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作者 | 王迪
11月6日下午，萬科與境內外金融機構舉行三季度業績說明會，交流萬科經營情況，並回應近期萬科二級市場債券價格波動事宜。深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛傑等共同出席，為萬科站台。此外，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、公司副總裁兼財務負責人韓慧華一同出席會議。
在會上，郁亮指出，感謝深圳市國資委和深鐵集團在關鍵時刻對萬科強大、有力、源源不斷的支持，對管理團隊的長期信任，相信大家攜手一道，一定能邁過行業這個關口。他坦言黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。
他表示，萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。「需要買」方面，住房需求依然龐大，當前市場建設水平顯然超跌了，正在蓄積自發修復的勢能。
「能買」方面，8月以來，各地出台了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創造了條件。目前還存在的難點是「想買」的問題，就是恢復消費者的信心。要做到這一點，首先需要行業保持穩定。一個總是出問題的行業，消費者信心很難鞏固，保持行業穩定需要市場各方共同努力。
「恢覆信心其次是需要時間，每一輪房地產周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在於商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。」郁亮稱。
就業績表現來看，10月份，萬科實現合同銷售面積200萬平方米，合同銷售金額318.3億元，與上年基本持平；2023年1月至10月份萬科累計實現合同銷售面積2,018.4萬平方米，同比減少5.5%，合同銷售金額3,124.4億元，同比減少9.9%。
此外，對於債券價格大幅下滑，萬科管理層則如此回應：「公司一切經營正常，經營穩健。公司認為，公司債券價值來自公司經營。資金應該最大化用在經營本身，短期情緒波動，不應該影響公司經營戰略。公司全力做好經營，實現開發和經營並重的高質量發展才是關鍵。」
針對萬科2024年104億美元債的償還問題，管理層指出，公司會如期兌付債券：一是境外自有資金方面，萬科於境外持有數十億的自有資金可用於償債，二是萬科的境外平台前期投資了境內外項目，項目分紅、回購、退出等都能提供充分的資金，三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科8月已獲取發改委2024年再融資中長期外債額度，並已啟動與相關銀行的溝通。
對於美元債問題，在今年中期業績會上，萬科財務長韓慧華也曾做過解答。她表示，萬科上半年在境外完成了150億再融資，主動提前進行了融資置換和短債歸還，因此年內已無到期境外債務。
另外，在銀行融資層面，在萬科管理層看來，目前公司發展總體正常，前10月發展850億，融資成本合理可控。
「從現金流看，資金要做到可知可控。公司可以前置預案確保公司安全。現金流管理可以保證企業有餘糧，正常發展和投資買地。公司基本面穩定，不會有融資嚴重受阻現象。在極端情況下，公司經營可以支持相當長時間。相信在國資委和地鐵集團支持下，可以實現業務達標。」管理層稱。