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金融投資報記者 薛蕾
「五一」前後，房地產市場利好頻出，北京、天津、上海等多個熱點城市落地房地產優化調整政策，涉及優化住房限購、商品房「以舊換新」等，以進一步助推需求釋放，促進房地產市場健康發展。
節後首個交易日，A股市場地產股表現踴躍，截至收盤，南國置業、華遠地產、陽光股份等多股漲停。中央財經大學副教授劉春生在接受金融投資報記者採訪時表示，我國房地產市場正在經歷根本性變化，長期趨勢顯示，房地產市場將進入常態化發展階段。
消費者在了解樓盤信息 李里攝
首提消化存量房產和優化增量住房
在4月30日召開的中央政治局會議上，針對房地產供給側，繼續強調防範化解相關風險、促進保交樓等工作。同時重申了房地產市場供求關係發生變化，在房地產需求側方面，強調「滿足人民群眾對優質住房的新期待」，延續今年兩會期間政府工作報告提出的「滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求」，首次提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。
國金證券發布研報稱，中央政治局會議首提消化存量房產和優化增量住房，預計將對行業產生重大影響。雖然基本面短期難以快速復甦，但優質房企或將率先反映市場預期的好轉。
今年4月初，央行貨幣政策委員會召開2024年第一季度例會，對金融業支持房地產發展做了新解讀。
央行貨幣政策委員會提出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加大對「市場+保障」的住房供應體系的金融支持力度，著力構建房地產發展新模式。
劉春生表示，金融機構在房地產投資中的角色正在發生變化，從主要提供融資支持轉向更加注重風險控制和資金監管。金融科技的發展，促使金融機構探索創新模式，以更好地服務房地產市場。
光大證券表示，從供給側看，監管強調通過信貸、債券、股權等支持房地產融資，強調不同所有制房企融資「一視同仁」，加快推進城市房地產融資協調機制，提升經營性物業貸抵押率及用途等，優質房企的融資性現金流有望提升。隨著地方政府樓市調控自主性的進一步提升，2024年樓市的城市分化和區域分化將進一步加深。
優化提質成為房地產發展關鍵詞
據國家統計局數據，一季度新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降19.4%和27.6%，房地產開發投資同比下降9.5%。3月份，70個大中城市房價指數仍以降為主，房地產市場下行壓力仍存。
但總體來看，今年1—4月，排名前100的房企銷售總額為12464.4億元，同比降幅有所收窄。
數據顯示，2024年1—4月，第一陣營企業共有28家，銷售額均值為320億元。其中，保利發展以960億元位列第一，中海地產和萬科分別位列第二位與第三位。第二陣營（50億元—100億元）企業29家，銷售額均值69.7億元。第三陣營（30億元—50億元）企業30家，銷售額均值38.4億元。第四陣營（30億元以下）企業13家，銷售額均值27.0億元。
在劉春生看來，未來房地產市場可能會持續出現分化。一線城市的房地產市場回穩向好的趨勢可能會比其他城市更快。同時，具有人口凈流入的城市將有更大的發展前景。
2023年全年，中國建築新購置土地102宗，期末土地儲備8523萬平方米，新增土地儲備1310萬平方米，總購地金額2127.1億元。新增土地儲備超九成位於一二線城市，其中位於北京、上海、廣州等一線城市、直轄市及省會城市的新增土地儲備占比超83%。
市場排名第一的保利發展，2023年在38個核心城市的銷售金額占總銷售金額的比例近9成，連續4年有所提升；在38個核心城市的市場占有率達6.8%，同比提升0.7個百分點。分區域來看，珠三角和長三角區域為保利發展分別貢獻了超過1100億元和1400億元的銷售額。其餘多家龍頭房企也將發展重心放在一二線城市，優化提質成為企業發展的關鍵詞。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受金融投資報記者採訪時表示，房地產行業要實現可持續發展，需要注重綠色建築、節能減排、環境保護等方面的技術創新，提高房屋的質量和舒適度，以滿足消費者對高品質生活的需求。同時，也需要注重社區建設、物業管理等方面的服務提升，以提供更好的居住環境和服務。此外，還需要注重與相關產業的融合發展，如金融、科技、醫療等，以實現多元化和可持續發展。
編輯|賀夢璐 校檢|袁鋼 審核|姚彥如
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