貝殼財經原創出品
記者 姜樊 王雨晨
編輯 岳彩周
新京報 貝殼財經記者近日了解到，目前已有多個城市的銀行進一步下調了首套房貸利率。清遠、濟寧等城市的多家銀行將房貸利率降至4%以下。其中，清遠市多家銀行將首套房貸利率下調至3.7%，是目前首套房貸利率最低的城市。
9月29日，人民銀行、銀保監會下發通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
有業內人士表示，當前房貸利率下限已達2019年以來新低，但各地房貸利率仍有進一步下調空間。同時，隨著「穩樓市」的政策「組合拳」不斷落地，尤其是「保交樓」專項借款如果能夠順利下發，對促進這些城市房地產市場信心的改善幫助不小。
01
濟寧、清遠等多城降低首套房貸利率
最低已降至3.7%
「10月5日剛下發的通知，首套房貸利率從4.1%下降到了3.95%。」工商銀行濟寧市某客戶經理告訴新京報 貝殼財經記者，這已經是他辦理房貸以來最低的房貸利率了。不過該利率只是階段性的房貸利率，僅執行到今年年底。
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濟寧市中國銀行、濟寧銀行的相關信貸工作人員也表示，已從10月5日執行了最低3.95%的首套房貸政策。同時，該地區首套房首付比例為兩成。
據市場統計，在納入統計局調查的70個大中城市中，共有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、溫州等23個城市符合央行以階段性下調房貸利率的條件，濟寧即為其中之一。
在市場評估的23個城市以外，清遠市的銀行也將房貸利率進一步下調至4%以下。清遠地區多個銀行的工作人員告訴新京報 貝殼財經記者，該地銀行已經普遍執行了3.7%的首套房貸利率。按此計算，100萬元房貸、貸款20年，執行3.7%利率後，購房者比4.1%時可節省利息約5萬元。
「但3.7%的利率僅限於今年10月1日至12月31日之間執行，即在這一時期簽約的商品房買賣合同才能享受該利率。」清遠市某國有銀行的工作人員補充道，按照通知，到明年利率將會調整回4.1%。
此外，另有部分城市亦持續調降了房貸利率。據新京報 貝殼財經記者了解到，廣東省陽江市的部分銀行已經得到通知，將從10月9日起把首套房貸利率從4.4%調降至4.3%。
東方金誠研究發展部高級分析師馮琳表示，央行和銀保監會將首套房貸利率下限調整為不低於相應期限LPR報價減20個基點，也就是較此前的規定下調了20個基點。此次允許部分城市自主決定在年底前階段性維持、下調或取消當地首套房貸款利率下限，意味著銀行可以與客戶自主協商首套房貸利率而不受下限約束，有利於引導首套房貸利率下限在當前4.1％的水平上進一步下調，降低剛性住房需求的購房門檻。
02
多城仍然「按兵不動」 後續會否跟進？
新京報記者10月8日以購房者身份諮詢了其他22個城市銀行時發現，目前包括天津、石家莊、昆明、瀘州、溫州等在內的多數城市的銀行仍將首套房貸利率維持在4.1%的水平，暫未有所變動。不過，首套房均已執行兩成首付比例。
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「目前我行執行的還是4.1%的首套房貸利率。」天津地區某國有銀行信貸人員告訴新京報 貝殼財經記者，目前當地大部分銀行均執行這一利率，在此前5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下降15個基點之後，房貸利率就再未調整。
此前市場有傳聞，廣東省湛江市以及不在23城名單中的江門市、雲浮市等城市將取消首套房利率下限。但相關地區的銀行均向新京報 貝殼財經記者表示，目前暫未收到相關通知，因此並未執行取消房貸利率下限的政策。據了解，目前這三個城市的房貸利率均為4.1%。
