▎這年頭，什麼東西都能包裝成貴的，然後告訴你這是好的，貴的就是好的。有錢人的智商可不是那麼容易就被收割的。這算是題外話，改天再聊。
作者 | 參考君
出品 | 濟南樓市參考
樓市是一個不均衡的生意場，有人站崗有人血賺，踩對市場節奏尤為關鍵。2016年上半年，濟南房價還未暴漲，在此之前買房的人幾乎都是贏家；2017年在高點投資房產則虧的一塌糊塗。
把握市場節奏是一門技術活，高明如開發商很多時候也會失算。像濟南部分開發商前幾年頭腦過熱瘋狂拿高價地，現在受困於高價地、高成本，騎虎難下。部分高價地選擇了裝睡，像唐冶片區的山鋼錦悅華府，樓麵價高達12084元/㎡，項目遲遲未入市。也有部分高價地硬著頭皮上，像彩石片區的中鐵城，樓麵價高達12941-13866元/㎡，洋房產品都敢賣3萬。
濟南有一批屢屢踩錯市場節奏的「教科書式」樓盤，像漢峪片區的漢峪海風，早在5、6年前就已低價拿地，前期為回籠資金低價銷售了一批。之後剩餘住宅產品遲遲不開盤，一直等到樓市下行非常明顯的最近，才後知後覺想起開盤銷售。
漢峪海風
NO. 1｜壹
6年前白菜價競得土地，至今仍未開發完
2013年3月6號，山東泉海置業有限公司底價競得旅遊路以南、小漢峪片區的3宗住宅用地，編號分別為2013-G016、G017、G018。3宗地塊面積分別為33859平方米、38972平方米和35636平方米，成交價格分別為17777萬元、20461萬元、14165萬元。
折算下來，G016、G017這2宗地塊樓麵價均約為1875元/㎡，G018地塊樓麵價約為2208元/㎡。如此低的樓麵價，不知道小漢峪的濟南院子、龍湖舜山府、保利和光山語會有何感想。要知道以上四處樓盤的樓麵價多在12000元/㎡-15000元/㎡之間，加上配建學校、安置房、人才公寓等其他成本，實際樓麵價接近2萬。
漢峪海風3宗地塊先天條件最好的是G018地塊，地上最大容積率僅為1.8，地塊南側和東側靠山，視野及環境較好。另外G016地塊也不錯，地塊方正，小區規模大小適中。或許是因為開發商規模較小，資金實力有限，為快速回籠資金，這2宗地塊的住宅產品早已銷售完畢，而且售價並不高。有粉絲於2015年底入手，單價在8000元/㎡左右，能源集團的團購價則更便宜。
至於地塊先天條件並不算太好的G017地塊，也就是現在的漢峪海風二期，開發商一直未捨得銷售。該項目曾在將近2年的時間內面臨無房可賣的情況，而很多樓棟早已封頂。直到最近，方才開始再行銷售。據售樓處置業顧問介紹，項目計劃明年下半年交房，真是藏的一手好盤。不過嚴格來說，漢峪海風二期也不能叫「捂盤」，畢竟期間一直沒拿到預售證。
漢峪海風二期跟漢峪片區很多樓盤相比，有著樓麵價較低的價格優勢。該項目會帶給濟南購房者何種產品呢？參考君近期到樓盤進行了實地探訪。
NO. 2｜貳
漢峪海風二期產品有何優劣勢
濟南樓市最近歸於平淡，某些高價樓盤售樓處經常門庭冷落。參考君去售樓處實地考察的時候，未碰見一組客戶，而且售樓處只有一位置業顧問，非常冷清。
漢峪海風二期G017地塊，也就是A-3地塊呈長方形分布，東西較長、南北狹窄，地上容積率為2.8，容積率較高。可規劃建設用地面積38972㎡，建設 7 棟 17-26F 住宅樓（包括 2 棟 17F、1 棟 20F、2 棟 23F、1 棟 24F、1 棟 26F）。戶型建面在150-230平米之間，全部為大戶型改善產品，交付標準為精裝交付。
據售樓處置業顧問介紹，漢峪海風二期已於中秋節前後首開28#樓17層小高產品，只有151㎡三室和168㎡四室兩種戶型，所剩房源已經不多，很多房源已經被「內部消化」了。但參考君在售樓處現場和濟南市住房和城鄉建設局並未找到預售證的有關信息。
據置業顧問介紹，目前在售的17層小高均價2.5萬左右，151㎡三室戶型總價在380萬左右，加上車位、地下室，總價超過400萬。168㎡四室戶型總價在410萬左右，加上車位、地下室，總價將近450萬。具體戶型圖如下：
這兩種戶型跟隔壁的中鐵逸都在售產品有點像，不得不說，戶型設計有點沒有跟上發展節奏，開發商有勇氣要價到2.5萬左右的底氣大概是所謂的「被動式住宅」，如此高大上的概念，這的確是個亮點。
置業顧問在介紹產品時候，將漢峪海風對標小漢峪的濟南院子、龍湖舜山府、保利等幾處樓盤，稱之為濟南的改善高地。其實改善盤絕不僅是價格貴，也得有拿得出手的過硬產品。
NO. 3｜叄
小漢峪幾處樓盤都挺難的
跟小漢峪的其他在售樓盤相比，漢峪海風亮點是被動式住宅。小漢峪目前共有五處樓盤在售：濟南院子、龍湖舜山府、保利和光山語、漢峪海風二期、三盛國際B5東地塊，另外金科在小漢峪的3宗地塊已經公示，將軍地塊還在沉睡。除三盛國際單價在2萬左右外，其餘四處在售樓盤單價均在2.5萬左右及以上，未來小漢峪將面臨多處樓盤同時競爭的局面。
小漢峪
漢峪海風整合來講，屬於高容積率的剛改產品，並非純改善住宅。或許是開發商定位有偏差，不論從戶型大小還是價格，都向小漢峪的幾處豪宅看齊。
從容積率而言，濟南院子、龍湖舜山府2宗地塊容積率分別是1.3和1.6，保利和光山語容積率1.8，金科3宗地塊容積率分別為1.8、1.8、1.55，唯獨漢峪海風容積率高達2.8，比三盛國際B5地塊2.5的容積率還要高，但單價比三盛國際高了5000元/㎡左右。
幾乎同樣的區位，容積率較高反而單價更高，這種情況在濟南都不多見。
保利和光山語
高端改善住宅不僅密度低，而且為保證居住舒適度，基本沒有住宅底商。漢峪海風二期則規劃有不少住宅底商，未來很多樓棟的矮樓層住戶可能會受到一定噪音影響，居住體驗會受影響。
即使市場不好，濟南樓市裡依然有贏家，因為這類開發商地價便宜。漢峪海風2013年3月份拿地，樓麵價僅2000元/㎡左右，直到6年後二期產品方才入市銷售，「被動式住宅」加持2.5萬單價銷售，無論如何計算都是賺的。參考君不僅想起一位前輩的話：開發商最賺錢的不是蓋樓賣房子，是囤地。賺錢沒有什麼不對的，價值和價格對等就可以。
全文完。
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