引言
上海將於12月1日起正式對使用權房，即不獨立成套的房屋，採取限購的政策。自2011年上海執行限購政策開始，使用權房屋的買賣一直就有點「法外之地」的味道，限購政策開始以來，上海灘上實際不乏炒買炒賣使用權房的玩家。如今這個缺漏在十餘天后也將被堵死。
關於使用權房限購的相關政策，已經有許多房地產媒體做了大量報道和解讀，我就不再贅述了。總之使用權房限購後，原來已經限購的，買使用權房也沒門了；原來不限購的，得先把自家已有的使用權房統計進家庭房產數量後，重新認定是否限購，認定後仍不限購的，也僅有一套的額度可購買而已。
前兩天在房地產交易中心碰到一個老做使用權房交易的同行，聽他說政策一出，這幾天他的生意又好了不少。雖說使用權房的交易在整個上海二手房交易中的占比低，非主流，但此類房子由於存在一些特殊價值，所以就算是限購了交易仍然會有，故此，今天想跟大家聊聊使用權房實際交易操作層面的一些問題，算是幫仍有意願購買使用權房的朋友們捋一捋思路吧！
問題一：使用權房交易受限制的問題
我們現在通常也把使用權房屋的交易稱為「買賣」，其實準確的講應該叫「公有住房差價換房」。使用權房不同於產權房，使用權房的實際產權並不屬於房卡上的承租人，所以承租人想要處理房屋就必須經過房屋管理部門即管轄物業的批准，在獲取物業部門出具的同意差價換房的調配單後才有資格進行交易。
這麼解釋，大家明白了吧！使用權房買賣的指揮棒實際是掌握在物業的手裡，再說直白點，是攥在物業經理的那支筆和公章上的。當然，通常情況下，只要你「拎得清」，物業經理是不會太為難你的，但也會有少部分使用權房因為產權歸屬的複雜性，或是房屋本身的特殊性，亦或是承租人及相關利害關係人的原因，物業的那張調配單會比較難搞定。所以使用權房即使不限購，其實也是存在一定限制交易的因素。
問題二：使用權房交易風險的問題
風險一
使用權房因為沒有產權，目前的交易規則下無法網簽鎖定買賣合同，所以理論上講，房屋承租人一房兩賣甚至是多賣的漏洞還是存在的。
風險二
許多使用權房屋內往往存在有多個戶口，過去這是影響交易的最大障礙，雖然現在新的戶籍管理辦法規定可以申請強制遷出戶口，但畢竟走流程也要個過程和時間，辦理過程中是否會遇到意想不到的問題或也是個未知數。
風險三
前文中講過，使用權房的交易實際是差價換房的性質，所以房屋承租人獲得的房價款屬於專款專用，故此買家要將合同中確定的價款全數付到監管銀行，由其託管，交易手續完成後，銀行給到出售房屋的承租人的也不是現金，而是專門用於購買房屋使用的專用支票。
如果這張支票上的錢用來買房，則可以直接使用，但如果不打算用這張支票上的錢再買房的話，上面的錢是不能立刻提現的，需要過了三年監管期才能取現，除非有特殊原因或是交易後戶口遷出上海市，才可以直接取現。
正是由於這樣一個規則的存在，所以過去有不少公司干起了幫助賣家立刻套現此類支票的營生，但現在都被「斃掉了」。於是，如果想要立刻拿到儘可能多的現金的話，就只能是在差價換房合同上做文章了。
簡單點講，就是在不低於交易部門認定的評估價的基礎上，把合同上的價格儘可能寫低，其餘的價款就不用交由銀行監管，直接付了。這就類似於產權房屋交易中的所謂「陰陽合同」的做法。
不同的是，產權房交易中網簽合同約定的房價實際一定是真實交易價的大頭部分，而使用權房的這種類似操作中，由於使用權房的評估價認定普遍偏低，所以合同價外，直接支付，不受監管的資金必定是大頭部分。
舉個例子：一套十五平米的使用權房，如果總交易價是一百五十萬的話，許多這樣面積的使用權房，差價換房合同上寫個五六十萬就可能通過評估，這樣一來，交付建行監管的，即專用支票的錢數也就是五六十萬了。
