01
管南的房價，今年以來一直在逆勢上漲。
富田九鼎公館從年初的14500元漲到了現在的15500元。
綠都瀾灣也從14000元，漲到了15300元，並且這兩個樓盤還非常搶手。
前者經常需要搶購，後者幾次當天售罄。
如今，管南的永威城和融創城也要漲價了。
永威城六期預計10月入市，對外釋放價格15500-16000元/平，比現在的五期14000元，漲了1500-2000元/平。
融創城二期精裝修，本月月底開盤，對外釋放價格95平的14000多元，130平的13000多元，比一期漲了1000元/平。雖說由毛坯變為了精裝，但仍然可以理解為變相漲價。
與管南不同的是，惠濟北的房價一直在下跌，前段時間和昌林與城的特價房最低才8000多元，比之前低了3000元。融創大河宸院、中原宸院特價房只要11000元，比之前也低了2000元。
其它各區也有不少特價房。經開區陽光城檀越特價房17000多元、中原區陽光城麗景公館13000多元、北三環興隆城特價房14000元……
很多區域房價在下降，管南房價卻玩了一波逆勢飛揚。
於是，我們不禁要問，到底是什麼支撐了管南的房價？後期價格會不會下降？以及買房時需要注意什麼？
02
以前很多人將管南房價上漲的原因，歸結為小李莊火車站改造的影響，這一點毋庸置疑。
但整個片區逆勢上漲，和常西湖新區、白沙組團一樣如火如荼，未免有些誇張，顯然不是一個火車站改造就能解釋的。
其實管南很大，至少需要分為4個部分：宇通片區、金岱產業園片區、十八里河片區、小李莊火車站片區。這4個片區的房價支撐邏輯是不一樣的。
金岱產業園片區有兩個利好：
首先是區域產業內搬遷，使得鳳姐變冰冰，區域價值立馬提升了一大截。
其次是區域本身位置就好，雖然它屬於管南，但人家靠東，地鐵4號線將其與中原福塔、CBD和北龍湖連接到了一起。
背靠大樹好乘涼，所以，它錨定的是向北3公里中原福塔附近的房價，根本不和西邊的宇通片區相比較。
半年前，中原福塔附近的盛澳金尊府是15500元左右，金岱產業園的富田九鼎公館是14500元左右。
現在金尊府17000多元，富田九鼎公館就漲到了15500元左右。
而宇通片區的房價顯然是錨定了富田九鼎公館。
綠都瀾灣的內心也許是這樣的：隔壁的富田九鼎公館都15500元了，我也在地鐵口，14000元不合適，就漲到15000元吧。
永威城看到綠都瀾灣也漲價了，一口唾沫吐在地上，它都漲，我能不漲？畢竟永威無論在哪，都要做品質的標杆和房價的標杆。
於是，永威準備漲1500-2000元。但無緣無故漲價畢竟心裡有點虛。於是永威拿出了必殺技——升級品質，請莊鎮光大師出馬，建築、園林、配套全部升級。
融創城看大家都漲了，也想漲價，但位置不如前三個，心裡更虛。於是，名義上漲了1000元，但變成了精裝修，等於實際只上漲了兩三百元。
此刻，十八里河片區與小李莊火車站片區交界處的綠地公園城估計也在醞釀漲價，但回頭看看仍然沒有什麼動靜的小李莊火車站，估計不會跟進。
碧桂園名門時代城、正商生態城、富田九鼎華府還沒入市，但考慮到位置，估計會和綠地公園城一樣，選擇「你們漲你們的，我們賣我們的」策略。
所以，現在的管南大概可以分為4個陣營：
1、富田九鼎公館位置最好，獨領風騷，價格最高。
2、綠都瀾灣將房價錨定在富田九鼎公館，它漲我也漲。
3、永威城依靠品質提升、融創城依靠毛坏變裝修，也跟著漲。
4、綠地公園城估計都不會漲價，碧桂園名門時代城、正商生態城、富田九鼎華府，價格估計會有驚喜。
03
4個陣營里的樓盤各有千秋，但買的時候仍要注意。
比如某盤位於地鐵口，也有不錯的學校，均價15000元，感覺很不錯。
但是這一期的品質比較差，2梯5戶不說，戶型也不好，除了98平的，其它都不敢恭維，讓人很難理解。
比如下圖中83平的兩室一廳，奇形怪狀不說，朝向也很差。客廳朝東，一個臥室朝北，一個臥室朝東，走廊很長，浪費了很多面積。
再比如下面142平的戶型，也很彆扭。140平以上的房子，能做成這樣，在也是鄭州少有，讓人無力吐槽。
戶型對房價的影響，買賣二手房時最為突出。例如北邊金晨嘉園、瀚海泰苑等，同樣的小區，不同的戶型，單價能差2000元/平。
所以，該樓盤在地段上儘管值15000元，但再一看產品，價格似乎有點虛高，完全被其它樓盤比了下去。
永威城6期準備賣15500-16000元，需要看品質再做判斷。
如果品質和永威上和郡一樣，地下車庫品質都那麼高，當然值16000元的價格，但是如果品質提升不大，只是園林做了升級，這個價格便虛高了。
融創城二期如果真如置業顧問所說，只漲1000元，變成精裝修，那麼等於和現在價格差不多。
我們在《融創城最低11800起，3000+的價差不影響管南憋大招！》有過分析：價格才是王道，在最高3000+，最低1000+的同片區價差面前，一切都可以變得不那麼重要。大戶型融創的確有很大的優勢。
屬於第4陣營的4個樓盤，都屬於位置較偏，周圍沒有地鐵，也沒有什麼配套的樓盤。
如果價格相同，可以優先考慮距離小李莊火車站比較近的綠地公園城和富田九鼎華府，畢竟小李莊火車站改造也是值得期待的，很有可能會大手筆改造，高規格建設。
至於碧桂園名門時代城和正商生態城，仍然要看價格和產品。
04
很多人說管南房價虛高，具體理由是2019年管南土地供應量鄭州第一，有5040畝，和去年的惠濟區很像。所以，如今的惠濟，就是未來的管南。
但是，我們細看這兩個區域，雖然土地供應量都很大，但明顯存在很大的區別。
惠濟北目前大概有大大小小15個樓盤在售，而管南現在只有：富田九鼎公館、綠都瀾灣、融創城、永威城、綠地公園城等5個樓盤在售。
未來還會加上中嶽儷景灣、富田九鼎華府、碧桂園名門時代城、正商生態城等，滿打滿算共9個樓盤。15：9，差距非常明顯。
更何況富田九鼎華府、碧桂園名門時代城、正商生態城都在四環以外，與惠濟北的大部分樓盤都四環以內也不相同。
土地雖多，但在售樓盤不多，就不可能像惠濟北一樣競爭激烈。所以，現在很難講管南房價會下跌。
另外一個很不確定的因素就是小李莊火車站這個大IP。
它很像去年時候的常西湖新區，雖然大家都知道很好，但效果出來之前，大家都沒有感覺。但是效果一旦展現，房價就會立刻上漲。
如果小李莊火車這個大IP落地之後，新聞里時不時的都是關於它的建設進度，管南難道不會再火一把？
這兩天鄭州又確定了新的發展戰略「東強、南動、西美、北靜、中優。」鄭州向東向南發展的趨勢非常明顯，以後北邊和南邊的差距估計會越來越大。
所以，管南和惠濟北表面相似，但內核完全不同，有它獨有的價值支撐，只是樓盤的價值不同而已。