在當下的價格體系下，購房，對很多人來講，都是一件不容易的事。即使有價格較低的地方，但也僅僅存在比較火熱的鶴崗購房故事裡，人人都去那購房也不太現實，因為還要考慮到工作和生活問題。而在現實中，我們很多都是拿著幾千元工資，卻面對近萬元的房價。如果要實現購房夢，收入增長只是一方面，更多時候是期待房價下跌回歸。
對此，馬雲曾說過「未來8年房價如蔥」。現在馬雲雖然退休了，但他還是中國首富，影響力自然不小，所以，他的話還是被很多人記住。不過，也有業內人士表示，馬雲的本意並非說房子會降到蔥價，而是希望年輕人不要為了房子而失去夢想。儘管如此，很多人還是相信房價會跌，只不過需要時間而已，在他們看來，馬雲說的未來8年，這才過去兩年時間，所以不用著急。那麼，問題就來了，老實講，在未來8年內，中國樓市會不會跌回到10年前價格呢？經濟學家用4個因素證明。
一般說來，一件商品的價值趨勢是由供求關係決定，同時受到通脹以及原材料價格因素影響，涉及到國計民生的商品，還會受到政策管制。實際上，房子也是如此，同樣受到這些因素影響。經濟學家羅列出決定房價最關鍵的4個因素包括：人口、M2、土地和政策，下面具體來看一下分析。
城鎮住房的需求，主要來源於城鎮化，同時受到總人口影響。目前，我們的總人口在14億左右，城市人口大約在8.3億，還有5.7億的農村人口。按照已開發國家發展數據顯示，達到70%的城市化率為初級已開發國家入門標準。目前我們的常住人口城市化率在60%，按照近年年均1%的城市化率，大概需要10年左右時間就能達到70%，這個數據也跟此前聯合國預測數據基本一致，到2030年，中國城市人口將達到10.2億。
人口大數據就是這麼個情況，為此，我們不少專家就認為，未來10年還有近2億農村人口進入到城市，這對住房需求是一個巨大刺激。沒錯，看似未來還會對住房產生不小的需求，但是，我們還要認清一個現實，那就是我們目前的住房自有率非常高，未來這近2億的農村人即使完成城市化，其中也有相當一部分人已經在城裡買過房產，就是我們常說的「帶房入城」。
此外，就當下住房數量來說，統計部門此前公布的2018年城鎮人均住房面積已經達到39平米，即使拋掉公攤面積，基本上也與已開發國家相差無幾。不過，我們不少人還是沒有自己的房子，原因就在於這些年房子已具備金融屬性，一些人擁有了多套房產，甲6套房產，乙零套房產，平均就是3套房產。短期是如此，但從長期來看，無論甲手中有多少套房產，最終都會轉移到有實際居住需求的人手中。另外，根據相關數據顯示，低生育率可能讓我們的人口負增長提前，加之老齡社會到來，短期雖然對住房需求不會形成明顯減少，但如果把時間放到8年、10年以後，這種影響會逐步顯現出來。
根據查閱相關數據顯示，在2016年之前的十多年裡，我們的貨幣供應量M2一直保持雙位數增長。M2從2000年的13.4萬億元，到2019年第三季度的末的195.2萬億元，不到20年時間，M2凈增長了13.5倍。如果你所在城市的房價當時只有1千元/平米，現在為1.35萬元/平米，也僅僅是跟隨貨幣而漲。當然，我們有不少城市達不到這個漲幅，也有不少大城市是超過這個幅度的，如果我們看平均的話，基本上是差不多的，從這個角度看，M2不斷增長是影響房價的關鍵性因素之一。
顯然，未來M2還會以一定速度增長，但肯定不會像過去那麼快了。從2017年和2018年看，M2已經降至8%附近，2019年會有所回升，但還是在8%附近不遠。從這個角度看，M2增長趨勢是逐步下降的。這個道理很簡單，因為在過去的二十年里，M2與經濟增速基本保持了同步，隨著經濟進入「L」型增速，M2也會與之匹配，處於穩步下降過程中，當然，這是一個緩慢過程。
業內形象地把土地比作「麵粉」，房子比作「麵包」，這對「兄弟」多年以來相互影響，互為促進。在城市化快速發展過程中，依靠土地收入可以完成城市基礎架構建設，比如道路、地鐵、公共配套等等。不光是我們獨有，在已開發國家也是如此，在進入已開發國家之前，土地收入都是作為重要的建設資金來源。
只是，我們的發展速度比他們更快，我們僅用了二十年時間，基本完成了已開發國家大幾十年上百年走過的路。不過，隨著城市化進入下半場，土地出讓收入顯然不可持續，大城市開發飽和，住房增量減少，進入存量房時代。而小城市雖有土地，但缺少人口，土地又不那麼值錢。因此，未來的土地價格大機率不會向過去那樣快爆髮式增長，同樣會與人口匹配，城市之間的土地價值也會產生較大差異，有漲，也會有跌。與此同時，不同城市的供地節奏（操盤模式）也對當地土地價格產生影響。
房子，作為衣食住行中的關鍵一環，自然也會受到國家政策管控。從歷次的樓市調控可看出，只要需要，無論是金融中的房貸利率、還是行政措施中的價格限制等等，都能起到為樓市降溫效果。在新時期下，國家對房地產進行了重新定義，以改過去「調調漲漲，漲漲調調」規律。
現在「房住不炒」、「不再用房地產作為短期刺激經濟手段」、「長效機制」等關鍵詞對房地產發展進行了詮釋。這不是隨便說說，因為房地產對經濟的正向拉作用宣告一個段落，讓房地產處在一個穩定的發展水平，有利於經濟健康良性發展。按照已開發國家做法，作為土地財政的替代者，房產稅，甚至包括空置稅，都不失為一個可能措施，同時也有利於房價市場的長期穩定，也是被業內稱之為「長效機制」重要內容，不過是時間早晚而已罷了。
通過以上4個影響房價的關鍵因素分析可知，如果說用一句話回答房價會跌到10年前，還是不會，顯然是不負責任的。從總體上講，我們大多數城市的房價基本都要比10年前高出許多，很多城市的房價增長都不止一倍，但要想回到10年前顯然不太現實。因為房價大幅下降，首先影響到的就是金融系統，進而影響經濟發展。此外，作為開發商的潘石屹曾說過，如果整體房價下跌幅度超過20%，大多數開發商都將不復存在，那樣的話，將會產生一系列壞帳，最終還是會影響到經濟。日本就是很好的例子，房價暴跌，也讓日本失去了二十年，我們顯然不會走日本的老路。
當然，上面僅說的大方向、大機率，具體到各個城市，可能就會有較大差異，A城市不跌，並不意味著B城市就不跌，C城市跌得少，D城市有可能跌得多。還是那句話，中國672個城市，即使同一個城市，由於處在不同板塊，都不能簡單地用一句「漲跌」來形容。
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