2020年第一拍，來了！
昨天，我們剛統計了過去這一年，杭州賣地2779億元，繼續穩居全國第一。
這不，元旦才喘了一天的氣，新年首場土拍今天就上線了，由東湖板塊的兩宗商住地揭幕。
隨之而來的，還有限價標準的上升。
此次土拍過後，東湖板塊將從原本精裝高層19000元/㎡，限價躍升至20800元/㎡（含裝修3000元/㎡），漲幅達1800元/㎡。
從「1」字尾上升至「2」字頭，會不會對地價有影響呢？且看這場新年土拍首秀。
01
第一宗63號商住地，位於新洲路與長寧路交匯東北處，距離在建地鐵9號線綠洲路站僅約400米。
在荷禹路往東，目前的發展雖不如荷禹路西側，但這裡有大把商業商務綜合用地，未來將規劃高新智造園、健康科創園、樞紐總部園、門戶雙創園四個功能片區。
所以，這宗63號地塊，是站在東湖新城未來的城市中心CBD（中央商務區）區域。
除了產業和交通，地塊西南角規劃的新洲路小學，也將於年內開建，教育資源相對不錯。
西側不到500米，還有今年6月新鷗鵬競得的40萬㎡商住綜合體項目，潛力無限。
另一宗64號商住地，位於北沙路與雨荷路交匯東南處。
了解東湖板塊的人，一眼就能看出這是東湖新城目前最核心的居住和商業配套區。
地塊緊鄰地鐵9號線一期北沙路站，步行只需100米上下。
更重要的是，它還貼著東湖的商業心臟——萬寶城。12萬㎡的體量，集餐飲、娛樂、超市、購物為一體，而且都是連鎖大牌。
另外地塊西南對角，就是育才實驗小學映荷校區以及新星幼兒園北分園。
成熟的地鐵+商業+教育組合，毫無疑問這是東湖新城這幾年出讓的最佳地塊。
而未來，與地塊一路之隔，還有預計明年建成的東湖地標柏悅中心，這裡也會有近2萬㎡商業、甲級寫字樓和5星級酒店。
02
可以說，兩宗地塊的各項配套，還是相對不錯的，都很靠近地鐵9號線。
但這兩宗地塊的各附加制條件，還是不少的。
根據出讓文件，63號地塊出讓面積70689㎡，容積率2.2，可建面積155515.8㎡，起價147741萬元，起步樓麵價9500元/㎡，上限樓麵價12329元/㎡。
其中，商業不大於地上計容建築面積7775㎡，還必須集中設置，排除了底商的操作方式。
對建築高度也有一定限制，限高又限低，要求在30米到54米之間。
另外，對建築的外立面，也有規定，陽台須設置封閉式凹陽台，還不得採用塗料、面磚材質。
64號地塊實景圖（來源：浙江省土地使用權網上交易系統）
64號地塊的出讓面積則為43635㎡，容積率2.5，可建面積109087.5㎡，起價103634萬元，起步樓麵價9500元/㎡，上限樓麵價12349元/㎡。
要求商業不大於地上計容建築面積10908㎡，其中小型餐飲還不能不少於20%。
建築的限低也不能低於30米，建築限高則是75米。
此外，這2宗地塊限價條件一致，所建商品住房精裝銷售均價不高於20800元/㎡（含裝修3000元/㎡），且精裝銷售最高單價不高於22580元/㎡。
03
目前，東湖板塊核心地段在售的樓盤並不是很多，只有山語四季、御清城，而前者的高層早已售罄。
兩個樓盤的中籤率都不高，平均不到20%，高層搖號甚至最低只有5%。
東湖板塊核心的潛在供應量，也不是特別大，只有兩個項目，分別為和昌·雲璞和新鷗鵬商住項目。
新房中籤率之所以不高，是因為板塊還存在一定倒掛。
以金帝海珀為例，近三個成交均價為25597元/㎡，一共成交了12套房源。
根據好找房數據，上個月更有一套119㎡成交了351萬，摺合單價29441元/㎡。
如此看來，哪怕新房限價上升至20800元/㎡，但與板塊內的二手房仍有近5000元/㎡的倒掛。
不僅是東塊內部比較，還有一定價格優勢，與外部的一些板塊相比，東湖板塊也是不遑多讓。
相比限售精裝均價19800元元/㎡的超山一帶，僅高出了1000元/㎡。
而暫無地鐵規劃的崇賢，也已經攀升至2萬3，這麼一看東湖板塊還賺了2200元/㎡，以及一條剛需最愛的地鐵。
至於同樣有地鐵的星橋，目前精裝限價是2萬4，東湖板塊還是低了3200元/㎡。
在限價普漲的基礎下，可以說東湖板塊的限價其實並不高，更何況這還是兩宗核心地段的寶地。
04
其實，東湖板塊早已不是曾經印象中的臨平山北一隅。
根據最新規劃，現在的東湖板塊的範圍非常大，北至京杭大運河，南至星光街，東至京杭運河二通道，西至超山風景區-09省道，面積約76.94平方公里。
而且，各個板塊的功能劃分也相當清晰，分為居住、科創、公共服務、產業等多個功能區。
比如，64號地塊所在的就是板塊生活居住服務核心。
在望梅高架通車後，整個東湖板塊像是又被重新認識了一番，你會發現原來它離主城區也沒有那麼遠。
所以，哪怕不在東湖新城核心，已經靠近超山邊界的上錦宸府，連續加推的高層，中籤率也只有20%上下。
實事求是的說，東湖板塊配套還是很齊全的，有地鐵、有綜合體、有快速路……
對剛需來說，或許它存在不足，但不失為一個留在杭州的好選擇。