近年來,政府不斷加強對房地產行業的調控，使得「房住不炒」理念已經成為我國地產調控的主旋律。在此背景之下,大多數房地產行業上市公司正在尋求轉型，在主業基礎上向其他領域布局延伸，將多元化作為最新的發展戰略。
一、主流房地產企業多元化戰略進展
本文根據《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，選取綜合實力榜十強中的前六名加以了解房企多元化戰略進展。
1.中國恆大多元化戰略布局
恆大多元化戰略布局主要體現在文旅、大健康產業和高科技產業三大領域。
在文旅領域，恆大傾心打造「恆大童世界」和「恆大水世界」。力求建設成為全球最大的「全室內、全天候、全季節」大型溫泉水樂園。
在大健康產業領域，恆大著重打造「恆大養生谷」。創建了全新理念的「1+N」防、治、養相結合的全生命周期的健康生活方式。並集全球大型養老社區的經驗和優勢，全新打造「四大園」——頤養園、長樂園、康益園、親子園。
在高科技產業領域，主要是新能源汽車領域的發展。恆大通過入主瑞典國家電動汽車有限公司、牽手世界頂級豪車製造商Koenigsegg、與德國hofer組建合資公司等舉措，一舉完成了從整車製造、電機電控、動力電池、汽車銷售、智慧充電、共享出行等領域的全產業鏈布局。
2.萬科A多元化戰略布局
萬科A業務開展主要集中於萬科物業、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務板塊。
在物業服務板塊，萬科物業推出綜合性的資產服務計劃，以實現業主利益最大化為目標，貫穿於房屋資產交易、管理、配套等多個環節。
在住宅租賃板塊，萬科圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局。發展長租公寓業務，目前主要以青年公寓（「泊寓」）為產品線。
在商業開發運營板塊，萬科以印力集團作為商業開發與運營平台，進行國內商業地產的投資、開發和運營管理。
在物流倉儲服務板塊，萬緯物流全國遍地撒網。主要專注於高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節，涵蓋電商、餐飲等各個領域。
3.碧桂園多元化戰略布局
2018年中期，碧桂園成立了碧桂園農業控股和廣東博智林機器人兩家有限公司，形成了地產、機器人、農業三大板塊布局。
在機器人板塊，穩步推進建築機器人、醫療機器人和餐飲機器人三條線路，提高生產力。
在現代農業板塊，碧桂園農業控股有限公司從前端研發、「公司+基地+農戶」模式的中端生產組織，一直到以鳳凰優選社區門店為主體的終端銷售形成了一條完整的鏈條。
4.保利地產多元化戰略布局
保利地產提出「一主兩翼」的發展戰略，即以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為兩翼，構建不動產生態發展平台。
在綜合服務方面，保利地產以不動產投資開發上下游產業鏈價值挖掘與資產經營為主線，搭建覆蓋物業管理、銷售代理、建築、商業管理等多個綜合服務板塊。
在不動產金融方面，以產業金融服務為基礎，擴大基金管理規模，發揮客戶資源優勢，形成以房地產基金、普惠金融為主的不動產金融平台。
5.中海地產多元化戰略布局
中海地產在制定企業發展戰略層面保守謹慎。主要還是圍繞地產主業，通過激發住宅開發業務的潛在價值，使得多項業務協同發展。
目前已經形成住宅開發產業群、城市運營產業群、創意設計與現代服務產業群的三大產業群戰略。與此同時，自2018年以來，中海新增多項業務落地運營，涵蓋教育、養老、物流三個行業12種業態。
6.融創中國多元化戰略布局
融創在堅持地產主業的基礎上，積極開拓文旅城項目，與地產業務形成良性互動。
文旅城項目包括融創茂和融創樂園兩部分。公司專門成立融創文旅集團負責文旅城的酒店、購物廣場和主題公園等從設計、建造到運營的一系列活動。
