市場營銷課本中有一個非常經典的案例：甲、乙兩個鞋廠各派了一名員工去某島調研市場。
甲廠員工回來說：「不要想了，島上的人都不穿鞋，沒人會買。」
乙廠員工回來說：「趕緊到那邊開店，那裡人都不穿鞋，大有可為。」
同樣一件事情，在不同人眼裡，卻是兩種截然不同的反饋。2017-2019年的鄭州房地產市場就是如此。
例如金水北瀚宇天悅城均價16600元，今年9月21日開盤推出房源406套，銷售約400套，房源基本售罄。
有人看到的是房價16600元，便認為這是金水北房價下跌的信號。
有人看到的卻是16600元，幾乎清盤，性價比區域最高，肯定會低開高走，需要儘早購買。
前一種人，我們稱為悲觀派，後一種人我們稱為樂觀派。哪一種人的觀點正確呢？
筆者認為瀚宇天悅城適用樂觀派的觀點。
01
歷史是最好的老師
過去三年，的確有些區域如悲觀派所說，個別樓盤房價下跌，或者低於預期，就預示著該區域的房價下跌。例如：
綠博組團某項目推出12000元/平的精裝房以後，整個片區的房價基本都回落到了12000元左右；
濱河國際新城某項目打出15500元/平以後，現在片區內有不少樓盤還低於了這個價格；
惠濟北某項目推出特價12500元/平以後，特價房越來越多，甚至低到了11000元/平。
分析這些區域，我們不難看出，它們有一些共同點。
首先，區域內新開樓盤眾多，都在15個以上，嚴重供大於求。
其次，三個區域內的配套都不太完善，惠濟北稍微好一點，但也完全不能和主城區相提並論。
而金水北過去三年的房價，則與以上區域完全不同。
2017年，名門翠園剛開盤，售價只有15000元左右，有些人覺得再等等價格會降，但是2018-2019年，名門翠園漲到了18000元/平左右。
去年美景美境開盤，均價16500元，很多人還在網上問能不能買，就在他們猶豫的時候，瀚海思念城開盤了，均價18000多元/平，融創中原大觀開盤了均價18000多元/平。今年漲的更厲害，碧桂園天麓開盤18900元/平，更靠西北的萬科民安江山府開盤，直接賣到了21000元/平。
於是，這些人又想去買美景美境了，但是很可惜，人家賣完了。
網友求購美景美境截圖
所以，現在瀚宇天悅城首開賣16600元，筆者認為它和名門翠園一樣，準備走低開高走的策略，隨著時間的推移，它的價值肯定會被越來越多的人發現，如果沒有嚴格限價的話，後期價格肯定會有所上漲。
02
金水北自身價值所至
筆者對瀚宇天悅城保持樂觀的第二個原因，就是金水北自身的價值，放眼整個鄭州市區，它都屬於翹楚。
1、現實樂觀，即區域基本面比較好
金水區作為原省府所在地，教育、醫療、環境等資源都屬於省內最優之一，經濟實力更是常年雄居鄭州市第一名。這些強大的資源，讓金水區成了除東區之外，鄭州改善人群最多的區域。改善人群越多，購買力自然就越強。
並且對於大部分人而言，熟悉的就是最好的。原陳寨、廟李、柳莊等城中村，是數十萬鄭漂們的第一站。這些村莊已經拆遷3年了，當年在此居住過的人，慢慢的已經成為了購房主力，他們的第一選擇，大部分還會是這裡。
陳寨城中村未拆之前實拍
但是，金水北的改善樓盤又非常少，二手房僅僅要求人車分流，大概不足10個小區，並且價格都很貴，均價在18000元/平以上。如果再加上名校、地鐵等等，改善的二手房更少。新樓盤裡能夠做到改善盤的，也就目前在售的四五個。
區域資源好，改善人群多，可供選擇範圍小，鄭州有這種基本面的區域，目前大概也只有金水區。
2、未來樂觀，即區域升值潛力肉眼可見
金水北與北龍湖只有一路之隔，北龍湖是未來鄭州的金融中心，發展潛力不可限量。金水北明顯能享受到北龍湖價值外溢的紅利。而北龍湖房價最低3萬多元一平，金水北卻不足2萬，差價巨大，屬於價格窪地。