「23城是通過國家統計局公布的70大中城房價數據篩選出來的，這些城市的共同特點是近期房價持續下行，市場出現過冷跡象。」諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，具體執行要看地方政府對本地的房價認知，並不是最後執行的標準。但她預計，未來一段時間或將有更多的城市跟進。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦預計，後續其他城市跟進的可能性和空間依然很大，這不僅局限於此前市場預估的23個城市，一些樓市銷售不佳的小城市亦有可能進一步跟進。不過，當前市場反應相對平淡，因此銀行亦需要考慮如何推進和落實相關政策。
03
黃金周樓市未明顯升溫，政策「組合拳」 下四季度樓市能否企穩？
據機構統計數據顯示，國慶小長假期間，樓市購房銷售數據依然較為平淡，傳統的「金九銀十」已經成為過去。中原地產研究院統計數據顯示，有基本完整網簽數據的15個熱點城市合計住宅成交48萬平方米，與2021年同期相比下滑了35%。
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「國慶節市場因為網簽數據並非當下真實成交，實際數據滯後。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，從整體看，大部分城市成交量依然明顯出現了同比下滑的現象，一二線城市市場繼續維持相對低迷的表現。
張大偉指出，整體國慶期間樓市對於各種新政依然處於消化過程中，市場沒有出現明顯的升溫現象。但隨著各種寬鬆政策的出台和落地，市場整體將逐漸出現企穩的跡象，有望在年末逐漸出現單月同比持平的趨勢。
值得注意的是，監管部門對房地產市場正進一步加大支持力度，打出了政策的「組合拳」。在「十一」假期前夕，中央連出三條重磅利好，除了階段性實行差別化住房信貸政策以外，財政部於9月30日發文支持居民改善住房條件，居民出售自有住房1年內購房予以退稅優惠，央行隨後還發布下調公積金貸款利率的通知。
「三條重磅利好連續輸出，產生疊加效應，為房地產市場注入了信心，預計10月新房成交有上升空間。」王小嬙認為，9月以來，政策鬆綁持續發力。從成交數據上看，今年的金九樓市表現雖不突出，但成交好於預期，新房市場環比持續上升且漲幅擴大，同比降幅進一步收窄，市場繼續企穩。目前的樓市處在底部恢復中，四季度首套房貸利率下降或將有助於提振市場信心，預計10月新房成交同比轉正，四季度樓市有望打破頹勢，成為今年樓市成交高峰期。
04
「貸在高點」的年輕人提前還房貸
到底值不值？
繼9月29日晚間金融監管部門決定階段性調整部分城市首套住房貸款利率下限之後，央行9月30日晚間發布公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。房貸利率不斷下行之下，提前還房貸的年輕人大增。
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9月19日《證券時報》發表文章指出，「成都地區出現提前還房貸的『盛況』，甚至提前還房貸需要預約，要排隊一個月以上。而東南地區某國有大行的一位個貸經理也有同感：今年來諮詢提前還按揭的人暴增，其中大部分是年輕人。
不過，目前很多銀行設置了一些提前還貸的「門檻」，這是因為從房貸的供給方-銀行來看，目前銀行放貸難，面臨「資產荒」，而銀行盈利的主要渠道之一就是貸款利息，按揭貸款作為銀行收益的重要來源，目前是銀行比較優質的資產，因此銀行業不願意輕易允許購房者提前還款。
從理論上講，房貸客戶提前還貸對銀行而言有利也有弊，其利在當市場貸款需求比較旺盛的情況下，提前還貸能夠釋放銀行放貸空間，按照收益最大、風險最小化的原則優化信貸結構。但是，當市場環境波動、經營壓力較大的環境下，銀行放貸可選擇的優質貸款客戶群減少，可供銀行選擇的優質資產變少。而從銀行資產結構看，房貸違約相對低、收益較高、現金流穩定，提前還貸導致銀行的這部分優質資產減少了。「尤其在宏觀經濟波動、經營壓力大的環境下，銀行放貸壓力增大。」而當下銀行放貸壓力不斷增加，導致銀行試圖阻礙購房貸款者進一步還款的動力不斷增強。除了交通銀行外，以深圳市場為例，中國銀行、建設銀行、招商銀行、寧波銀行均設置了一些提前還貸的「門檻」。
那麼對年輕人來說，提前還房貸到底值不值？其實發生上述提前還房貸的事，主要在於市場經濟環境和金融投資環境發生了改變。
