說起北京的商辦市場，一提起來就給人以無力感。
兩年過去了，北京商辦市場既沒有像之前業內預計的那樣，取消或放鬆326政策，也沒有在一片沉寂中，打破僵局，找到破題之策。期間，偶有新品冒出，但很快如流星般划過；偶有熱銷傳出，但多為靈光一現，激不起任何樓市風浪。
終極問題依然旋繞樓市上空：商辦項目到底該怎麼做？如何在新周期邏輯下走向健康去化？
今年我們看到一些開發商在嘗試創新，有的是打造商辦平台，集合企業所有商辦項目統一亮相、統一發聲、統一推介，試圖以定製化服務和資源整合撕開市場裂縫；有的則在醞釀「新物種」，介於個人工作室、企業會所、商務辦公的融合產品形態，意圖創造新的需求。
所有的努力都值得點贊，所有的踐行都滿懷期待。只不過前路不明，結果未知，各種探索還沒有得到市場驗證，經驗還不能提純為有效的規律。
平日，『地產營銷人』除了住宅，也十分關注商辦動態。特別對整售消息、新品入市、營銷創新等，保持著高度關注。畢竟這是一個潛藏機會，孕育能量，瞬間可改變樓市生態的細分市場。
正因如此，跟蹤、分析、點評市場中表現優異的商辦項目，可以給同業帶來啟發和借鑑，對總結商辦操盤的規律，找到有效方法，幫助良多，大有裨益。
過去兩年，北京有一個頗為低調的商辦項目，在營銷上獲得了巨大成功。100億！這個只有在住宅項目才可能誕生的銷售金額，卻在通州運河CBD的復地中心變為現實。不得不說，是一個被市場掩藏的奇蹟！
據了解，復地中心在完成三個大單，四棟寫字樓和一棟公寓樓的整售後，還有最後一棟一線臨河寫字樓和一線臨河現房商業目前在售，正在接受客戶及業內人士的諮詢。
很多同行非常好奇：為何在商辦市場如此艱難的低谷期，復地中心能獲得如此耀眼的營銷業績？其經驗能給行業帶來什麼啟發？做好商辦的秘密又在哪裡？
下面，『地產營銷人』從三個方面做個分析，希望這些觀點能給諸位帶來思考：
1、 戰略定力，從不搖擺，堅持整售
首先，我們對復地中心有個大致了解。
復地中心位於北京城市副中心運河CBD核心區，是由復地產發依託復星資源傾力打造的首個資源綜合體。項目總建築面積約43萬平方米，涵蓋5A甲級寫字樓、商務公寓、商業三種業態，是展現運河天際線的標誌性建築，也被視作為通州商務重地的旗艦形象。
不過，在副中心核心商務區沿運河一線，不只有復地中心一座綜合體，還有很多其他房企打造的項目，但從過去幾年整體打造和營銷上看，復地中心無疑是最耀眼的。
該項目在兩年多時間裡，分別與北京銀行、建設銀行、中國工商銀行等重量級金融企業簽訂整售大單，有次序、有步驟的完成了百億業績。可以說，復地中心是城市副中心乃至全北京上運作最為成功的商務綜合體。
經『地產營銷人』深入了解，復地中心所採取的不搖擺、不偏離、走正道，堅持整售的策略，是差異化勝出的關鍵因素。
其實，在326政策之前，通州的商住市場就十分火爆，多數項目都採取商改住產品定位，把戶型面積做小，總價做低，以面向投資者散售的方式快速去化，短期內獲得速銷，但政策祭出之後，後續普遍遇到困難，營銷皆停滯不前。
相比之下，復地中心沒有走捷徑，堅持按照純商務定位對項目進行品質打造，並從一開始就堅定大單路線，尋找大型品牌企業進駐。經歷一段不可或缺的溝通期、磨合期之後，終於贏來大客戶認可，大牌金融企業連續購入，成為區域內集中度最高、最受追捧的項目。
復地中心打造產品的邏輯是品質為先、形象為先，不能在優質地段因產品定位的偏差拉低整體調性，影響城市副中心的形象。
即使整售路線可能會慢一點、難一點，但產品的價值因此守恆，差異化的定位和策略反而在一眾項目中脫穎而出，獲得客戶青睞和首肯，在堅守和進取中，終獲碩果。
由此我們看到，做商辦在定位和策略上不能糾結，不能短視、不能急功近利，更不能中間搖擺，游移不定。瞄準一個正確的方向，鼓足信念走下去，用主動而積極的心態去迎戰，往往成為笑到最後的贏家。
2、 政策協同，洞悉方向，步調一致