地鐵3、4號線明年將會正式運營，4號線被稱為鄭州最有價值的一條線，將金水北與北龍湖、CBD串連到了一起。北龍湖、CBD的價值有目共睹，和它們串連起來，自然會引人矚目。而地鐵7號線也已經獲批，讓金水北的價值再次水漲船高。
地鐵效果圖
還有，金水北真的要沒地了。瀚宇天悅城、瀚海思念城等幾個樓盤已經是金水北最後的幾個樓盤，當它們賣完之後，金水北將再無新盤。好的區位，土地稀少，改善樓盤更少，這就意味著現在的樓盤更加稀缺。
正是由於現實樂觀與未來樂觀的雙重疊加，才讓金水北在沒有重大利好的情況下，走出了一波完美的逆勢上揚。
03
瀚宇天悅城的自身優勢
1、地鐵優勢
與美景美境、瀚海思念城、美盛教育港灣等眾多樓盤不同。它們雖說也是地鐵盤，但是，要麼距離地鐵幾公里，最近的也要三四百米，而瀚宇天悅城則是地鐵直接入戶。
瀚宇天悅城區位圖
地鐵入戶效果圖
什麼意思？就是地鐵4號線豐慶路站直接與小區的地下車庫相連，業主們可以從地下直接走到地鐵站，而不必受任何天氣的影響。能做到地鐵入戶的小區，瀚宇天悅城大概是金水北第一個，也很有可能是最後一個。
並且，項目距離地鐵4、7號線的換乘站文化路站只有約500米左右，還是標準的雙地鐵盤。
2、環境優勢
項目東側一路之隔就是寬150米，長2公里的東風渠濱河公園。裡面有跑道，有運動設施，閒來無事，業主們還可以和家人在此散步健身。
東風渠風景實拍
項目東北不遠處就是金水區市民活動中心，總占地約129畝，裡面有文化館、體育館、檔案館、圖書館、科技館、青少年活動館等功能場館。目前已經基本建好，預計今年或者明年部分場館就能投入使用。
金水區市民活動中心效果圖
一路之隔就是水景，幾百米之隔就是各種文化設施，這種既能養身又能養心的配套，大概是所有購房者都夢寐以求的家園吧。
3、教育優勢
瀚宇天悅城自身配備有幼兒園，另外已經簽約了九年一貫制公立學校——龍門第二實驗學校，學校將沿用之前開發瀚宇天悅項目斥資打造的龍門實驗學校的教學經驗。
龍門實驗學校金水人應該都聽過，是為瀚宇天悅的業主們打造的金水名校。該校2014年開始招生，2015年6月初中部在期末考試中，綜合成績榮獲金水區全區第一名，小學部期末考試綜合成績也是位列前茅，現在已經成為金水區的標杆學校。所以，相信龍門第二實驗學校也能快速成為名校。
並且，瀚宇天悅城已把學校寫進了購房合同里，保證業主們的子女可以順利入學。僅此一點，鄭州的大部分項目應該都做不到。
龍門第二實驗學校效果圖
4、產品優勢
瀚宇天悅城一期占地近100畝，包括住宅和商業，但是一期商業和住宅是用軟硬隔離完全分開的，後期物業也是分開管理，完全不必擔心住宅環境受到商業環境的影響。
瀚宇天悅城一期鳥瞰圖
如此，商業的繁華便不會打擾到住宅的寧靜，但又方便了業主們逛街、遊玩。
另外，項目雖是毛坯交付，但交付標準卻並不低。規劃了精裝入戶大堂、鑄鋁裝甲門、指紋密碼鎖、廚房凈水系統、新風系統、地暖系統、智能安防系統、可視對講系統等等，都屬於改善性住宅的配置。
瀚宇天悅城的戶型設計也非常合理，整體特點是「全明」設計，明廚、明衛、明廳、明臥的格局。
例如108平的三室兩廳兩衛，全部都是明戶，並且三開間朝南，還做到了南北通透。
108平的三室兩廳兩衛
04
結 語
如今的房地產市場的確不像前些年，閉著眼買房就能坐等升值，但也絕對不是像悲觀者所說不能買房，還要降價。
不可否認，這種判斷適合有些區域，但是毫無疑問，不適合金水區這種核心區域。無論鄭州如何變化，核心永遠還是核心。
並且，隨著社會的發展，受馬太效應的作用，金水區還會在強者恆強的道路上繼續強大下去。而金水區的改善樓盤，也勢必會因為區域的增強，而變得更有價值。
總之，時代雖然再變，但一流的教育在這兒，一流的醫療在這兒，舒適的居住環境在這兒，就會有越來越多的人在這兒。
而有人，就有了一切！
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