第一、近幾年房貸利率不斷下降，提前還貸有助於這些「貸在高點」的年輕人減少房貸利息支出。最近在小紅書、微博、抖音等社交平台上，較多的年輕人分享自己提前還房貸的經歷。從眾多年輕人分享提前還房貸的經歷看，主要關鍵詞是「購房時利率高、還款壓力大」。近期央行公布一組金融數據，一定程度上也佐證了年輕人提前還貸的這種趨勢。截至今年6月，個人住房貸款餘額為38.86萬億元，較3月僅增加200億元。考慮到地產銷售面積同比僅下滑三四成，個人住房貸款餘額幾乎維持不變，該現象的出現大機率是由於提前還貸行為不斷增加所致。而年輕人不斷提前還款的主要原因在於諸多購房者購房的時間點均在房貸利率處於高點時期購買房屋，在當時環境下貸款利率基本處於5%-6%區間左右的高點時段。然而，由於近年銀行業房貸利率實施LPR轉換，使原本銀行貸款利率由原來的固定利率轉換為市場浮動利率，但是近些年房貸利率不斷下行。今年4月，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。以成都為例，該地區前幾年的首套房按揭利率高點一度觸達6.3%，現已降低至4.3%。而按照現階段的房貸利率變化趨勢，提前還款後不管是後續採用月供不變，縮減還款期限還是還款期限不變，減少月供等兩種方式中的任何一種，對於降低還款利息成本均具有較大誘惑力。
第二、提前還貸不僅有利於減輕心理負擔，而且有利於年輕人或者家庭進行資產結構優化配置。對於年輕人而言，提前還款能夠減輕心理負擔，去掉一筆沉重的貸款後，還貸壓力減輕，個人的精神壓力就會下降。在疫情多點頻發的環境下，不用擔心由於突發財務狀況而導致房貸壓力過大出現斷供的問題，防止出現近些年諸多房主由於斷供導致的房屋被銀行打折法拍，後續房主既拿不到法拍後的剩餘資產的索償，並且仍然要繼續清償剩餘貸款的風險。此外，如果提前還完剩餘房貸，能夠強化年輕人對房屋的處置權。同時，房主如果進行金融投資，需要大量的資金用以撬動經濟槓桿，又想要節省利息，可以選擇提前還款後用全款房進行銀行抵押貸款，這樣貸款的利率比較低，能夠有效實現資本配置結構的優化。
第三、提前還房貸是市場自由選擇的結果。目前金融投資市場中的金融投資產品收益不斷下降，市場中具有較好收益內容的金融投資產品較少。由於沒有好的投資標的，所以很難激發年輕人的熱情去投資金融產品。據國家統計局公布的數據，過去二十年來，GDP增速累計增長率為241.81個百分點，換算成年化增長率為6.3個百分點，很多年輕人都買下了金融產品進行投資。但是近幾年來，隨著世界各國利率一直在下降，關聯性帶動我國的利率不斷下調，導致金融產品收益不佳，例如貨幣基金從過去的5%變成了目前不足1.5%，且這樣的局面還沒有結束，下一步也可能繼續降低。在過去的時間，為什麼年輕人不願意提前還房貸，而現在卻積極提前還貸，主要原因還在於過去投資者每年的投資收益水平比較高，且高於房貸利率。在投資收益水平比較高的情況下，自然投資者都不願意提前還房貸。而當下由於金融產品投資收益不高，年輕人提前還貸也是市場自由選擇的必然結果，銀行業無須大驚小怪。
基於上述分析，本文認為提前還房貸到底值不值，還要考慮以下幾點因素：
一是要考慮未來預期收入是否具有可持續性，如果預期收益存在較大波動，應儘早還完房貸是最優選擇，防止斷供房子被銀行「法拍」而導致較大損失。如果未來預期收入會存在較大上升空間，或者收入比較穩定，有一定的存款且預期生活上不會有太大的支出，可以提前還完房貸，降低利息支出。反之則需要進一步深入考慮。
二是房貸是否為公積金貸款，若是公積金貸款，其本身的利率較低，提前還款意義並不大。如果是商業貸款，可以考慮提前還款比較有價值。
三是手裡存儲的現金是否充足，如果有一部分自有的閒置資金，並且不是備用金，提前還款具有很大價值，但是要保障在疫情不斷持續的環境下，手裡要有足夠的資金以備生活中的不時之需。
四是現階段有沒有尋找到盈利更高的投資渠道，如果能夠找到比房貸利率更高的理財或者其他投資渠道，例如收益高於房貸利率的金融投資產品，則可以考慮暫時不提前還款，這樣能保持流動資金的充足，保障未來生活中不可預測的突發支出。
作者/陳恆（西安工程大學副教授、博士、碩士生導師）