商辦項目產品定位和整售策略的貫徹，離不開區域政策導向和產業環境，沒有外部氛圍和規劃條件的成熟，其運作推進也是困難重重。
復地中心過去兩年金融大型企業的不斷引入，除了復地產發在產業資源和產品開發上的優勢，整個城市副中心的快速進化和產業升級，也為其創造了絕好的外部條件，清晰了政府規劃產業方向和企業目標。
按照副中心產業規劃，未來將以綠色金融和財富管理為重點，發展新興金融服務功能，積極引進創新型企業總部和跨國公司地區總部。
由此看到，城市副中心產業門檻設定非常苛刻，堅持高位引進。大的原則為：金融服務向金融街看齊,商務服務向CBD聯動看齊，科技創新向中關村聯動看齊。
在政策東風和區域前景助力下，復地中心先於其他商辦項目與金融類大型品牌企業積極接觸、溝通、推介。一方面，副中心整體的建設進度和城市介面的改變給人以充足信心；另一方面，運河CBD有限的商辦供應和稀缺景觀資源也給予企業進駐的緊迫感，加快了決策流程。
在多股力量作用下，復地中心緊緊把握趨勢，採取與政策協同的步調，清晰目標、御風而行、穩紮穩打，實現了較快的整售節奏，引入企業既符合城市副中心定位，同時也創造了商辦市場的營銷奇蹟。
3、 產業後盾，蜂巢體系，互為賦能
說完策略與外部條件，商辦項目的運作成功，更是開發企業內在資源與產業基因所施加的關鍵作用。這一點，往往是多數房企所不具備的。
簡單說，商辦項目已經過了蓋好樓，到處找賣家的階段，如今是開發企業以自身產業實力向商辦項目賦能的新階段。背後邏輯上的變化，意味著多元化、復合型的地產集團在操作商辦項目上，擁有先天且不可複製的優勢。
復地中心之所以實現為城市副中心首個標杆業績創造者，與復地產發提供的全球資源產業動力密切相關。
與眾多傳統開發商快周轉模式不同，作為復星生態系統的重要成員，以及豫園股份旗下的城市功能產業板塊，復地產發連結產業資源打造項目的思路和模式，獨樹一幟。
經過10多年的全球拓展，迄今復星在健康、快樂、富足生態的戰略布局漸成規模。從復星醫藥、復宏漢霖、禪城醫院、微醫到復星旅文、Club Med地中海俱樂部、三亞·亞特蘭蒂斯、豫園股份、太陽馬戲、青島啤酒、三元股份……上述品牌在各自細分行業大多處於領先地位。
在深耕中國27載，布局25城的復地產發看來，「產城一體」，是迎合不斷升級的城市發展及管理需求創造性提出的，契合時代發展特徵。
其內核是通過復地卓越的地產開發能力和豐富的產業資源，科學有效的與項目嫁接，探索新型城市建設模式，在提升城市功能和管理水平的同時，也實現了商辦項目從開發到運營，完整鏈條的閉環。
早在2013年，復地就根據需求，運用專業產業運營能力，將地產作為物理連接點，導入全球化的服務資源，引蜂築巢，形成「地產+」的蜂巢城市商業模式。
而復地中心正是復地產發戰略布局內的重要項目，被定義為「金融蜂巢」。憑藉優質資源，輔助區域金融產業提升，積極配合城市副中心產業規劃，優先發展財富管理與總部經濟的戰略部署，放大區域經濟，助力金融中心核心區形成，加速城市發展。
由此就內部而言，復地中心是依靠復星深厚的產業背景、專業的團隊能力，以及前瞻創新的開發模式，獲得了絕大多數房企不具備的商辦市場開拓能力和運作能力。
當然，從另外一個維度講，進入復地中心的企業，也有機會與復地涉足的產業交合融匯，產生美妙的化學反應，擴大發展格局的同時，贏得未來先機。因此選擇商辦，也是選擇產業資源，更是選擇合作夥伴，這一點過去所沒有意識到的洞見。
據悉，復地中心最後的產品仍堅持整售，以保持項目的高品質和統一形象。
『地產營銷人』相信，願意與北京銀行、中國建設銀行、中國工商銀行為鄰的下一個實力企業即將到來，復地中心作為近三年經典商辦項目案例，傳奇故事未完待續，看點還在後面。
從今年看明年，北京商辦市場不會掀起大風浪，但肯定會有小波瀾。高度專注、勇於創新、堅守品質的商辦項目有可能突破重圍，造出小高潮行情。關注這些動態，發掘其中的經驗，對推動商辦市場的發展，尋找新模式，建立新思維，將十分有意義。