兩年前，國內輿論就在議論，樓市已進入「大分化時代」。
一些人說，在這全新的時代，表層是分化帶來的部分城市「選擇性復甦」，裡層則是這些城市內部，產品價值屬性的分化。要做快速迎合市場復甦短期需求的標準化產品，還是做能代表城市發展長期價值的高級定製產品，成為擺在開發商面前的「必選題」。
後來，中央及地方政府多次提及的「支持剛性和改善性住房需求」要點，為開發商們指明方向，面對行業供需關係發生重大變化的新常態，產品力已經成為中國房企穿越周期的重要抓手。2023年以來，一系列政策也都劍指降低居民置換住房成本，支持改善型住房方向。實際上，早在新趨勢來臨前，擅長打造高端項目的龍湖，就提前做好了準備，完成了產品力的新一輪升級煥新。
2022年年底起，龍湖在高端產品線上，陸續推出雲河頌、御湖境、青雲闕等面向改善住房需求的全新產品系。截至2023年11月，據不完全統計，龍湖的全新產品系已開盤20餘個項目，贏得了全國各地不同客群一致好評，多個項目成為當地「現象級紅盤」。
在上海，這裡的御湖境3月份開盤，首開去化率一舉超過90%；成都濱江雲河頌4月份開盤，目前全盤去化率接近100%；天津的青雲闕首開簽約9億，當期排名當地市場第一；福建泉州的御湖境，今年更是賣了近49億元，成為大泉州區域1到11月的新盤銷冠。
隨著年末新一輪「改善置業潮」湧起，龍湖在泉州再度端出全新作品，意圖在2024年續寫「改善為王」的成功業績。
01 珠玉在前，璞玉在後
11月1日，龍湖摘得泉州晉江P2023-33號地塊，12月8日，該地塊案名正式公開，為龍湖江濱·青雲闕。
「青雲」取自古語「必致青雲之上」，以「平步青雲」為故事內核。在此之前，龍湖青雲闕系列已經在天津、蘇州、合肥、西安等城市落地。與案名流露出的寓意相符合的，是青雲闕高端品質人居的定調。作為龍湖帶來的全新高端產品系之一，青雲闕在泉州這座城的反響將會如何？回答這個問題，還得從項目的所在地塊說起。
龍湖江濱·青雲闕的前身泉州晉江P2023-33號地塊，地處江濱板塊核心腹地。在泉州環灣一體戰略布局下，該板塊成為泉晉雙城門戶。板塊內擁有城市優質資源及全維度配套。如在商業方面將有晉江山姆會員店，產業方面則有安踏智慧園區等。而從交通通達度看，江濱腹地的位置優勢也是難以複製。
「市界」了解到，2024年1月1日，龍湖江濱·青雲闕即將舉行線上產品發布會，與產品有關信息會一一揭曉。一位泉州資深地產人士認為，「作為龍湖三大全新高端產品系之一，青雲闕在產品未完全公開前，就憑藉不錯的區位具備一定熱度。可以想像等產品細節完全公布後，這個項目對泉州改善人居市場的影響。」
龍湖江濱·青雲闕項目區位圖
事實上，龍湖江濱·青雲闕選擇此時做產品公開，可謂「恰逢其時」。
從政策面看，今年以來，一系列政策支持改善型住房。為了減輕居民購買改善型住房的經濟負擔，泉州也推出了買新賣舊、帶押過戶等政策。這在一定程度上刺激了泉州改善型購房群體。
而從需求面看，泉州除了傳統剛性需求人群外，改善型置業人群一直都較為龐大。這部分人群的畫像大抵是：紮根泉州數年，家庭有穩定經濟來源；在泉州有房或在廈門也有房，但在泉州的房子普遍品質一般，嚮往更高品質住宅；需要一個恰當的「產品機遇」，重歸泉州樓市。
泉州御湖境實景圖
此外，龍湖在泉州有御湖境這個「珠玉」在前，也為龍湖江濱·青雲闕做好了產品維度「入市鋪墊」。2023年1月30日首次開盤的泉州御湖境，被認為是泉州新時代高端改善人居的一大標誌，從此刻開始，御湖境便一路旺銷，在克爾瑞公布的2023年上半年大泉州商品住宅銷售榜上，泉州御湖境蟬聯冠軍，其成交金額是第二名的近三倍。
業內分析，泉州御湖境之所以取得如此成就，更多憑藉的是龍湖的產品戰鬥力。所謂產品戰鬥力，一大關鍵點在於御湖境產品線本身高品質。此外，御湖境還擁有「區域內價格必殺型」利好。儘管是晉江乃至大泉州稀有的大平層戶型，御湖境在2023年的最新公開單價卻是1.6萬元不到。在消費降級的大環境下，「惠價不惠質」這點，切中了市場需求的「要害」。
此外，深耕泉州已久的龍湖，還有來自在地文化領域的「另一張底牌」。
02 懂得產品，更懂人文
作為國內重要二線城市，泉州民營經濟發展活躍，GDP總量常年高居福建省內榜首。御湖境、青雲闕所在的泉州晉江，是全國GDP五強縣之一。這裡，擁有國內鞋履行業的頂流，相關企業高達幾千家。據說，現在國內知名的運動鞋品牌，10個裡頭有9個產自這裡。
