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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
進入11月，樓市傳統旺季「金九銀十」已過，房企紛紛披露最新銷售業績。
11月8日，新城控股發布公告稱，1-10月累計合同銷售額662.25億元，同比下降35.67%；累計銷售面積約833.90萬平方米，比上年同期下降20.23%。
其中，在市場情緒明顯改善的「金九」，新城錄得合同銷售額不足60億元，較8月環比下降5%，創今年新低，而同期龍湖、金地分別錄得145億元、131億元銷售額，環比增長6.8%、4.7%。
此外，今年以來，新城投資幾乎停滯，於2023年6月末的未售土地儲備4360萬平方米，較2022年末減少11.3%。
中誠信國際認為，新城土地儲備不斷減少的背景下，將以消化存量項目儲備為主，未來項目開發及銷售規模仍將承壓。
市場消息稱，「第二支箭」即民營企業債券融資支持工具正在加力，近期將支持新城控股、美的置業等民營房企發行債券融資。若順利發債，可補充新城運營資金，提高流動性。
投資「停滯」，銷售規模承壓
在行業深度調整期，銷售下行實際上是房地產普遍面臨的現實。克而瑞統計，10月單月和累計業績同比降低的企業數量均達到近八成。在此背景下，新城控股銷售下行並不意外。
今年1-10月，新城累計合同銷售金額約662.25億元，比上年同期下降35.67%，累計銷售面積約833.90萬平方米，比上年同期下降20.23%。從區域來看，江蘇、山東、天津為銷售主力，分別占比30.81%，8.6%，8.5%。
事實上，今年以來，新城銷售額波動較大。一季度，新城曾迎來一波銷售小高潮，4月銷售額逼近80億元。但自6月份開始，新城單月銷售額呈下滑趨勢，但始終穩定在60億元左右。
其中，9月單月，新城銷售額一度跌至60億元以下，為57.4億元，創今年以來新低。而在同期，受益於前期土地積累、以及加快推營銷，逾六成百強房企實現單月業績環比增長，29家企業環比增幅超過30%。其中，同屬於為民營房企的龍湖、金地分別錄得145.0億元、131億元銷售額，分別環比增長6.8%、4.7%。
這意味著，即時在市場情緒明顯好轉的「金九」，新城控股的住開業務也難抵下滑趨勢。
同時，新城銷售均價也大幅下滑。今年前10月，新城對應銷售均價為7941元/平方米，而去年同期為9848元/平方米，每平方米銷售均價下降近2000元。
綜合機構研究來看，新城控股銷售乏力除受市場下行影響外，還與土地儲備減少有關。
今年，新城投資拿地動作基本處於停滯狀態，投資全面收縮。在無拿地的情況下，新城於2023年6月末的未售土地儲備4360萬平方米，較2022年末減少11.3%。其中，一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，三四線土儲中主要位於長三角區域和中西部核心區域。
克而瑞表示，根據新城當前的銷售表現來看，當前的土地儲備夠企業2-3年的開發運營需要。
那麼，2-3年以後，新城依靠什麼來支撐住房開發這一核心業務增長？
中誠信國際認為，雖然2023年行業基本面處於底部修復階段，但新城控股在土地儲備不斷減少的背景下，將以消化存量項目儲備為主，未來項目開發及銷售規模仍將承壓。
「第二支箭」加力，或成及時雨
新城控股長期奉行「住宅+商業」雙輪驅動的戰略。近兩年，新城商業運營愈發穩健，截至9月末，已於全國143座城市布局吾悅廣場207座，在行業表現屬前列。同時，商業持續性經營收入保持高速增長，為新城增厚經營「安全墊」。
但新城控股的營收依然是住宅開發商。2023上半年，新城總營收417.7億元，其中房地產開發銷售營收363.4億元，占了87.01%；商業物業出租及管理收入為48.65億元，占比為11.65%。
作為核心業務的住宅開發業績低迷，正在影響著新城的流動性。三季報顯示，截至9月30日，新城經營活動產生的現金流量凈額為87.29億元，較年初減少58億元。
今年9月8日，標普全球評級下調新城發展及其子公司新城控股的評級。標普認為，「新城發展在中國三四線城市較為波動的房地產銷售中有較高的敞口，持續不穩定的銷售，將在未來12個月內對新城槓桿率和流動性緩衝帶來壓力。」
截至今年9月30日，新城短期借款為19.44億元，一年內到期的非流動負債為160.3億元，短期債務合計179.7億元；同期在手貨幣資金為228.7億元，尚能覆蓋短期債務。
但是，新城還有經營性負債，應付票據和帳款為440.2億元。這樣加起來，新城的流動性依然承壓。
在標普看來，「在新城公開市場債券的再融資渠道可能仍處於關閉狀態，2024年的到期債務大部分應會由經營性現金流償還，包括商場租金收入，和新獲取的銀行貸款，特別是通過抵押未曾抵押的商場而獲得的長期經營性物業貸。」
財報顯示，截至2023年6月30日，新城發展旗下吾悅廣場約有39家未抵押。據新城控股中期報告，截至2023年6月其投資性物業價值總計約1170億元，其中810億元用於抵押貸款，剩餘360億元應會為償債提供部分增量融資來源。
在商業抵押融資的支撐下，從表面上看，新城控股的剛性債務的壓力不大。
值得一提的是，雖然新城流動性承壓，但其足夠幸運。
近期房企融資端的利好消息不斷。11月8日，市場消息稱，「第二支箭」即民營企業債券融資支持工具正在加力，近期將支持新城控股、美的置業等民營房企發行債券融資，募資用途主要為保交樓、償還境外債務。若能順利發債，新城將從中受益，可以補充公司資金，提高流動性。
不僅如此，新城還有希望受益於「第三支箭」即股權融資。今年9月，新城剛剛調了整定增預案，計劃募集資金45億元（調整前計劃募集資金80億元），主要用於溫州、重慶等七個在建項目。
截止11月9日，新城收報12.41元、總市值約為280億元；同花順數據顯示，年內新城股價振幅為57.71%、跌幅為39.46%。新城是否會像萬科、保利發展一樣因股價處於低位而暫停定增計劃，仍需觀察。
定增之外，消費REITs也迎來「曙光」。近期，消費基礎設施公募REITs正式落地，華潤、萬科、金茂等房企率先申報，而新城策劃發行REITs已久。
10月30日，在新城召開的2023年第三季度業績說明會，有投資者提問：「新城第一批reits沒有上，是否在第二批名單里？」
新城管理層表示：「公司將繼續與監管機構保持溝通和交流，推進相關工作。」
從現實操作層面看，新發公募商業REITs對企業和資產有高要求，比如，需要償還底層商業物業的貸款本息，並註銷抵押擔保。
這意味著，房企在在REIT發行之前，需要提前承擔還本付息的資金壓力。
綜合來看，額度更高的、效率更快的「第二支箭」再次發力，有望率先助力新城緩解流動性壓力。