撰文：南京樓市微信平台編輯盧蘇苗（個人微信號sumiao106)
有一家樓盤，號稱「不做廣告，憑實力賣房」，網上沒什麼宣傳文章，從中介口中也很少能打聽到。
這家樓盤就是通宇林景蘭園，位於江北新區頂山街道龔家窪路南側。該樓盤本月11號收官加推，號稱靠實力賣房，卻被傳去化慘澹。
10月11日，通宇林景蘭園平推2、7、8號樓，共186套房源，銷許均價28000元/m²，戶型建築面積約89-110m²，毛坯交付，目前仍有房源在售。
為了解開這個謎題，今天我特意去往項目所在地實探,發現：
1、開盤十餘天，去化僅4成！目前項目在售90m²、95m²、108m²，銷許均價2.8萬元/m²，毛坯交付
2、實探小區所在地，發現小區目前交通不便、配套不齊全，周邊二手房最低1.6萬/m²
3、送上選房攻略，總價247萬起！有網友直言，如果再加上名校中學，4萬都買！
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開盤十餘天，去化僅4成，目前在售90m²、95m²、108m²，銷許均價2.8萬元/m²，毛坯交付
通宇林景蘭園位於江北新區頂山街道，提到它可能有許多人不知道，但項目周邊的融僑觀邸、金輝白馬雲著、雅居樂雅尊府、金樾府等樓盤，都是備受關注的樓盤。
通宇林景蘭園第一次開盤是在去年11月，推出1、3、4、5、6號樓，目前僅剩4號樓有少量房源在售。
本月11日，通宇林景蘭園再次加推2、7、8號樓，銷許均價28000元/m²，房源較充足。戶型建築面積約90m²、95m²、108m²，一梯兩戶，毛坯交付。
沙盤實拍
我到達通宇林景蘭園售樓處時，已接近上午十點。售樓處內很冷清，沒有人看房，置業顧問也只有一兩個。
售樓員和我介紹，此次是收官平推2、7、8號樓，共186套房源，目前已售70多套，去化四成，在售主力面積90m²、95m²、108m²，銷許均價28000元/m²,最低247萬起。在售房源中，90m²的選擇餘地較大，還有近百套，95m²的房源剩餘不多，只有十套左右。
去年11月通宇林景蘭園首次開盤，銷許均價27300元/m²，較上次開盤，總體價格上漲700元/m²左右。
售樓員告訴我，現在購房，本科生可以優惠100元/m²、研究生可以優惠200元/m²。一期擬交付時間2020年11月31日，二期擬交付時間2021年6月30日。
對於網上去化慘澹的傳言，售樓員坦言，的確有幾位剛需顧客看中了2期房源，但覺得交付時間有點遲，毛坯裝修還要花些時間，就去買精裝樓盤了。
我：「你們家好像有點冷清哈。」
售樓員：「是的，我們不怎麼打廣告，憑實力賣房。"
隨後，我也去了項目所在地實探。通宇林景蘭園位於浦口區頂山街道七里橋北路西側，項目規劃建設8棟11層低密小高層住宅和10棟四聯排別墅。
可以看到，項目的整體框架已搭建完成，走進可以看見綠網內還是紅色的磚牆體，外立面尚未做好。
項目已完成封頂。
施工場地對人員進出把控很嚴格，所有進入的人員必須帶安全帽，刷卡進出。我從側門拍了一張場地內部的照片，可以看出小區初具雛形。
從建設工程規劃許可公示牌上可以看到小區的大致規劃。
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實探小區所在地，發現小區目前交通不便、配套不齊全，周邊二手房均價2.6萬/m²
實探項目所在地，我發現該樓盤去化慘澹，主要還是因為項目短期交通不便、配套不太齊全，另外周邊二手房價格低，也對其造成一定衝擊。
1、周邊二手房價格低，對新房衝擊大
實探時我發現，除了小區對面的金地淺山藝境二手房掛盤均價超過3.4萬/m²,周邊的二手房價格並不高，普遍保持在2.6萬/m²。
相比較而言，通宇林景蘭園以毛坯均價2.8萬/m²的價格對外銷售，的確不占優勢。
2、江北新房遍地開花，精裝修僅需3萬+，項目性價比不高
眾所周知，江北這一年新房市場火熱，不少樓盤扎堆開盤，且多為精裝修。以金樾府為例，精裝銷許均價30500元/m²，且周邊配套更為成熟，距離主城更近。
相對來說，通宇林景蘭園毛坯均價2.8萬/m²，性價比不高。
3、開發商知名度不高，曝光度不高
對於很多買房人而言，知名度高的開發商和高房屋質量直接掛鉤。通宇林景蘭園是由通宇集團開發的，配備的也是通宇自己的物業。雖然通宇集團在江北也有不少項目，但相對於周邊的金地、旭輝而言，知名度不高。
另外，我在籌備寫稿時也發現，這家樓盤在網絡上的信息並不多。我詢問了幾位買房人，他們也表示並不知道這家樓盤近期剛開過盤。正如通宇林景蘭園的售樓員所說：「我們不怎麼打廣告，憑實力賣房」，曝光度不夠也許是該盤去化不良的一個原因。
