蘇州四縣市中，崑山可以說是中國最著名的縣級市了，它常年霸榜各類百強縣榜單。
在過去的2022年，賽迪百強縣榜單上，崑山再次拔得頭籌，這是崑山連續18年蟬聯中國百強縣首位。
去年10月，國務院七普領導小組辦公室編制的《2020 中國人口普查分縣資料》中，崑山明確了新身份——特大城市。
並在去年，崑山首次問鼎全國工業百強縣市和創新百強縣市。
據《政府工作報告》數據顯示，2022年崑山GDP預計突破5000億，同時實現了各個維度的正增長。
規上工業總產值10810億元，增長4%。
完成一般公共預算收入430.2億元；
固定資產投資792億元，增長6%；
社會消費品零售總額1642億元，穩居蘇州大市第一；
完成工業投資250億元，增長8.4%，總量為近五年新高；
居民人均可支配收入達70600元/㎡，增長4%；
進出口總額達1038億美元，繼續保持千億美元高位。
崑山成為國內首個達到5000億量級的縣級市，不愧是中國第一縣，更是縣域經濟之王！
另外，崑山還創造了多個第一：
全國第一個建成環城高架的縣級市。
全國第一個通地鐵的縣級市。
全國唯一擁有三個國家級開發區的縣級市;
其外貿總額、規上工業總產值、人均進出口規模等均居於領先地位，也始終保持著對外商投資較高的吸引力。
回看崑山如今的耀眼成績，和其優越的地理位置不無關係。
它接壤長三角龍頭上海，接滬連蘇、占據C位，區位優勢得天獨厚，號稱上海的後花園。
我們知道，在環滬城市中，嘉興、崑山、南通、嘉善、太倉稱得上為上海都市圈第一梯隊，但是只有崑山在鄰滬城市中的優勢較為明顯，城市價值不言而喻。
首先表現為交通上的連結與貫通。
上海地鐵11號線直達崑山花橋，並設置了「兆豐路、光明路、花橋」3站。崑山人民坐地鐵就可以直達上海市區的徐家匯商圈，甚至比上海郊區的金山、奉賢等區到上海市中心還要方便。
S1線（已更名為軌交11號線）目前也進入了設備全面調試的階段，將於2023年正式通車運營，終點設於花橋站，與上海地鐵11號線花橋站換乘。
S1線是崑山首條和上海軌道交通網實現對接的線路，建成後，意味著在地鐵賦能之下，崑山和上海的聯繫更為緊密。
除了地鐵，崑山到上海乘坐高鐵也十分便利。崑山站、崑山南站每天有約135次列車往返滬昆兩地，這樣的用時和頻次，讓乘坐高鐵上下班真正成為現實。
從人口流動上看，「滬職昆住」已形成明顯的同城效應，人口流動讓昆滬兩地形成了緊密的現實聯繫。
而崑山的花橋鎮由於其靠近上海且地鐵直達的優勢，成為很多年輕白領們的優質的置業選擇。每天都有無數年輕人往返於上海與花橋之間，他們居住在花橋，工作在上海，過著雙城生活。
其次表現為 產業方面的承接 。
我們把時間軸拉遠一些，在改革開放初期， 崑山第一家上市公司三山集團就是由金山、寶山、崑山三地合作創辦的；上海老字號品牌金星電視、鳳凰自行車是與崑山合營的；一大批上海籍的技術人才來到崑山工作，「星期天工程師」更是奔波於滬昆兩地，為崑山發展經濟注入「上海力量」。
後來再到浦東大開發、發展外向型經濟，再到長三角一體化發展，崑山每一次跨越騰飛的背後都烙有「融入上海」的鮮明印記。
除了經濟上承接上海的產業， 在生活上，崑山也積極與上海接軌 。
滬昆公共運輸卡已實現「異地刷卡」，崑山醫保卡可以在上海多家定點醫院「異地就醫」結算。
