日前有傳聞稱，中國最大的長租機構自如考慮在港股IPO，計劃籌資約10億美元，最早或於4月份向香港交易所提交初步招股說明書，並最快在今年上市。但計劃尚處於討論期，籌資規模和時間等發行細節可能仍會發生變化。對此，自如方面回應稱：不予置評。
此前，自如已拿到多輪融資，最近一輪融資後的估值超460億人民幣。對於資本市場來說，持續的投資需要在某個時刻見到回報，而運營模式是能否見到回報的關鍵，畢竟之前申請或成功上市的長租公寓幾乎全都採用「二房東」模式，但最終結局並不盡如人意。而自如於2021年初推出了「增益租」模式，其發展前景如何備受市場各方關注。
資本市場或許並不看好二房東模式
去年9月，魔方公寓的母公司魔方生活向港交所遞交上市申請，如果成功IPO，它將是第三家長租公寓領域的上市企業。據了解，魔方生活採用的便是「二房東」模式，即向業主或授權承租人租下全部或部分樓宇，並訂立約10至15年的長期租約，再對房間進行裝修改造，並提供其他各項配套服務。
在魔方之前，同樣採用「二房東」模式的還有青客、蛋殼等。2019年11月，被稱為「長租公寓第一股」的青客公寓登錄納斯達克，但2022年1月，青客公寓走向破產清算。2020年1月，蛋殼在紐交所上市，但僅445天後，2021年4月6日，「紐交所監管局」啟動程序，將蛋殼公寓從紐交所摘牌。
而魔方生活的增長也在放緩，2022年上半年，年經營指標開始大幅下滑。其中，實現營收8.5億元，較去年同期增長24.15％，但期內利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元，大幅下滑99.75％。截止目前，仍未聽到魔方通過聆訊的消息，而根據港交所規定，自招股說明書籤署之日起6個月內，未能完成聆訊或者上市，招股書會自動失效，時間已所剩無幾，魔方上市前景堪憂。
事實上，「二房東」模式在運營過程中需要投入大量資金來覆蓋拿房成本、空置期成本、裝修成本等，其中任何一項被拉高都有可能導致企業經營壓力直線上升，傳導到租客端，則表現為租金上漲，最終客源量減少，「暴雷」、「破產」頻發，這是資本市場極不願看到的。
增益租或能讓自如走得更遠
相比之下，自如在2021年初推出的「增益租」模式，則能實現「輕裝上陣」。
一是房屋的裝修成本由房東承擔，這就減輕了自如的現金流壓力，但對裝修能力的競爭力要求更高。而自如在過去十幾年，已為上百萬套房裝修，具備較高的供應鏈管理水平和交付能力。可以更快、更廣的盤活大中城市老舊小區實現「年輕化」「時尚化」「自如化」，擴大市場上高品質房源的供給。
二是「無差價、無空置期、收益有保障、年底有分成」的創新機制可以保障業主獲得穩定的收益，更多業主願意將房源委託給自如，同時自如以其高品質房源和專業的出租運營能力吸引到更多租客，這就實現了運營鏈條的閉環。
據《中國城市租住生活藍皮書》的調研數據顯示，在一線城市、新一線城市中，超50％的業主願意將閒置住房委託長租機構出租，而在自如的業主群體中，有68％的業主「會向朋友推薦『增益租』」，業主們的選擇已經證明了其價值。
有分析人士認為，自如「增益租」模式以其特有的創新機制為行業發展開闢了新路徑，輕資產運營增強了自如抵禦風險的能力，同時為業主和租客都帶去了實實在在的好處，在這個模式下，自如可以走得更穩更遠，而這正是資本市場所看重的，相信自如還會繼續創新，引領行業健康發展。
本文源自：南早網