4、近距離的商業配套措施不夠完善，目前周邊交通不太便利
目前小區近距離的主要商業配套，還是依靠周邊樓盤的底商。而實探中我發現，雖然周邊樓盤商鋪不少，但開業的不多，業態也比較單一。
林景熙園一期底層商鋪
金地淺山藝境底層商鋪
目前距離小區最近的地鐵站是南京工業大學站，高德地圖顯示，小區距離該地鐵站2.6公里。
除了上述的一些缺點外，實探中我發現小區也存在一些優點。
1、購房門檻低，總價247萬起，對剛需買房人較友善
目前，200-250萬預算的買房人在江北可選擇的餘地越來越小，不少樓盤都是尾盤，能選擇的樓棟和樓層也不多。通宇林景蘭園90m²最低總價247萬，且該戶型的房源較多，可選擇餘地也較大。
2、小區位於老山南麓，緊臨珍稀自然景觀
通宇林景蘭園位於老山南麓，臨近佛手湖、象山水庫、珍珠泉等珍稀自然景觀。項目位於江蘇警官學院浦口校區以西，南京工業大學以東，人文氛圍濃厚。
售樓員也透露，一期開盤就有不少周邊學校的老師來買，預計後期入住整體素質不低。
3、小區容積率僅1.6，綠化超過35%，得房率超過85%，居住舒適度高
通宇林景蘭園共建8棟11層小高層，容積率僅1.6，綠化超過35%，得房率超過85%，對自住需求來說，舒適度很高。
小區所有的小高層外立面均採用石材幹掛，售樓員透露，外立面的造價在800-1000元/m²，可以有效避免後期出現板材空鼓、開裂、脫落的現象，在抗裂防滲、保溫隔熱方面效果明顯，也很環保節能。
4、小區是南工大實驗小學學區房，周邊有不少高端國際學校。
與小區一街之隔的是南工大實驗小學，今年9月已正式開學。這所學校由南工大牽頭，將建設成為與南京工業大學層次相匹配的知名小學，學生還可共享南京工業大學內的相關資源。
除此之外，項目周邊也規劃建設高端的國際學校，比如南京托馬斯實驗學校（在建）、南京聖心國際學校（擬建）等。
通宇林景蘭園並沒有設置樣板間，售樓員用戶型圖和我做了詳細介紹。對項目感興趣的買房人，可以通過關注「林景蘭園」微信公眾號，通過公眾號下方的「VR看房」渠道，查看各戶型的效果圖。
也可以複製以下網址，用瀏覽器打開：
90m² 三房兩廳一衛：
https://vr.justeasy.cn/view/4003389.html?from=singlemessage&isappinstalled=0
108m²三房兩廳一衛
https://vr.justeasy.cn/view/4004730.html?from=singlemessage&isappinstalled=0
在售戶型圖如下：
90m² 兩房兩廳一衛，共99套
95m²三房兩廳一衛，共10套
108m²三房兩廳一衛，共31套
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送上選房攻略，總價247萬起！有網友直言，如果再加上名校中學，4萬都買！
之前曾有網友留言評論通宇林景蘭園這個樓盤：「如果南工大附小旁邊引進一所知名中學。石公路、石婆路全部打通，4萬我都買。」
我實探發現，目前石公路、石婆路已全部打通，項目附近的南工大實驗小學已投入使用，另有一個托馬斯國際學校，辦學質量較高。
如果你對這個樓盤比較感興趣，我也做了選房攻略，歡迎參考借鑑。
項目基本情況如下：
樓盤名稱：通宇林景蘭園
地址：浦口區頂山街道七里橋北路西側3號
總戶數：484戶
建築類別：多層，小高層
裝修情況：毛坯
容積率：1.6 綠化率：35.25%
整體得房率：85%以上
車位信息：車位比1:1.2，車位584個
開發商：江蘇通宇房地產開發有限公司
物業公司：南京林景物業管理有限公司 物業費：1.9元/m²
通宇林景蘭園在售房源首付及月供情況
數據收集於南京網上房地產，或存在數據延遲上傳情況
根據一房一價表，總價最低的房源是8號樓302室，單價27200元/m²，面積90.85m²，總價247.1萬！
總價最高的房源是7號樓1101、1110室，單價28400元/m²，面積110.05m²，總價312.5萬！
主要在售樓棟一房一價表：
2棟一房一價表
4棟一房一價表
7棟一房一價表
8棟一房一價表
此外，根據南京網上房地產數據，1棟還有兩套房源，分別是一套頂樓90m²房源，單價27900元/m²，總價約251萬，一套2樓108m²房源，單價27700元/m²，總價約299萬；3棟還有一套頂樓90m²房源在售，單價28010元/m²，總價約252萬。
以上就是我實探到的大致內容，你對通宇林景蘭園這個樓盤怎麼看？歡迎在評論區分享觀點，也可以加我的個人微信號sumiao106了解更多信息。