現實中這樣的操作極其常見，可以說，目前很大部分的使用權房交易，私底下搞得都是這樣的操作。因為沒有正式合同的保障，即便另有協議約定的約束，但對於購房者而言，這仍是目前購買使用權房過程中最大的一個隱患風險。
問題三：使用權房未來預期價值問題
若僅從居住角度來講，除了少部分絕對市中心且具有建築特色的使用權房，經過精心改造後會有些價值外，大部分使用權房的使用價值其實是非常低的。
但過去的很長一段時間裡，使用權房屋的單價並不比同地區產權房低，基本上許多區域都要高於同地區產權房，而越是傳統中心城區的單價越是高的明顯。原因就是這些使用權房具有另外兩個價值，一是土地價值，二是教育資源價值。
土地價值問題
使用權房絕大部分的絕對地理位置都不錯，房子本身雖然不值幾個錢，但其所占據的土地資源卻是非常的值錢，當然這種值錢的土地價值是和另一個因素緊密相連的—房屋徵收拆遷。
上海早已過了大規模新建造城的歷史時期，近些年來城市建設，尤其是中心舊城區改造的思路也在逐步變化中，成套改建，優化居住環境正在逐步替代單一的徵收拆遷，這樣的操作遠比徵收拆遷來的經濟且容易。加之房地產暴利時代的結束，以及既往土地財政政策的不可持續性和不符合政治大局性，可以非常肯定講，未來使用權房但凡符合成套改建的，一定會首選改建而非拆遷。
那些成片面積不夠大，或是地理位置不夠絕對優越，亦或是符合（加層）成套改造的使用權房，未來被徵收拆遷的機率或將越來越弱，這種預期的減弱，必將導致何其緊密相關的土地價值的估值也會不斷被降低。
沒了徵收拆遷的強預期，使用權房子所具有的土地價值必將大打折扣，而隨著上海城市建設新時期的來臨和建設思路的更新，這種土地價值比之過往大打折扣的情況或許將成為許多使用權房未來很長一段時間的宿命。
教育資源價值
許多使用權房之所以價格高的嚇人，一個重要因素就是因為其對口上海那些頂級的重點學校。為了不讓自家孩子輸在起跑線上，捨得下血本爹媽海了去了！
使用權房若是附帶了頂級學校的資源，那麼其價值在目前以及將來很長一段時間內都是非常可觀的。不過隨著入學制度改革的深化以及公民辦學校統一搖號制度的普及實行，頂級學區使用權房的價值上升勢頭或許會減緩，有所貶損也是有可能的，但依然會很值錢，價值大幅減損無可能性。
而隨著各區教育資源平均化的要求被進一步深入執行，那些比鄰頂級重點學校但目前又不是其對口小區的房子的潛在價值，未來或許會有意外的較大幅度提升，這也包括屬於這些區域的使用權房。
一點實際的建議
對大部分使用權房而言，買了搏拆遷，但最終砸手裡的機率在變大，所以入手更需謹慎。成片面積大，樓棟間距小不適合改獨用的使用權房或許才適合考慮入手。
有實力買頂級學區使用權房的不用猶豫，買下！未來升值空間是否還很大，不好絕對斷言，但持續比較長時間地保持良好的保值性是可預見的。沒實力買頂級學區房的，買比鄰的目前價格不算太高的使用權房或許也是個不錯的選擇，沒準捂上個幾年給你帶個大大的價值驚喜也未可知。
使用權房納入限購範圍，以我的經驗判斷，這是個信號，一個傳聞中遲遲未落地的房地產稅不再是傳聞，而是將要實質落地的信號。當然這只是憑多年江湖經驗的臆測，權當是給大家的一個提醒，信則聽之，不信則笑之。
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，還原最底層的房地產現實，講述老百姓最關心的房地產話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友，如果覺得柯南的文章還有些看頭的，不妨給推薦推薦，希望我的一些經驗和經歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時在評論區聯繫我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！