也因此，在晉江，一直都有一大批手握現金的高凈值人群。他們雖然多在其它發達城市擁有高價值改善型房產，但其中很多人並未在晉江買下類似房產。原因就在於在此前剛需當道的泉州市場裡，少有開發商研究本地改善客群真正「需要什麼」，這使得晉江高凈值人群，很難在本地找到符合品質想像的改善型人居產品。
而龍湖人居產品的一大「絕活」，正是打造與在地人文高度適配的改善人居。就如蘇州龍湖啟元青雲闕，以「蘇州非遺」為文化元素，結合龍湖五維造景理念，打造出」雙巷、三院、四園」的豐富生活場，首開即成為所在區域網簽備案總金額+面積雙冠王。
再如泉州御湖境，龍湖使用「臻奢選材」「臻品美學」「臻享圈層」來標榜這個樓盤的價值，並將產品價值與閩南人文背景結合，使改善感受得以具象化。在龍湖御湖境的園林里，有一面由多塊綠奢石拼接而成的「蝙蝠牆「。蝙蝠的形象，源於「蝠」與「福」同音，閩南人希望通過這些蝙蝠融入建築，寄託對幸福生活的嚮往。
而在泉州御湖境的南洋景觀連廊里，設有8盞使用螺鈿工藝打造的貝殼燈。螺鈿工藝本身，便是流傳已久的泉州市傳統技藝，它起源於商周時期，現在是福建省省級非物質文化遺產之一。
泉州御湖境的這些產品設計理念，不出意料受到了晉江當地高凈值人群的廣泛青睞，本地地緣性客戶，成為了御湖境的主力客群，這些見多識廣的晉江人，既保留著閩南人獨有的居住「口味」，也非常明白改善型產品真正價值所在。
「市界」了解到，龍湖的這種將高端人居理念，充分結合本土人文元素的產品打法，也將同樣運用在龍湖江濱·青雲闕項目中,如長８４ｍ高約８ｍ的奢石隱貴青雲門、超1200小時打造的重約8噸的青鳥臨閣雕像、結合海絲文化，以水為引構建的「一芯一廊、五境七景」的高定歸家體驗等等。
龍湖江濱·青雲闕效果圖過程稿
算上青雲闕在內，龍湖在泉州11年間已布下8子，與這座城市融合的每一步，龍湖都走的極為堅韌且穩健。
03 高端棋局，泉州巨變
2012年，泉州「造城」運動起步之時，龍湖在晉江開始開發嘉天下項目。這是龍湖在泉州的第一個項目。該項目位於晉江市池店南，彼時那裡偏僻荒蕪。龍湖為何要在「鄉下」建房？幾乎所有泉州本地人都不理解。令人意想不到的是，龍湖後來卻憑藉這個項目收穫滿滿：嘉天下連續三年成交額領冠泉州，2018年其銷售金額更是問鼎福建單盤冠軍。
自此一役後，產品設計品質超前，懂得把握泉州新興板塊潛力，成為很多泉州人對龍湖最早的「品牌記憶點」。此後的數年間，龍湖陸續在泉州不同區域，推出了六個項目：春江酈城、春江悅茗、學樘府、春江天鏡、春江天越、御湖境。雖然沒像同期一些開發商大手筆「多盤齊發」，但龍湖在泉州「小步快走，精研市場」的特性，讓這些項目普遍具備板塊內的高度適配性，總能取得不錯的銷售業績。
一晃眼11年已過，回望2023年，龍湖在泉州已呈厚積薄發之勢。年中，龍湖完成了泉州學樘府的全面交付，整體交付滿意度達近90%。9月7日，泉州江南城建集團與龍湖集團簽訂戰略合作協議，共同成立新的城市運營公司，意圖進一步深耕泉州城市空間管理細分市場。
與此同時，龍湖的品牌活動在泉州也貫穿全年。從年初在泉州春江悅茗舉行的龍小湖自然課堂，到年中及年尾在龍湖嘉天下舉行的小龍人計劃、龍民節觀影，這些活動覆蓋了龍湖在泉州的上萬名業主，龍湖的品牌形象已經深入到新老龍湖社區中。
泉州龍湖嘉天下實景圖
「龍湖的一些物業服務措施，以及連續多年落地的品牌活動，不僅有效提升了社區居住品質，還豐富了龍湖社區文化內涵，促進社區鄰里走出家門，共同營造和諧社區。」前述資深地產人士認為。龍湖對泉州的多年深耕，也在潛移默化中，提升了泉州這座城市的高端人居水準，「龍湖物業服務精細化管理的理念，從嘉天下開始，到春江酈城，再到御湖境的這種對產品細節不斷打磨的精神，對很多泉州其它樓盤的開發與後期運營，都有積極的借鑑意義」。
此情此景，也應驗了2012年12月15日，一位龍湖有關負責人在嘉天下營銷中心開放現場的話：「龍湖來到泉州，來到晉江，將會把一線城市的地產理念帶到這裡，促進當地地產業水平、城市化水平、人居水平的提升。」
對泉州而言，龍湖在泉州下的這盤為期11年，遠未完結的高端棋局，無疑將載入泉州現代人居史冊。正因為此，待到泉州龍湖江濱·青雲闕2024年正式入市，也必將為泉州的改善置業新時代，留下濃墨重彩的一筆。
作者|陶婷
編輯|孫春芳