2019年這一年，似乎過的比其他年份要快。

似乎剛過完2019年的春節，轉眼之間就到了10月份，屈指一算，距離2020年，還有2個多月的時間。

在經歷了2018年的大幅上漲之後，2019年房價走勢平穩，並未出現去年的大幅上漲現象，據相關部門的統計，2019年1-6月份煙台六區的平均成交均價已經達到10753元/平米，而同期的平均樓面地價僅為2407元/㎡。

樓面地價與房價的占比為22%，與全國的23%的平均水平相當。

煙台房價水平

截止2019年9月，煙台六區的成交均價分別為：

1、芝罘區：12517元/㎡

2、福山區：10074元/㎡

3、萊山區：14038元/㎡

4、高新區：9260元/㎡

5、開發區：11702元/㎡

6、牟平區：7302元/㎡

對比2018年10月同期，煙台房價的漲勢顯著。

以萊山區為例，2018年10月同期，萊山區的成交均價為12840元/平米，而2019年9月萊山區的房價達到14038元/㎡，同比上漲9%。

房價承受能力評判

判斷一個城市的房價高低與否，主要看這個城市的普通老百姓的收入水平，具體來說，要看當地剛需樓盤銷售均價與普通工人的收入情況。

時間回到2019年10月份，以高新區為例。普通剛需購房者購買一套100平米的住宅大約需要支付100萬的購房款，貸款比例七成，即需要一次性支付30萬的首付款。

剩餘70萬做商業按揭貸款，按照30年的還款周期，每月還款額大約為3757元。

根據相關部門公布數據，2019年普通老百姓的平均工資水準為3760元/月。

結果來了，如果一個普通的雙職工家庭，購買了這樣一套剛需住宅，每個月房貸需要消耗掉一個人的工資，則養家的資金主要靠另一方的工資。

而另一個人4000元左右的工資，根本承擔不起基本的生活、養車、交通、養娃、養老、電信、水電物業等費用。（這些費用加在一起基本在4000左右。）

這就會導致一個很現實的矛盾：

房貸占收入的50%，其他生活開支又消耗掉另外的50%。這樣一來，他們就是家庭月光族的典型代表。

他們不敢消費，不敢生病，不敢辭職，不敢旅遊……有的只是無止境的重複昨天的日子，即使想改變，也總是找不到契機，因為根本沒有時間去思考工作以外的事情。

這還是一個假設，因為一下子能拿出30萬去購房的家庭，並不多見，更有大多數還需要借款，因此，在買房之後，除了還房貸，還要還借款，這樣的生活更是難上加難。

悲觀結論1：

這是高新區的普遍情況：

家庭收入7500元/月，購買100㎡的住宅，買房後的生活會很艱難！

普通購房群體收入的高低不會因為當地的房價上漲而上漲，因此，房價處於高位的芝罘區以及萊山區和開發區的普通購房者，生活狀況可想而知。

有人說，煙台的平均工資水平不止3700元，肯定更高，月入8000上萬的群體大有人在，我想說的是，評判一個地區的房地產市場前景，不是看高收入群體的購買力，而主要由普通收入群體決定，畢竟高收入群體一則屬於少數群體，二則他們中的大多數已經買房，即使購買第二套第三套，也會量力而行。

這也解釋了，為什麼一直處於價格窪地且持續多年低迷的牟平為什麼2019年前後會火爆起來！主要是由對萊山區、高新區、芝罘區的高房價失望的外溢群體加碼牟平推高。以他們的收入水平，已經買不起其他區域的房產，只能退而求其次，選擇價格相對較低的牟平。需求決定價格，需求大了，價格自然上漲，這是一個市場供需平衡自發調節的行為。

悲觀結論2：

牟平市場的轉暖，正是大多數普通購房者逃避煙台中心區域高房價的實證！

煙台樓市拐點預測：牟平房價均價與高新區房價持平時，煙台的普通購房需求找不到出口，樓市銷量會受到很大的制約，開發商的資金回籠將會面臨巨大的壓力，進而導致新開樓盤以低於同區域二手房價格的降價銷售行為出現。

當出現這種情況時，市場的自動調節動力要強於政策動力，即，即使相關部門要求開發商不得以低於某個價格點實施銷售，即限制低價銷售，開發商也會在價格備案時，選擇以較低的銷售價格備案以規避未來不可預測的資金回籠風險。

目前煙台的房價雖然仍處於小幅上升通道，但確實正處於一個深度的調整期，在這個階段，房價上升通道逐漸關閉，銷量逐漸降低，直至穩定一個較低水平，一線頭部開發企業的市場份額將會越來越大，中小地產公司的日子將會越發艱難。

未來五年，有可能會再現2008年地產寒冬的蕭條景象。

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