關於目前的房地產市場，如果你的印象還停留在許多房企爆雷了，房價下跌了，房子不好賣了，說明你對市場的觀察還停留在表面。其實，從全國到昆明，房地產市場有一個重要的變化被忽略了，那就是，現房和准現房已經成為市場主流，購房者和輿論多年呼籲的現房銷售，居然以一種出其不意的方式，悄然到來。
正在現房銷售的南昌建工·雍錦園
如果不是現房准現房，你都不好意思跟人打招呼
在昆明市場上，在售項目中有多少是現房和准現房樓盤呢？按照5月份的數據，在銷售額排名前50位的樓盤中，有超過8成的項目要麼已經是現房，要麼是准現房，其中有的樓盤甚至已經成為現房超過半年，交付入住也有好長時間了，比如呈貢彩雲南路和聯大街交匯處的鵬欣·漫城都薈，去年底就已經是現房，並提前3個月交付。還有南昌建工·雍錦園，第一期兩棟住宅也在上個月交房。
提前3個月交房的漫城都薈因為現房品質高而迎來熱銷
雖然暫時還沒有交房，但已經基本是現房的項目就更多了，比如這兩年十分暢銷的龍湖山海原著，前不久開放了完工的實景園區，御景地塊的高層住宅6月底即可交付，低層洋房、合院、疊墅也基本是現房狀態。龍泉路的御龍半山項目，前幾期都已經交房，第三期龍晟苑雖然仍然在售，但一梯兩戶的洋房也基本是現房狀態，年內即可交付。
山海原著雖然還沒有交房，但首期地塊已經是現房狀態
有些樓盤目前在售產品可能還是期房狀態，不過早期地塊已經竣工甚至交付的很多，像最近賣得很好的萬科城，最後一個地塊去年9月才開始銷售，目前還是期房，不過最早的地塊前年就開始交付，其餘也要麼現房要麼是准現房，整個萬科城的配套、公共設施也基本建成並投入使用，像配建的長城中學就在2020年就開始招生，所以萬科城就整體而言，其實已經基本算是個現房樓盤了。
萬科城第六期雖然期房在售，但前面五期已陸續交房，整個項目基本是現房狀態
期房問題多，現房優勢大
昆明房地產市場上准現房、現房樓盤占主流的情況，是在今年突然變得很明顯的。在今年一季度銷售排名前十的樓盤中，有6個已經開始交付，剩餘4個項目中進度最快的樓棟和地塊也都進入准現房階段。5月份銷售TOP10項目中，好幾個准現房樓盤進一步向現房階段靠近，比如金茂府開放了中央景觀，其中一棟已經在內外裝修；山海原著已經是實景呈現；朝朝暮暮所有樓棟都在5月份封頂，預計10月底景觀和外立面就可以呈現。位居第十的招商公園大道，更是實現了最後一個地塊全現房開盤的空前壯舉。
今年一季度銷售前十樓盤
昆明5月銷售TOP10項目中大部分都是現房准現房
朝朝暮暮正在進行外立面施工，目前是准現房，銷售勢頭看好
這樣的狀況，至少在3年前是無法想像的。在國內房地產市場火爆的年份，不要說期房是市場銷售主流，有些明星樓盤甚至能做到開盤售罄，差一點的也能在施工階段就賣完，當時市場上現房銷售的樓盤要麼是特殊原因銷售推後，要麼是產品有瑕疵不得不拉長銷售周期。
但期房的弊端顯然很多，最大的問題就是交付無保證，品質看不見，當樓市下行，開發商資金斷鏈，問題就接踵而至，所以購房者早就呼籲現房銷售，保障購房者權益，但因為涉及到各方面的利益，至少在制度設計上，國家一直保留期房銷售制度，有些開發商甚至直接賣樓花，先收錢再蓋房子。經濟學家和許多業內專家也都認為，基於我國的市場現實，期房銷售制度短期內不可能取消。
御龍半山一二期都已交房，三期龍晟苑也有一半是現房
既然如此，為什麼昆明的現房和准現房樓盤卻逐漸占據絕對主導地位，國內其他城市也出現類似趨勢呢？原因就在於雖然期房銷售制度仍然存在，開發商也仍舊期房開盤，可是從去年開始，受市場大環境影響，大量期房項目停工爛尾，有些至今未能復工，勉強復工的也大幅度推遲交房時間，能交付的則質量下降、配套縮水，導致大部分購房者對大部分期房項目談虎色變，不敢輕易下手，造成原本期房銷售的項目被動或主動變成現房、准現房銷售，事實上讓房地產市場不得不進入現房占主導的階段。
而在這個被動進入現房時代的過程中，房地產企業和樓盤也自然進行了實力和資質分化，實力薄弱的房企，競爭力不足的項目，因為期房賣不動而資金斷流，不得不退出競爭行列，相反，只有實力雄厚的房企，資質良好的項目，才能將樓盤推進到現房階段，從而獲得更大競爭優勢，比如上個月底首期交房的南昌建工雍錦園，原本是藍光的項目，藍光債務爆雷後被國企南昌建工接盤，之後開發順利，實現了提前8個月交房的奇蹟，為自己贏了一波口碑。
