文|探房杜咔咔

字|3232，閱讀用時3分鐘。

歷史上的各種泡沫，之間都有種迷之聯繫。

無論是鬱金香泡沫、日本泡沫、南海泡沫。

之間都有許多共同點，但最大的共同點，就是每次房地產上漲都有「故事」支撐。

只要大家相信這個市場有利可圖，大家都賺到錢了，加上手頭有錢。就會開始瘋狂投資，故事的最後也沒讓人失望。

留下滿地雞毛，以為上了駛往春天的車，沒想到卻進入了寒冬。

暴風雨來的前夕。

1926年，佛羅里達州房地產市場堆積多年的泡沫被突如其來的颶風戳破。一場不可避免的大崩潰來勢洶洶。

這場崩盤，直接讓美國及世界資本主義市場陷入了漫長的蕭條期。這次事件也被稱為「美國大恐慌」。

美國之所以走上房價的不歸路，完成得力於美國政府的一些騷操作。

學過高中歷史的都知道，第二次工業革命後，美國收益非常大。並且在1913年時，美國工業生產已經占世界總額的三分之一以上，超過了英、法、德、日的總和。

而且當時發生的第一次世界大戰，還側面的幫助了一下美國的發展。所以美國當時一舉成為經濟強國。

政府有錢，老百姓日子過得好，豐衣足食。當要什麼有什麼的時候。就會開始想方設法讓自己的資產升值。

並且在當時，也沒有經歷過所謂的泡沫事件。所以膽大的美國人堅定的相信，美國將會永遠繁榮，世界為他們服務，有花不完的錢。

狂歡舞會的開啟。

十九世紀的美國人，特別喜歡消費貸款，不喜歡銀行的限制。剛好遇上總統換屆，傑克遜上台。為了得到民眾的支持，他順水推舟做了以下幾件事情。

你們不喜歡銀行限制是吧。可以，關閉央行，恢復以前的玩法，州銀行來印錢和放貸。

你們喜歡房子、車子是吧。可以，出台各種貸款類目和金融工具。

政府各種金融政策出台，市場一下子資金充裕，大量銀行放水放出來的錢寵寵欲動。

精明的人會想，錢那麼多，怎麼花呢？我怎麼把錢繼續擴大和增值呢？

這時候機會來了。

那時候，西部大開發，土地基本都很便宜，可以打折。大家都想著，買了地不僅可以種還可以升值漲價，躺著就能賺錢，何樂而不為。

所以在這樣的大環境下，全民炒房的盛況終究還是在佛州上演了。

最後的瘋狂

1925年，佛羅里達州最大城市邁阿密的房地產瘋狂到什麼程度呢？

一塊土地的價格一年可以翻5倍以上，60萬美元購買過來隔年就能漲到300萬美元。這是什麼概念，要知道在1925年，200年前的美元哦。

當時有個種地的農民，種了一輩子的地賺的錢，還不如賣掉地賺錢來的快，瞬間就獲得幾百萬美元，富得流油。

當時人們的口頭禪不是「邁阿密永遠漲」，而是更甚的「今天不買，明天就買不到了！」

於是懷著財富夢的心態，美國人和炒房團爭先恐後來到這裡買地。而政府對於這種情況更是大力支持，不斷發展當地的交通和公共設施，為炒房團提供便利。甚至不惜以高息舉債興建基礎設施，各種建設項目，以吸引旅遊者和投資者。

建立休閒度假村、高爾夫球場、私人俱樂部。佛羅里達因此變成了有錢人的玩樂之都，非法的賭場、酒吧充斥，邁阿密市瞬間成為了佛羅里達最繁華的城市。

加上當時，一般人在購房時只需10%的首付，其餘90%的房款完全來自銀行貸款。所以很多企業和老百姓都是通過貸款來買房，根本不需要出什麼錢。而且房子買過來後，只要等上一個好時機，就可以賣掉，賺個三、五倍利潤。

在這種瘋狂的環境下，銀行也無法冷靜，批准貸款甚至不再看重借款人的財務能力。

因為我們都知道，銀行主要是靠貸款活著，沒人貸款的話，銀行還咋生活？所以當時的美國銀行非常著急要把錢借出去，借給誰呢？那些製造業企業不需要錢，那就借給需要錢的房地產企業和購房者，反正這些企業和購房者拿到錢之後瘋狂投資倒買倒賣，很快就能還回來。

所以房地產上漲的溫度開始蔓延至佛羅里達附近的州，導致全國土地價格紛紛上漲。

一擊戳破泡沫。

學過經濟學的人都知道，供過於求這個詞。可當時的美國最不缺的就是土地，而佛羅里達的價格能夠這麼高，都是被人炒起來的。價格起來了，要賺錢就得找到接盤俠。可是整個佛羅里達當時的人口有多少呢？