「十四五」期間，崑山提出要深度融入上海大都市圈建設，繼續實現與上海優勢互補、分工合作、錯位發展。
目前的崑山不僅僅是台企之鄉，還形成以電子信息、生物醫藥、智能裝備為主的產業集群。
崑山的小核酸產業基地已成為亞洲最大的研究基地，京東全球首個全程無人分揀中心已經在崑山千燈運營，目前 共擁有上市企業達42家。
在各大產業升級之後，崑山的工業生產總值達到1.08萬億，成為全國工業總產值萬億俱樂部中 首個縣級市 。
同時，其產業集群加速成長，產業結構不斷優化。在過去的2022年，電子信息、裝備製造業分別實現6000億和2999億元，增長7%和3%。
數字化改造行動提前一年實現規上工業企業全覆蓋，蟬聯全國縣域工業網際網路發展20強榜首。
臨近上海的地理優勢，與上海聯繫日益緊密，決定了崑山承接了上海的外溢客群，其樓市成交量有一定的保證，所以崑山樓市具有一定的 韌性 ，在四縣市中相對 穩健和健康 。
1. 供應和成交同比跌幅處在四縣市低位
2022年度崑山市商品住宅供應面積為238.31萬㎡，同比減少19.6%；成交面積為287.93萬㎡，同比減少8.46%。
2022年度崑山商品住宅的成交均價為21225元/㎡，同比上漲了8.13%。
中建鹿鳴府、華潤潤樾庭、東望璟園等核心板塊的高品質樓盤在2022年度取得了亮眼的銷售成績，也帶動了崑山市新房均價的結構性上行。
無論是供應還是成交，同比跌幅在四縣市中都是最小的 。
我們來看月度成交情況。
2022年上半年因上海疫情「擴散」影響，4月崑山封城，直至6月開始崑山樓市才逐步迎來放量行情，8月中旬限購進一步鬆綁，9月單月成交達55萬平方米，成交均價拉升至21851元/㎡，達到了年內高點，市場呈現出穩步升溫態勢。
10月，市場再次回落，一整月無新增供應，11月，隨著供應量的增加，成交量所有增加。
到了12月，龍辰院子、臻悅雅築、潤樾雲起花園、頤和天樾花園等新樓盤入市，帶動了市場成交量的增加。
2. 主城玉山2萬+元/㎡全面改善，越貴越好賣
具體到板塊來看， 主城區玉山鎮、張鋪鎮、臨滬區域花橋鎮 是2022年崑山成交的主力支撐，但彼此行情相對獨立，樓市發展自成一體， 因客群結構顯著差異造就了完全不同的市場特徵 。
主城區玉山鎮普遍進入全面改善時代，房價突破2萬元/㎡，以本地改善客群為主，正因為 改善需求購買力充裕 ，因而總體呈現出 越貴項目越好賣 特徵。
以 板塊內的 中建鹿鳴府 為例， 雖然均價突破3萬元/㎡，依舊可以實現屢開屢罄。
2022年，中建鹿鳴府以48.41億元、15.15萬㎡的銷售成績位居2022年崑山商品住宅銷售金額、面積雙榜榜首，其成交套數為1027套，位列套數榜第三。
中建鹿鳴府位於金鷹旁、婁江畔，是崑山公認的主城核心位置，名副其實的高價值地段。
以金鷹為中心，項目周邊的二手房掛牌均價已突破40000元/㎡，中建鹿鳴府存在一定的倒掛優勢。
項目緊鄰崑山南北中軸長江路，路網四通八達，出門1公里即達市域軌交S1珠江路站（在建），周邊集聚、金鷹、大潤發、玉山中學、崑山第一人民醫院等高端生活配套資源。
除了地段上占據城市核心，在產品力方面，中建鹿鳴府也足夠硬核。
進小大門後即是國際城市口袋公園、空中廊橋、「秀舞霓裳」城市綠帶、世紀之環……社區景觀空間打造有藝術廊架、圓環活力劇場、慢享街區等，滿足全齡段業主娛樂生活所需。