2018年，有近20家房地產行業公司去掉了公司名稱中「地產」二字。由此現象可以看出，大多數房地產行業公司正在調整公司未來的戰略方向，多元化已成為重要選擇。但是實行多元化戰略真的有利於房地產行業上市公司的發展嗎？只要是多元化戰略都能促進房地產企業績效的提升嗎？
二、房地產企業多元化戰略實證分析
為了解答上述問題，本文對此進行了實證分析。由於多元化戰略具有滯後性，即本年度實施的多元化戰略對績效的影響很有可能會在接下來幾年公司的績效中才會體現。因此本文從WIND資料庫中選擇滬深兩市房地產行業上市公司2012~2018年的信息進行實證分析。
本文在探究多元化戰略是否有利於房地產行業上市公司發展的同時，更想在此基礎上探究即使兩個公司跨行業經營的業務數目一致，若各經營業務所占比例不同是否會對房地產行業上市公司的績效產生影響。因為經營業務數目僅僅測量的是「量」，結果並不具體，因此衡量多元化戰略時，除了經營業務個數，還採用了赫芬達爾指數和熵指數。（計算公式及計算過程略）
在度量企業績效方面，主要採用的指標有總資產收益率、凈資產收益率、每股收益、銷售利潤率、主營業務增長率、托賓Q值、EVA、平衡積分卡、可持續發展率等。考慮數據的可得性，本文選擇用企業的盈利能力和股東獲利能力衡量企業績效，用總資產收益率、凈資產收益率以及每股收益作為分析指標。
在控制變量的選取方面，初步選取了股權集中赫芬達爾指數（H10）、所有者權益增長率（EQU）、控制人變更（CON）、資產周轉率（CTUR）、公司規模（Size）、公司年齡（Age）、資產負債率（Lev）七個指標，相關分析結果顯示H10、EQU、CON、CTUR與因變量的相關性係數低（小於0.15）且均不顯著，因而剔除，最終保留公司規模、公司年齡和資產負債率三個控制變量指標。
本文剔除了各個變量數據缺失的、公司收入沒有按照行業劃分的樣本。數據分析採用Stata14.0軟體進行。除此之外，為避免極端值的影響，本文對企業績效指標和資產負債率數據進行了前後1%的winsorize化處理。
在回歸模型的選擇上，本文首先使用F檢驗在混合OLS模型和固定效應模型之間進行選擇， 經過檢驗，F統計量為2.75，對應的P值為0，在1%的水平上拒絕原假設，表明本文的數據更適合建立固定效應模型。接下來本文使用Hausman檢驗來檢驗本文數據更適合固定效應模型還是隨機效應模型， 經過檢驗，卡方統計量為28.01，對應的P值為0，在1%的水平上拒絕原假設，因此本文數據更適合建立固定效應模型。
三、結論
1.房地產行業上市公司多元化經營程度不高。目前來看，房地產行業上市公司選擇實施多元化戰略促進企業發展較為普遍，但是這些上市房地產公司的經營業務數目均值不超過3個，這表明房地產行業實施多元化戰略並沒有進行多種業務數量擴張。
2.房地產行業上市公司經營業務越多未必提高績效。總體來講，房地產行業上市公司實施多元化戰略對企業每股收益不存在顯著的影響，經營單元個數對企業績效不存在顯著的影響。但是各個經營業務所占的比例不同對房地產行業上市公司績效有顯著影響。具體來說，當房地產行業上市公司內的經營業務所占比例「擠壓」主營業務過多時，會使企業的經營優勢分散，容易出現過度投資和交叉投資的問題，除此之外，還會產生更多的溝通成本、代理成本等，此時的多元化戰略與企業績效呈現負相關，也就是會降低企業績效。
3.多元化對房地產行業上市公司績效的影響「先升後降」。為了驗證企業的多元化經營與企業績效之間是否存在非線性關係，本文在全樣本模型中加入了多元化經營指標的二次項。結果表明，隨著房地產上市公司多元化經營程度的提高，在一定水平內可以提高企業的經營績效，此時企業實施多元化戰略，可以共享資源，節省人工、溝通等方面成本。但超過一定水平後就會降低企業的經營績效（如圖）。也就是說，房地產上市公司的多元化經營程度最好控制在一定範圍內，這樣企業績效才會提升，當企業過度追求多元化時，就會使企業進入「多元化誤區」。
綜上所述，公司在實施多元化戰略時，應避免盲目多元化，關注公司多元化結構，合理分配經營業務所占比例，並且結合自身實際情況，不盲目橫向擴張，在合適範圍內實施多元化戰略。（作者系北師大房地產研究中心研究員）