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作者 | 王迪
多重政策紅利重拳出擊，但是樓市並沒有回暖。
11月15日，國家統計局公布2023年1-10月全國房地產市場基本情況。搜狐財經梳理髮現，今年前10月房地產在供需、房企資金層面仍然呈現下滑趨勢。
具體而言，在需求方面，1-10月，商品房銷售額97161億元，下降4.9%；其中住宅銷售額下降3.7%。在供應方面，1-10月，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。在資金層面，1-10月，房地產開發企業到位資金107345億元，同比下降13.8%；其中，定金及預收款、個人按揭貸款降幅連續擴大。
搜狐財經梳理髮現，2021年，商品房銷售額首次達到18萬億，創歷史新高；當時，全年房地產開發投資增速為4.4%。此後，在2022年，全國商品房銷售額驟降至13萬億元，下降26.7%。
如今，距離2023年結束已不足兩個月，按照此前交易邏輯，2023年商品房銷售額很難超過2022年的13萬億。
「這是一個長陰周期，房地產從過去20年突飛猛進，已經進入供大於求階段。」某位業內資深人士如此對搜狐財經表示。
中指研究院市場研究總監陳文靜則指出，房地產開發投資持續承壓，累計同比降幅擴大，新開工在低基數效應下，累計同比降幅小幅收窄；從銷售表現來看，受房價下跌預期、居民收入預期偏弱等因素影響，短期市場修復持續性略顯不足。
「近期中央及監管部門多次提及加快『三大工程』建設，配套措施有望加快落地，供需兩端政策發力，有利於促進房地產市場平穩運行。此外，10月，房企融資規模連續3個月下降，近期中央金融工作會議會議指出『一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求』，優質企業融資支持力度有望加大。」陳文靜稱。
下行通道繼續
為了刺激樓市，今年從部門到地方「認房不認貸」、降低首付比例、降低按揭貸款利率等多項政策接踵而至。
據諸葛數據研究中心不完全統計，今年以來，截至11月3日，全國約有300個省市出台利好政策650次左右。
但是，就前十月表現來看，樓市還在「谷底」。
具體來看，1-10月份，全國房地產開發投資額同比跌速為9.3%，處於跌幅擴大態勢；全國房地產新開工面積同比跌速為23.2%，這已經是連續26個月的下跌；全國商品房銷售面積同比跌速為7.8%，相比1-9月份跌幅繼續擴大。
在企業端，暴雷房企從民營房企逐漸向混合所有制房企擴延。全國房企到位資金額同比跌速為13.8%，該指標相比1-9月份略有惡化。此外，全國商品房待售面積同比增速達到了18.1%。
對此，國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在國新辦發布會上表示，從數據來看，目前房地產市場仍然處於轉型期的調整中。從10月份當月情況看，房地產開發投資、商品房銷售額等指標出現了一定的邊際改善跡象。
「從長期看，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化率也還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來，隨著各地區、各部門進一步深化落實房地產有關政策，房地產發展新模式逐步建立，將促進房地產市場的平穩健康和高質量發展。」劉愛華稱。
事實上，近日「房地產新模式」「新房改」等話題熱度不減，住建部部長倪虹也發聲談構建房地產發展新模式。
關於今年的房地產市場，倪虹認為，總體來看是前高、中低、後穩。從數據看，「認房不認貸」「降低首付比例和利率」等政策措施起到了積極的效果。1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。另外，保交樓工作的紮實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。
陳文靜則表示，從趨勢來看，一方面，臨近年末，企業或將加快項目推盤節奏、加大營銷力度，進而促進部分需求釋放，另一方面，核心城市二手房銷售保持恢復情況下，有望帶動新房市場活躍度提升，疊加當前相對寬鬆的政策環境及去年低基數效應，房地產市場有望逐步企穩。
如何救樓市？
關於救市的話題一直備受業內關注。
此前，原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇對搜狐財經指出，中央若出1萬億元建保障房,能發揮10萬億元的作用。與此同時，改變樓市現狀需要落實保障房與商品房雙軌制，取消限購之外建設保障房。
與之相關的是，據彭博社報道，有知情人士稱，中國計劃向城中村改造和保障性住房項目提供至少1萬億元低成本融資，這是其為提振陷入困境的房地產市場所做的最新努力。中國央行將通過政策性銀行分階段注資資金，最終流向家庭用於購房。
對於1萬億是否能發揮效能，亦有地產資深人士告訴財經，這對十幾萬億的購房市場來說，杯水車薪，作用有限。就像1萬億新國債，市場反映比較平淡。
該人士認為：「對於房企而言，目前的問題是開發商負債過重，大多是負資產無法貸款，可以讓囯有銀行和保險多收購些他們的資產減負。與此同時，加大城中村改造和人才購房補貼，刺激住房消費，從兩端同時增加購買力。此外，各種限購限貸政策都應該退出，降息、降稅費等措施也要配合跟上。」
對於房地產市場發展，此前，在澄清萬科暴雷的金融會議上，萬科董事會主席郁亮透露，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。
在郁亮看來，恢覆信心需要時間，每一輪房地產周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在於商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。
事實上，今年7月的中央政治局會議就指出，「適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢」。倪虹所提到的房地產發展新模式是，在理念上，堅持「房主不炒」的定位，在體制機制上建立「人、房、地、錢」要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。
對於後續樓市，易居研究院研究總監嚴躍進則認為，積極去庫存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各類購房政策，包括限購放鬆或取消、認房不認貸等政策落實好，積極促進住房消費的活躍。
「盤活存量和庫存也需要有新思路。包括政府收購用做安置房和保障房，或者企業收購住房來用做員工宿舍等，理順房地產的各種指標關係，促進銷售端數據。」嚴躍進稱。