杭州在建亞運城的時候就特聰明，找了幾家開發商分別開發，新城就能快速成型。
十年過去了，亞運城也漸漸的有了人氣，配套完善，人口入住，開始有了城市的感覺。目前亞運城在售天峯組團，隨投資總一起看看吧。
解讀篇
1 基本信息
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2 區位價值解讀
亞運城孤立於主城之外，公路交通駕車40分鐘最遠也就只能到大學城。公交交通不便利，於是地鐵對亞運城就顯得特別重要，是亞運城與外界交互最重要的途徑。三條地鐵交匯，是亞運城最大的利好，也是亞運城最大的價值點。
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目前亞運城已建成的，只有地鐵4號線。從海傍站出發，沿四號線，到琶洲30分鐘、到金融城38分鐘、到珠江新城45分鐘。
在建的地鐵有三號線南延段，將連接海傍站到番禺廣場站，以後海傍站就變成三號線的首發站，到珠江新城不再轉線，悠悠閒閒有位子坐，時間也縮短到35分鐘。在番禺廣場還可以換乘18號快線，到珠江新城速度會更快。
規劃中的還有八號線南延段，連接海傍與萬勝圍，到琶洲不需轉線，還有支線連接黃埔客運港，強化與黃埔區的聯繫。
三條地鐵建成後，亞運城依然是個鐵打的睡城，本身並沒有產業規劃，也少有辦公物業的建設，但地鐵串聯了更多的經濟中心，對亞運城依然是個利好。
3 亞運城布局解讀
亞運城是下圖中黃線框出來的部分。從地鐵4號線的東側，一直向江邊延伸。
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亞運城的建設節奏，除了賽前已經建成的媒體村、運動員村、技術官員村等，利合是採用從西往東建設的策略。西側更靠近地鐵，城市介面也更好，建好了也更容易賣出去。東側隨著亞運城的成熟，順銷也是自然而然的事情。
目前，亞運城除了天峯和待建設E/G/H地塊之外，其他地塊都建設完畢了。值得注意的，亞運城在出讓時，並沒有編制具體的規劃，只有總建設量是定好的。因此，前面西側建設的時候，容積率低，就導致容積率都堆砌在東側的地塊。
天峯容積率3.63，E地塊5.97，G地塊4.51，H地塊5.46。超過4已經是高容積率，天峯看著低於4，但韓國人學校、配建初中高中和幼兒園占去大量用地，實際應該也達到5的容積率了。由於容積率高，建築物高度只能往上堆砌，日後在江邊會看到連綿的150米至170米的超高層建築。
一般，都是在江邊控制建築物高度，形成錯落有致的天際線。而且江邊地質條件會差些，也建議建設低層建築。而亞運城這種做法，既有歷史問題，也有將問題推到後面解決、先過好眼前小日子的感覺在裡面。
高容積率給大家帶來的直觀體驗就是人更多了、電梯難等了、設備老化更快、消防難度更高等等。
4 配套價值解讀
亞運城的配套，對於一個新城來講已經是特別不錯的，而且大部分都是現成的。光這一點就可以秒掉知識城、新塘。
選擇亞運城，基本只需要考慮交通和學區分配是否適合自己，在配套方面可以少很多顧慮。
（1）在地鐵上，有建好的四號線，在建的三號線南延段，規劃中的八號線南延段。
（2）在教育上，有廣州市名校鐵一中學，而天成中學和天峯中學也將由鐵一中學代管，在教育品質上會讓很多購房者青睞。
（3）在消費上，有已建好的亞運城廣場，招商中的亞運城國際商業街，地鐵口出來的農貿市場是臨時的，原本是規劃的地鐵商業街。
（4）在醫療上，有三甲醫院廣醫二院，基本滿足大部分人的大部分醫療需求。
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5 樓棟價值解讀
天峯是亞運城F地塊，分了三個組團，分別是F1組團、F2組團、F3組團。我們分組團來談談它的優劣之處。
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團組
（1）F1組團。
F1組團有10棟超高層+2棟高層。F1組團是三個組團中唯一一個帶小區花園的，樓棟都是環繞花園進行設計。樓棟與樓棟之間阻擋的面積小，沒有太多採光遮擋的問題存在。除了臨路的戶型會有車行噪音的影響外，別的戶型居住體驗還是舒適的。
由於是超高層的建築，對於高樓層住戶而言，觀景視野是比較棒的。對於8-9棟的高層住戶，北向望水道、小浮蓮山和大浮蓮山。而臨路一側的1-6棟的高層住戶，可以西南望整個亞運城的城市景觀。
