在2018年，房地產成交額達到了史無前例的15萬億元，也是今年人們不斷提起的一個數字。
在前段時間舉行的博鰲房地產論壇上，專家們各執一詞。
經濟學家巴曙松稱，這麼多的房地產銷售額，太高的話會擠壓了其他資源配置。
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮「回懟」：帳不能這麼算，從相對增速來說，房地產的規模還是會增長。
而中國指數研究院常務副院長黃瑜稱，「15萬億」後，市場會發生結構性變化，2019年樓市大機率會下降。
不管各類觀點的分歧有多大，15萬億這個數字，確實讓整個市場感到了一絲不安。
10月17日，安居房產研究院發布了《2019年三季度樓市總結報告》，報告指出，商品房銷售金額已在2019年達到頂峰。
他預計，在房地產去產能化背景下，商品房規模見頂，2019年商品房銷量或呈現「一增一減」，全年的銷售面積同比減少，但銷售金額依然有望突破15萬億大關。
這「一增一減」，對樓市來說代表了什麼？
毫無疑問，就房地產施工面積而言，三四線要比一二線高的多。
數據顯示，近年一線城市施工面積占全國的比例不到6%，二線城市占比在28-29%左右，三線及以下城市占比高達65%-66%。
也就是說，7成的房子，都是在中小城市賣出去的。
在去年，房地產銷售面積達到了17億平米，三四線樓市居功至偉，事實上，在過去幾年，因為棚改貨幣化的推動，大量的拆遷戶拿著現金去「掃樓」，把積壓已久的庫存一掃而空，造成了各城市房子的短暫熱銷。
有因就有果，如今銷售面積下降，這口「鍋」肯定要三四線背上。
原因無他，大城市的房屋單價更高。
上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，13個城市步入了「超高房價」行列，另外還有12個城市的房價步入了「過熱」區間。
按劃分標準，大於兩萬一平米，即為「超高房價」，介於1.4萬元-2萬元/平方米的房價定義為「高房價」。
在超高房價名單中，京滬廣深赫然在列，還有廈門、杭州、福州、南京、蘇州，更有三亞、珠海、東莞、燕郊等「外溢」區域。
動輒就是幾百萬的房子，這些地方稍微有點熱度，銷售額就上去了。
從2019年的市場熱度也可以看出，一二線城市儘管面臨重重束縛，依然展現出了強大的購買力，比如連續加碼的蘇州，動不動就是萬人搖號的杭州和南京，包括中西部的新一線兩大龍頭成都和西安，只要有新房出現，從不缺買家。
據證券日報10月17日報道，從開年至今來看，300城土地市場延續低位運行狀態，溢價率已經連續5個月下調，9月份300城土地出讓平均溢價率下滑至7.7%，接近去年市場最冷期間水平。
300個城市地價連跌將近半年，這才是房地產市場的真面目。
一二線城市，只是少部分人的獨角戲，只有廣大的地市和縣城，才是大部分購房者的歸宿，畢竟，還有10億人沒有坐過飛機，5億人沒有用過抽水馬桶，這話不是我說的，是經濟學家李迅雷的統計。
因此，我們不能拿著一二線的火爆，去暢想整個樓市未來的市場有多宏大。
這樣來看，15萬億的樓市規模達到頂峰，也就不奇怪了。
以前是擴張，是進攻，是各個城市普漲，別管城鄉結合部，還是遠郊的農村，沾著一丁點概念就能炒起來。
以後是收縮，是防禦，是大小城市分化，高估的城市房價會回歸理性，低估的「窪地」將不復存在。
此消彼長之下，掰開手指算算，房地產的好日子，確實沒多久了。
安居房產研究院分院院長張波稱，從2020年始，全國商品房的規模，無論是銷售面積，還是銷售規模，都將進入緩慢的下行通道。
中泰證券經濟學家李迅雷日前表示：記得2017年的博鰲論壇上，我提出房地產的拐點或發生在2020年前後，頗受爭議。如今，我依然認為基本確認拐點了。有人期望房價長期走平，不可能！走平對於貸款投資性買房者而言，就是虧損套牢，全球沒有走平案例，因為這不符合資產特性。
這兩位專家的觀點很一致：2020年，房地產就會上演「大結局」，3個月之後，會見分曉。
一個行業經歷了20年的高速發展，匯聚了六成以上的家庭財富，推高了近60%的居民槓桿，關聯了上下游近20個行業，也確實到了該歇歇腳，調整一下的時間了。
筆者覺得，對普通購房者來說，沒有任何影響，該吃吃該睡睡，一定程度上反而是好事。
那些熱度奇高的一二線城市，房價倒掛的現象會大幅緩解，二手房估值會回歸合理，那些人煙稀少的三四線新城區，以及一二線的郊區，會以更快的速度現出「原形」。
某種程度上，我們應該慶幸這個時刻來的很「及時」。
至少能讓大家明白一點：買房子，是一件「有所為，有所不為」的事，而不是「飛蛾撲火」式的魯莽。