室內配置沃茨地暖、東芝中央空調、環都拓普新風三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉維特、飛利浦、歐派等高端品牌，帶來更舒適的居家體驗，讓生活品質實現進階。
中建鹿鳴府目前主力在售建面約124㎡的舒適三房、建面約143㎡的寬幕四房，大橫廳、多開間朝南、主臥套房等亮點十足，在功能和尺度方面把改善戶型做到了均好。
中建七局在城東開發的春景雅苑在2022年去化表現也可圈可點，120天累計銷售破20億元，月均去化超百套。
春景雅苑位於崑山城東體育公園片區核心位置，占地約870畝的開發區體育公園位於項目西側約500米處，享受多元醇熟的配套資源。約2公里可達S1號線（建設中）夏駕河公園站（暫命名），項目還自持約2.9萬方大型商業綜合體，另外還有今年簽約的皇冠假日酒店和永旺夢樂城。
項目產品主要以大三房和四房為主，主力戶型建面約126㎡-189㎡，分別打造了建面約126㎡大三房、建面約143㎡舒適四房、建面約168㎡闊景四房、建面約189㎡豪華四房，是改善置業的產品佳選。
在社區景觀上，春景雅苑整體採用「一廳一軸五分區」設計，中央會客廳融合景觀連廊、陽光草坪、水景等，營造多功能社交體驗空間。
並提出社區景觀新主張——光舞之森，精心營造光之谷、水之庭、夢之島、雲之苑、石之居、林之境等六座情境花園，配有約1100㎡全齡兒童樂園、約700m活力健身跑道……
在室內裝修上，全屋配置三大件，環都拓普新風系統、美的中央空調、沃茨地暖，將高品質與高舒適度的想像融入日常生活。從入戶掛鉤、德系品牌「凱迪仕」四合一智能門鎖，「星月神」雙開鋼木復合入戶子母門到衛生間乾濕分離，彰顯精緻生活。
3. 張浦剛需心頭好、 臨滬花橋承接上海外溢
張浦板塊因和蘇州市區甪直接壤，再加之板塊均價只有1.5萬元/㎡，以較低的價格吸引了大量剛需客群。
去年8月18日崑山的限購政策持續優化，對首套房購房者由原來連續6個月社保證明到目前不再限購，而外地人在崑山購買3套以內均可通過人才編碼實現，實則也算變相全面解綁限購。
限購政策的解綁刺激了花橋行情，尤其是 強化了上海投資需求的外溢 ，上海和花橋人口流動性增加，投資需求回流，上海11號線和S1站點沿線樓盤來訪、去化均呈現穩步回升態勢。
值得一提的是，無論是主城區玉山鎮還是臨滬花橋鎮， 供應量少，庫存見底 是樓市熱度回升的核心原因。
尤其是花橋，近兩年供地近乎停滯，一年僅成交1-2宗地塊，2022年僅出讓1宗宅地。
崑山市場韌性較強、呈現出與其它三縣市完全不同的市場行情，除了樓市自身供求關係之外，我們認為，主要還取決於以下幾方面因素：
環滬城市的優勢之一便是 承接上海的外溢需求 ，隨著崑山與上海的交通便捷度大大提升，使昆滬雙城生活成為可能。
二是除了外來投資性需求「助力」之外，在市場行情轉淡、投資退潮的大背景之下， 內生性自住需求 決定了成交能否持續放量。
崑山作為連續多年穩居全國百強縣市首位的城市，2022年GDP突破5000億元、常住人口超200萬人，且崑山產業強勁，目前已形成電子信息和裝備製造2個千億級主導產業集群， 產業帶來的購買力助力樓市需求的釋放 。
總的來說，崑山樓市在2022年的長三角縣市中都可謂一枝獨秀，市場表現韌性較強，預計2023年崑山樓市繼續好於蘇州其他縣市，延續2022年穩定的市場表現。