類似的還有朝朝暮暮，原本是南悅城的後續項目，也是因為原開發企業京鵬地產資金鍊斷裂，才有雲南建投接手操盤，項目一年前開盤後建設進度很快，今年進入准現房階段後銷售明顯升溫，上半年穩居昆明銷售榜前十行列。
尤其值得一提的是東航雲錦東方，項目去年才開盤，是巫家壩入市最晚的樓盤，但東航不愧是實力雄厚的央企，開盤後開足馬力推進工程建設，進入今年6月後，不僅外立面接近完工，景觀綠化也完成大半，首期地塊基本呈准現房狀態，預計明年初即可交房。東航如此快馬加鞭，主要也是因為當前昆明市場上准現房現房已經是主流，期房的受信任程度下降，而現房則受到推崇。
正在進行景觀施工的雲錦東方
雲錦東方外立面接近完工
這也就是說，能堅持到准現房、現房階段的項目，相當於自動獲得了資金實力、開發能力的市場認證，期房項目沒有通過這一認證，如果不是各方面條件特別優秀，開發商如果不是久經考驗，競爭力就要削弱不少。
期房要退出市場了嗎？
和現房相比，期房全面落入下風，是不是意味著期房的末日到了呢？
對此，房地產業內資深人士認為，期房比較明確的優勢只有一個，那就是價格。一般來說，房企為了快速回籠資金，期房定價都相對較低，早期甚至會虧本定價，到了現房階段則會提高售價。另外，對於一些緊俏項目來說，期房還有個優勢是房源選擇餘地大，位置、樓層、朝向和戶型比較好的房源，可能等不到現房就會賣完。但如果不是緊俏項目，或者樓盤規模比較大，這個優勢也不明顯。另外，即使是價格，由於這兩年房價起伏太大，甚至出現現房比開盤時的期房還便宜的價格倒掛現象，導致期房在價格方面的唯一優勢也喪失。
期房有爛尾風險，品質也要賭運氣
但即使如此，期房也不會消失，因為期貨銷售本來也是常見銷售方式，比如有些豪華汽車、飛機、遊輪等商品都會賣期貨，消費者先交納定金下訂單，廠家在幾個月甚至幾年後才交貨，房產當然也可以先認購再蓋房，國外許多房產也是賣期房，但其他行業和其他國家的房地產行業不會要求在認購時就全額付款，而是只支付部分定金，尾款在交付後再支付。如果是期房按揭貸款，購房者也可能只需要在交房後才開始償還貸款，如果項目爛尾，頂多損失首付。
因此，如果購房的風險轉移能推遲到接房以後，期房完全可以長期存在，但在國內現有房產銷售模式下，購買期房風險極大而收益不明顯，人們的購買偏好將進一步向現房傾斜，從而導致市場上的新房進一步增加，除了極個別優秀房企的優質稀缺項目，期房的市場份額將不斷被現房蠶食。
現房准現房優質項目推薦
南昌建工·雍錦園 位於穿金路世博板塊，首期已經在5月底交付，現餘部分現房在售；二期進入准現房階段，預計24年初交房，當前主推113平米-128平米戶型。
鵬欣·漫城都薈 位於呈貢彩雲南路與聯大街交匯處，雙地鐵項目，一期已經於2022年9月交付，目前二期高層97-128平米高層產品在售，預計2023年6月22日交付、二期現房在售、三期准現房在售。
御龍半山·龍晟苑 位於龍泉路北段，是北市區稀有板樓洋房項目，占地46畝，分兩個標段開發，其中一標段七棟是准現房，均為一梯兩戶洋房，有少量200平米大平層，年底交付。 二標段已有部分樓棟封頂斷水，預計明年交房。項目容積率較低，教育配套良好，性價比高。
建投·朝朝暮暮 位於廣福路南側，大商匯對面，省中醫院旁，是板式高層住宅，部分樓層可觀滇，有精裝大平層產品，所有樓棟已經於5月20日全面封頂，部分樓棟已經外立面裝修過半，目前准現房在售。按照計劃，今年10月底景觀及立面呈現，11月物業管理進駐項目提供服務，12月實現交付。
龍湖·山海原著｜上宸 位於滇池旅遊度假區核心位置，容積率約1.21絕版低密地塊，在售建面約140-167m濱河墅區洋房，建面約172-305m上下疊墅，實景墅全新加推，周邊配套公園1903、愛琴海雙商圈，環境優美，生活便利。其一期山海原著B地塊洋房別墅將於今年6月交付，當前主推上宸地塊。
雲錦東方 位於巫家壩核心區，位置優越，巫家壩首校即由東航代建，未來配套齊全。首期地塊正在進行景觀施工，外立面工程進入收尾階段，預計明年初可以交房。
去年長期占據昆明新房銷售榜第一的書香雲海，首期樓棟也已是准現房