9月過半，開發商期待的金九沒來，一波接一波的特價房卻來了，很多人也是開了眼界，這特價房們的價格讓購房者心動，讓之前的老業主看著心驚，同樣是買房，有些特價房真能幫你省出幾十萬。

儘管特價房橫行市場，但是購房者等待的降價潮也還沒來。

別急，讓子彈飛一會。

今年濟南新房價格首次下跌，

啥信號？

最近越來越多的微信好友發來私信，其中不少信息是表示感謝的，這些朋友基本都是在2017年年底到2018年年初聽從了參考君的建議，果斷處理了手裡的部分二手房，然後持幣觀望至今。現在來看他們都屬於高位套現，如今他們又諮詢是不是可以出手了。

不得不說，把握好樓市節奏太重要了。讓參考君都眼紅的一位大哥，2018年年初賣掉了自己小區一層的一套私密性很差的大戶型房源，總價就不說了，結果前幾天跟我說，自己又在同一個小區買了一套樓層很好的二手房，和之前自己出售的那個戶型一模一樣，只不過樓層好點，但價格折算下來卻比之前便宜了2000元/平米！房主著急用錢，讓自己撿了個大便宜。

這就是樓市行情的影響，曾經坐地起價的二手房東，如今也有部分業主無奈拋房。從統計數據上，濟南8月的房價也十分符合市場的態勢。

今天，國家統計局發布了2019年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，山東濟南、青島、煙台、濟寧四地納入統計數據。濟南新房價格環比下跌0.2%，這也是今年以來，濟南新房價格首次出現下降。

此外，濟南、青島兩地二手房價格繼續降價，這已是濟南二手房價格持續降價的5個月，青島二手房價格持續降價的第7個月。

從今年4月份開始，濟南二手房價格持續下降，此次已是連續下降的第五個月份。其中，4月份二手房價格環比下降0.3%、5月份二手房價格環比下降0.2%、6月份二手房價格環比下降0.2%、7月份二手房價格環比下降0.1%。此次公布的8月份數據，濟南二手房價格環比下降0.9%，為幾個月來下降幅度最高。

關於濟南二手房市場，濟南樓市參考從2017年年底就開始提醒預警，如今二手房己經是積重難返，想賣套房子，還真挺難的。但對於很多買家來說，這卻是好事，如果有一定的技巧，總價再砍掉幾萬，問題不大。

別小看這幾萬塊，這可能是工薪階層辛苦一年的收入，這可能是一套二手房翻新一下的總價，這可能是一輛小汽車的費用……

太難了，濟南新房二手房8月同時下行

15個熱點城市裡，只有濟南樓市如此

最近很多樓盤的負責人都在感嘆，現在的濟南樓市太難了，找客戶難，賣房子難。

從數據方面看，濟南樓市確實很難，不是一般的難，比其他城市都難！難怪開發商們都在一口一個難難難。

從8月的統計數據看，重點城市間房價分化特徵明顯，差異較大。從新建商品住宅價格看，有12個城市價格保持上漲，1個持平，2個下跌。熱點城市中，武漢漲幅最高，環比上漲1.1%。濟南和南京新房價格出現下跌，跌幅均為0.2%。從二手住宅價格看，有6個城市上漲，2個城市持平，7個城市下跌。其中，無錫、南京漲幅較快，分別上漲1.7%和0.8%，福州、濟南、成都跌幅最大，均下跌0.9%。

與7月份相比，多數熱點城市房價環比漲幅出現回落，特別是二手住房市場。在15個熱點城市中，13個城市二手住宅環比價格指數出現回落，僅有2個城市出現上升。

而濟南是這十五個熱點城市中，唯一個新房和二手房都在下降的城市，可以看出濟南樓市調控成果十分突出，政策持續穩固，沒有太多波動，一以貫之的政策，讓濟南樓市平穩下行。

大膽預測：

年底前濟南樓市仍將下行！

最近濟南有不少樓盤開盤或者加推，但實事求是地說，絕大多數成交數據都很差，就算使出特價房殺手鐧，成交也並不理想。根據合富研究院提供的數據顯示，上周濟南市住宅共加 推 637 套 房源 ，整體去化率只有22%，金九的開端，市場給了開發商們一個下馬威。

比如韓倉河的金地越秀鳳鳴藝境推出13500的特價房，價格明顯大幅低於以往，但去化依然不理想。

樓市的量價關係，是市場的最終最直接量化體現。成交量持續下跌，房價卻不降的市場，參考君這十幾年來從未見過。可以說，當成交量持續下跌到一定程度，房價就一定會出現階段性下降。

如果說濟南現在一波接一波的特價房是前奏，那部分樓盤實質性降價潮會在年底前來襲！為什麼我們敢這麼說？

隨著中央再次強調「房住不炒」和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，市場預期趨於理性，再疊加上房企融資收緊、還債高峰來臨，再疊加金融、土地等政策的出台，預計未來降價促銷是主流趨勢。

數據顯示，1~8月，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速回落0.4個百分點。房地產開發商到位資金增速已連續4個月下行，從增速同比來看，今年走勢相比去年明顯不同。

從到位資金構成環比來看，房企自籌資金占比開始上升，國內貸款占比開始下降，1-7月份國內貸款占比15.41%，自籌資金占比31.09%，定金及預收款為34.05%。而1-8月份該三類資金占比分別為15.23%、31.69%、33.75%。

這意味著房企融資的確已經遭遇到了困難，房企越來越依賴自有資金及通過促銷回款來穩住現金流。

從8月份整體數據來看，信貸收緊對市場已經形成明顯壓力，開發商這邊促銷的壓力越來越大，實際上從8月份開始，多家房企已經開始搶跑金九銀十，降價賣房子的情況越來越普遍。

接下來到年底的時間，會有部分樓盤迎來實質性降價，這段時間也是購房者難得的買房時機。千萬不要盲目觀望等待，畢竟我們即將進入一個寬鬆的環境，降準的效應會陸續釋放，尤其是考慮到包括歐洲量化寬鬆的政策、股票市場或有反彈等因素，未來房企的金融和資金面或依然有寬鬆的可能。

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