文|探房杜咔咔

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近兩年來，全國範圍內都開啟了嚴格的房地產調控，從一線城市到四線城市，全部都無法避免。範圍之廣、力度之大、手段之豐富、持續時間之長可謂史無前例。一線房價橫盤，二三線價格回落，四線城市直接啞火。

但回顧這兩年的調控，也只是表面摁住，沒有從內在摁住。用來用去還是那幾招，限購、限貸、限售、限價、限商的「五限」政策。這種做法在我看來，更多是壓抑供需，沒有從源頭解決問題。只要某天國家一放鬆，房價又要爆發性的上漲。

據中國社科院財經戰略研究所發布6月《中國住房市場發展月度分析報告》, 一線城市新房價格平均環比下跌0.615%。其中廣州環比下跌0.86%，北京環比微跌0.48%，深圳環比下跌0.98%，上海環比微跌0.14%。

從數據中，我們可以看出，目前一線城市房價很明顯是處於微跌的狀態。但一線城市的成交量依舊是上漲，甚至頻頻拍出地王。究其原因，就是購房者和開發商目前都很明白，國家越限制，說明房價未來上漲空間更大，只要等國家放鬆一下，房價肯定蹭蹭蹭的上去。更有甚者，把這種調控當成一種信號，一種城市房產投資價值的標尺。

所以，未來的調控方向更多的是要建立一個有效的長期機制，而不是短期的五限。要知道，現在病菌是藏在身體里，而不是表面的皮膚上，就算目前給你清理乾淨了，依舊會繼續復發。

「五限」的短期調控政策不適合市場。

假如我們把樓市比作一條舞動的龍，一線城市是龍頭，二線城市是龍脖子，三四線城市是龍身，五線城市是龍尾。按照這一理論，房地產調控首先要抑制住一線城市的房價上漲。

可現在政府慣用的五限政策，雖然一定程度上限制了一線城市房價的上漲，但問題並未得到根本解決，調控中反映出的問題也廣為詬病。

比如：一線城市普遍採取的限價、限售。開發商很容易通過「陰陽合同」或捆綁銷售等手段來躲避。

所以，五限做法在某種程度上是一種消滅市場機制的行為。進一步加劇了供求關係的失衡，帶來房價反彈壓力。

未來需要建立一種可持續發展的長期有效機制，保證整個市場在供需不被壓制的情況下，大家買房更多的是理性購買，而不是投機的炒房行為。

長期機制代替短期機制

未來能摁住一線城市房價的長效機制，我個人認為目前最容易實現的兩種方法就是「房產稅」和「土地供應」，先來談一下房地稅的建立。

房產稅

這個是已經被提爛的話題了，從2009年鴿到現在已經10年了，一直沒有實現過。那為何現在我要提起來呢？

因為之前幾年，房地產對於我們國家算是比較重要的財政收入，國家要實現城鎮化、要做基建都需要大量的錢，而房地產的稅收和賣地的錢能填補這一空缺。加上原先買房的人享受著城市改善所帶來房價上漲的好處，成為得利群體，他們對於房產稅的反對聲音是最大的。所以，當經濟高速發展的時候，房產稅就能只能當做無房者的一個口號。

但是最近7.30政治大會過後，國家已經明確發出信號，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。說明國家未來想逐步擺脫依賴房地產經濟，那麼房產稅就不會再是一個口號了，而是作為改革之勢，不容阻擋。

那麼房產稅什麼時候能實行呢？

經濟學家賈康認為：房地產稅的整個立法過程要多長時間才能完成現在不好預測，權威信息是，房地產稅在本屆應該看到它的啟動，還剩3年多時間。

那麼房產稅能不能降低房價？

從經濟學分析上來看，房地產稅能抑制房價是成立的，因為房地產稅影響供需，它使需求方面更穩定，並提高了持有環節的成本，起到了壓倉促穩的作用。

那麼房產稅該怎麼征？

這裡引用孟曉蘇先生的方案，他提出的「盡房皆稅」。大概意思就是不管你有多少套房，見房就征，先都徵收，然後根據各自的情況返退，見人就退。

其實房產稅在我看來，並不是打壓整個房地產行業，而是為了維持整個行業的健康發展。其意義也並非是在「打壓房價」，而是體現公平。雖然會損害得利群體和開發商集團的利益，但我相信房產稅的出台，總體上是進步的，有意義的。

土地供應計劃。

知道香港的房價為什麼那麼貴嗎？就是因為土地供需原因，香港現在的土地開發只有30%不到，造成物依稀為貴的狀態。當然，其中更多的原因是財閥對於土地的控制。

所以，中國未來要建立長效機制，土地供應增加是不可避免的。但不是一味的增加土地建房子，而是要多建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，加上人口疏解等重要手段。

例如：北京在人口疏解方面就做的不錯，北京2016年常住人口達到2172.9萬的高點，2017年和2018年分別減少到2170.7萬和2154.2萬，兩年疏解18.7萬人。

而深圳做為土地最為稀缺的城市，在保障房方面做到市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分別占住房供應總量的40%、20%、20%、20%。

這些手段很大程度上，穩定了這兩年一線城市的房價。所以未來想要建立有效的長期機制，必須把這「土地供應」和「房產稅」相結合，發揮出他們最大的功效，從源頭上解決房價持續上漲的局面，讓房地產回歸理性狀態。

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。