城東新城又有新盤要開了！
前天晚上，濱江龍湖·東潮府領出首張預售證。4月26日拿地，12月19日領證，不到8個月便開盤，速度之快，遠超板塊其他新盤。
首期將推4幢樓，共94套房源。其中一幢高層，精裝均價46500元/㎡，與板塊新房價格持平；一幢7層洋房，精裝均價54900元/㎡。
餘下兩幢為疊墅、排屋。整個城東新城，規劃有排屋的，有且僅有東潮府一個。
隨著東潮府入市，才從壓頂的「天量」庫存中，喘了口氣的城東新城，馬上又將面臨新一輪的供應「高峰」。
PART 1
在大眾印象里，城東新城是杭州知名的庫存「重災區」。
2018年過得有多艱難，經歷過的開發商，至今記憶猶新。
隔著條杭甬高速，城東新城高層均價4萬6、艮北均價4萬1。本是不同段位，只因後者房價便宜5千一平，原本在城東新城看房的客戶，轉頭跑去了艮北搖號。
「萬人搖」光環籠罩下的艮北，舉手投足皆被放大。更凸顯出，城東新城的靜默。
借著年初「小陽春」的東風，形勢有所逆轉。板塊多個在售樓盤加推需搖號，像是森林海尚，中籤率最低僅29.5%；流搖當然也有，但不似去年那般被市場放大。
實地跑盤中發現，板塊目前可售房源，其實並不多。
金地商置都會風華，住宅已清盤；世茂錢塘天譽，20幢高層可售房源僅30套；龍湖大家九龍倉璟宸府，高層也就剩32套；三湘印象，只剩40餘套大戶型。
幾個在售老盤高層房源加一塊，也就只剩100來套。
不過，2020年的城東新城，壓力依然不少。
畢竟，東潮府之後，還有9宗涉宅地塊待入市。 4宗位於德勝高架以北，5宗位於德勝高架以南，地鐵4號線明石路站一帶。
算上在售樓盤未推房源，城東新城可售房源仍有近6400套。
PART 2
讓人意外的是，今年城東新城疊墅賣得比預期紅火。
景粼天著7幢疊墅（共112套），現只剩1幢未開盤。疊墅戶型約180-200㎡，毛坯總價800-1500萬，5個月不到賣了88套。
這個去化成績可以說相當不錯。同樣的總價，奧體、南星橋、未來科技城都可以參與搖號。
據開發商透露，疊墅客群主要來自周邊置換家庭，以及錢江新城外溢。
想想去年，龍湖旗下的璟宸府疊墅入市時，銷售得並不理想。
疊墅毛坯均價49800元、高層精裝均價40800元。在主打高層的城東新城，疊墅市場接受度並不高。
一年多時間，璟宸府258套疊墅，賣得只剩62套可售。
不過，明年的城東新城，疊墅選擇同樣不少。
正在施工的中國鐵建花語天境
除龍湖雙盤外，世茂錢塘天譽還有6幢疊墅、1幢平墅、2幢院墅，合計231套房源未售，疊墅戶型約165-185㎡，平墅戶型約290㎡。
就在昨天，錢塘天譽兩幢疊墅預售證新領出，共31套房源，精裝均價61700元/㎡（含5000元/㎡裝標）。
中國鐵建花語天境，規劃有100餘套疊墅，戶型約180-233㎡。
東潮府首開過後，還剩2幢疊墅待售。產品跟首開類似，165㎡四層疊墅+200-220㎡的排屋。
明年，城東新城的洋房產品，將再度回歸。
綠城春來曉園，規劃有8幢洋房，戶型約140-160㎡；金隅筧橋42號地塊，規劃6幢洋房，戶型約98-140㎡；甘肅建總地塊，規劃有7幢洋房。
其實，明天登記的東潮府，已有1幢洋房試水，精裝均價54900元/㎡
只是，城東新城大量的洋房產品，集中在德勝高架以北的筧橋板塊，具體洋房價格如何，目前還未可知。
PART 3
當然，城東新城主打的產品，還是16-17層的高層住宅，基本每宗涉宅地塊都有規劃。
在售樓盤中，首開東城金茂府還有5幢高層未領證，戶型約147-165㎡，預計明年2、3月份會加推一波；
景粼天著剩餘7幢高層，戶型約139㎡、198㎡；東潮府也有3幢高層，戶型約97㎡、119㎡。
純新盤中，綠城春來曉園規劃有15幢高層，戶型約98-139㎡，最快明年3月首開；
花語天境規劃7幢高層，戶型約111-149㎡，速度快的話，預計年後會先開2幢高層；
金隅42號地塊，規劃了8幢高層，戶型約98-140㎡。目前案名尚未揭曉，開盤最快也得明年。
港中旅彭埠地塊，規劃18幢12-16層的高層；中駿彭埠地塊，規劃6幢高層；甘肅建總地塊，規劃6幢16層高層。目前只有通過的規劃公示方案，具體產品信息還未可知。
不過，從周邊規劃已定的新盤來看，起步戶型差不多也得100㎡上下。
目前，城東新城起步戶型最小的是信達東萊府，規劃6幢高層，戶型約89-132㎡。
自森林海尚小戶型售罄後，整個城東新城，還有89㎡小面積可售的，只有信達東萊府一個。
最主要原因是拿地早，2017年拿得地。區域內差不多時期拿地的，早已開盤，速度快的住宅已售罄。
今年拿地的幾個項目，起步97㎡、98㎡三房。面積大了近10㎡，總價蹭蹭漲個四五十萬。
從產品面積段、板塊售價等因素上看，城東新城依然面向的是剛改、改善客群。
有一定經濟實力，又想距離市中心近點的購房者，明年可以多跑跑城東新城。一來，選擇餘地多，一百三四十方的改善戶型，很多樓盤能選；二來，高層均價46500元，比申花、錢江新城要便宜不少。
雖然眼下還是一片大工地，到處都在施工，但城市介面不錯，道路夠寬。不然，龍湖不會持續紮根，濱江不會重回大本營，綠城、金茂、鐵建、金隅等房企，也不會相繼湧入拿地。
PART 4
6400套房子，比之前盤點的濱江（近5000套）、艮北（5000多套）、奧體（近5000套）都要多。
看似「天量」數字，全部賣完不知得等到何時。細究下來，其實也還好。
首先，規劃文件里，城東新城（德勝高速以南的彭埠一帶），涉宅地塊今年大多已出讓完畢。
最近一宗是11月19日 ，德信拿下的彭埠商住地，剩下要有也就零星半點，體量不大。
換句話說，接下去幾年，彭埠一帶可售房源肉眼可見就這麼些。
不求像奧體一樣大紅大火，一堆人搶著買；慢慢來，總是能去化的，畢竟單價擺在那。
未來，城東新城的宅地供應，主要集中在德勝高速以北的筧橋一帶。這一片，前兩年拆了不少城中村，騰出不少土地。
之前，僅璟宸府一個孤盤在售，主打的還是疊墅。
明年，綠城、金隅等新盤相繼亮相，氣勢上率先打響。再加上，主打的是98-140㎡產品，起步戶型比艮北幾個新盤都要小，未必不能搬回一局。
畢竟，區域內還有濱江金色黎明、融創玖樟台、萬科草莊這三大品牌房企的二手房護盤。