據統計，佛羅里達州最大城市邁阿密也才7.5萬人。很多炒房團開始意識到這個問題，但在高額的利潤下，還是沒有人願意清醒過來。

畢竟每個人都貪婪，心存僥倖，沒有人覺得自己是最後的接盤者。但往往吹起來的泡泡終將會破滅，擊鼓傳花的投機遊戲總會砸在最後一個人手裡。

在這種嚴峻的環境下，美國總結傑克遜還來補上一刀。出台了一個政策，有點類似我們現在的「限購」。因為那時候，老百姓手頭都是銀行發行的紙幣，手頭沒多少黃金。傑克遜發布政策，讓老百姓買房必須用黃金，不能用紙幣。

這政策不出還好，可能泡沫還不會那麼快戳破。但這一搞，不但把州銀行的心態給搞崩了，還加速泡沫的戳破。

要知道，在金錢的魅力下，殺人放火都在所不辭，更別說一個小小的限購。許多老百姓紛紛拿著紙幣去銀行換黃金。在上文，我們提到過，州銀行為了讓老百姓瘋狂消費，導致紙幣濫印。

結果不用猜都知道，銀行根本沒那麼多黃金，這一舉動直接把全國人民打擊的不行，許多銀行也瞬間破產。

加上天公不美，在你倒霉的時候也要插上一腳。

1926年秋，一場颶風襲擊佛羅里達州。這場大颶風以每小時125英里的速度橫掃佛羅里達，整個地區立刻變成廢墟。颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地，狀況慘不忍睹。

颶風過後，昔日繁華的佛羅里達州一片狼藉。

房地產泡沫也正式在這一年開啟，人人紛紛拋售自己手中的房子，導致房價暴跌，邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1.4億美元。

很多人因為還不起貸款從而破產，在當時還引發跳樓事件。這場持續狂熱4年之後的佛羅里達房地產泡沫終於被颶風吹滅。

美國的房地產經濟泡沫破裂後，影響到了股市和全社會的方方面面。經濟直接進入蕭條。幸好後來的美國在舊金山挖到黃金，要不然後來還真沒美國的故事了。

從美國佛州上演的炒房故事中，我們可以看以得知。房價要上漲必須要有兩個條件支撐：

1、房價上漲成為共識。

就相當古代一樣，「黃金永遠最保值」。當這個房價會一直上漲的故事被人放大，而且房價也確實在漲，房地產的魅力就會逐漸被人接受。就像當初的鬱金香泡沫，南海泡沫。

2、信貸機構降低放貸要求。

說白了，就是銀行有錢，並且願意借給你。跟上文一樣，銀行也不理性，認為房地產能持續繁榮。不用審批你的徵信和還款能力就給你錢，只要你有房子來抵押。

事實上，如果房價一直上漲，就不存在泡沫的問題，只要房價不下跌，政客、信貸機構、居民都是受益方，你好我好大家好。

但問題是房價不可能一直持續的上漲。當上漲停止時，炒房客不賺錢了開始賣，然後等著買房升值的人開始觀望，當初貸款買房的人發現貸款還不上了。

比如：一個購房者只還了首付，剩下的錢都是跟銀行借的。這樣本身就存在賭博性質，賭的就是房子會上漲。如果這個過程中，漲了，你就賺了。如果房子沒漲，那ok！最後你就是長期持有和付出利息。

最怕就是跌了，那時候引起大規模拋房潮，房子賣不出去、還不起貸款、銀行壞帳、房子被銀行收回去、失業和跳樓一些列後果發生。

所以邏輯一理清了，你就明白，房價下跌是有多麼可怕，日本和美國的例子還歷歷在目。別總說是剛需無所謂，除非你是全款，家裡有礦，那肯定無所謂。如果你是貸款的話，當經濟危機來臨時，引發的失業潮，很容易就個人破產。

比如：1997年香港發生經濟危機，張衛健買的房子價格一落千丈，跌到賣不出，差點被逼到要跳樓。幸好有貴人劉德華幫了一把才撐過去。又或者美國佛羅里達州房地產泡沫破滅之後，據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，當年因這場危機而一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。

所以要明白房子在值錢，也是估值，只有變現才是真金白銀。房地產和股票是一個道理，牛市遲早會結束，這種擊鼓傳花的遊戲不可能一直玩下去，區別在於誰全身而退，誰是高位接盤的最後一棒。

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

有什麼問題和建議可以在下方留言區給我，我會一一回復的，創作不易，小夥伴們覺得不錯，請給個贊。