最近，我們北京京康律師事務所接到很多村民的諮詢，有相當多的村民提到幾年以前因為欠別人錢，逐以房屋抵償債務，有的債務是父輩欠下的，子女為了償還債務，把自家房屋賣給債權人，用以抵債。房屋抵債這樣子的事情在農村比較常見，因為房子畢竟仍然作為老百姓的主要財產，一旦面臨債務催收，也是逼不得已而為之，這些債權債務糾紛一般來說持續的時間較長，有的債權人已經入住宅基地。
今天，北京京康律師事務所史主任借最高人民法院的最新判決為廣大的被拆遷人講解分析農村房屋買賣合同效力問題，以及在這種情況下涉案房屋拆遷補償款糾紛大體的處置思路，希望能幫助到我們的被拆遷人。
案情簡介：
四川南充李某在儀隴縣沙羅村擁有宅基地房屋面積500平米，李某欠袁某6萬元債務未歸還，由於自家房屋面積大，李某想以自家農村宅基地的其中90平米房屋賣給袁某還債，2002年，李某和袁某雙方簽訂《房屋抵債協議》，約定李某自願將房屋90平米作價6萬賣給袁某償還借款，袁某可隨時入住此房屋，村委會在該協議上簽署屬實。
2007年，儀隴縣新縣城涉拆遷，上述房屋被納入拆遷範圍，2008年5月，縣房地產管理局對對上述以房抵債協議進行審核，審核後認為產權屬實，可以發證。當年9月新城建設指揮部基於房管局審核通知書與袁某簽訂了《房屋拆遷產權置換協議書》，約定縣政府將為袁某置換新房屋，過渡期期間按月向袁某支付搬家費和房租費。
後新城建設指揮部認為李某與袁某簽訂的抵押協議違反相關規定，又與李某重新簽訂了拆遷補償不協議，約定李某曾讓指揮部與袁某簽訂的協議作廢，李某自行解除與袁某簽訂的房屋抵債協議。袁某知悉後不服向法院提起行政訴訟，要求縣政府繼續補償協議，後經法院審查依法確定房屋買賣合同無效，袁某不能取得房屋所有權，雙方借款可通過民事糾紛處理。
法律分析：
根據我國法律法規的有關規定，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應認定為無效。
根據本案已查明的事實，袁某並非四川省儀隴縣村民，其與該村村民簽訂的《房屋抵還借款的協議》，違反了法律法規的規定，應當認定為無效。袁某基於《房屋抵還借款的協議》而與新縣城建設指揮部簽訂的《拆遷產權調換協議書》因缺乏合法的前提基礎，故亦應歸於無效。袁某要求儀隴縣政府履行該協議的主張不能得到法院的支持，雙方簽訂的協議本質上是民間借貸合同法律關係，而非物權法律關係，房屋並沒有發生物權變動。
史律師評析：
本案的審查重點系袁某請求儀隴縣政府履行的房屋拆遷產權調換協議的合法性問題。
本案中我們知道袁某不是四川省儀隴縣沙羅村村民，李某和與其簽訂《房屋抵還借款協議》系向集體經濟組織以外的人員轉讓農村住房和宅基地，因其違反了集體經濟組織的成員權屬性，違反了法律、行政法規的強制性規定，依據民法總則143條、合同法52條相關規定違法強制性規定，違法公序良俗的合同是無效的，故袁某不能取得該房屋的產權。袁某與儀隴縣政府簽訂的《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》主體資格不合法，該產權調換協議應當認定無效，法院沒有支持袁某的補償協議從法律規定基本上來說沒有什麼問題，但補償款到達李某後要依法償還袁某，類似的案件要依法委託專業拆遷律師。
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