整個F1組團的樓王單位是7-8棟，兩梯四戶的設計，中間戶西南望大園林，端戶南北通透、既南向望大園林、還可以北向望大小浮蓮山。由於都是南向設計，沒有北向戶型，因此雖然臨路，但受到道路噪音的影響也較小。
（2）F2與F3組團。
F2和F3組團，也會有單獨的小區分割，但是沒有小區園林和花園。主要是由於天峯配建的學校占去了大部分用地，擠壓了住宅的園地，導致F2和F3組團沒能預留園林花園面積。這一點是F2和F3組團比較大的問題，本質是不存在小區公共活動空間的。
F2和F3組團樓下就是韓國人學校、天峯初中和天峯高中，會帶來比較嘈雜的教學活動產生的噪音。不僅對低層住戶有影響，對高層住戶的影響更明顯，樓層越高噪音越大。
F2組團的北面有自然景觀，是一條內江，並可望大浮蓮山和小浮蓮山，遠眺蓮花山。這是F2組團的高價值點。F3組團的南面是待建設的村集體建設用地，未來視線會有一定遮擋。
（3）共性的問題
上面說完三個組團的優劣點，我們來談一些共性的問題。天峯除了F2之外，F1和F3多是超高層建築。超高層建築在建設的時候，一般是有中間設備層的，設備層會有比較多的設備布局，其運轉會有一定的噪音和振動影響。建議在選擇超高層樓棟時，留意設備層的位置，儘可能避開設備層的上一層和下一層，不做設備層的鄰居。
06 戶型優劣分析
天峯的樓棟都是標準化的樓型，雖然面積段會上上下下有所變化，其實只有三種戶型。隨投資總一起看看各種戶型的優劣。
（1）三房兩廳一衛（北向，89㎡）
北向的都是小面積的三房兩廳一衛設計。戶型端正，動靜分離，是市面上常用的北向戶型設計，整體沒有太多的槽點。對於廣州地區，太陽大多數時候從東偏南升起、西偏北落下。天峯的北向有東北和西北，東北幾乎沒有陽光直射，西北部分時段會有陽光可以照射到屋內。
公衛和廚房的開窗，靠近兩戶轉角的位置，採光受遮擋，整體會偏暗些。
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（2）三房兩廳兩衛（南向，98~103㎡）
南向的中間戶都是三房兩廳兩衛，比北向多一個衛生間，格局上大體類似。這裡主要講講，它的廚房和公衛也是兩戶轉角的位置，但由於廚房的進深做長了些，也就是說南向三房伸出去更多，遮擋少了，廚房和公衛和採光會有所改善。
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（3）四房兩廳兩衛（南北通透、大陽台，123-135㎡）
端戶的位置做了四房兩廳兩衛，大陽台、南北通透、大採光面、動靜分離。可以說是做的非常舒適的了。一般每棟樓都有兩個端戶，投資總建議選擇靠東側的那一戶，因為受到的遮擋會少，採光更好。偏西的那一戶，有部分時段會受到前面南向中間戶的遮擋。
這裡側重講講生活陽台的設置是投資總覺得很多四房戶型里設置得比較合理的。生活陽台靠近公衛，符合大多數家庭的生活習慣，洗漱後可以直接把髒衣服放到生活陽台，生活動線很合理。
想吐槽的可能就是覺得入戶花園和玄關的面積比較多，沒有進行很好的利用，有點鋪張浪費。
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07 不利因素討論
亞運城靠近東莞，東莞那邊的工廠和亞運城周邊的工廠偶爾會有偷排，了解到亞運城偶爾會有刺鼻的氣味。但亞運城和石樓的群眾也非常積極地進行環保投訴。廣州政府和東莞政府也特別重視相關問題，多次開展環保督查工作。
目前是否還有類似的問題存在，可能需要小夥伴多關注。
據投資總居住在亞運村的小夥伴說，現在已經沒這種刺鼻的味道了。大家可以作為一種意見參考。
08 結論和建議
亞運城十年，浮浮沉沉。十年後的今日，亞運城已經初現城市的感覺了。不可否認，在未來一段相當長的時間裡，亞運城仍將以睡城的姿態存在。但睡城配套已成，人口初步集聚，這個睡城的生活氣息會越來越濃厚。
隨著未來的三號線南延段修通、八號線南延段落定，亞運城和外界的交通會更便利，會有更多的新廣州人選擇在這裡落腳和置業。特別是三號線、四號線和八號線沿線就業的人群，可以著重比選，看看亞運城是否適合自己。
對於猶豫的人群，只需要把關注放在交通上即可。畢竟同等價位，在廣州，新房很難找到同等配套水平的。
以亞運城當前的土地儲備，它還可以至少再戰五年。五年或十年後再回首，亞運城又會是什麼樣子呢？