上半年，在煙房企的銷售額可謂慘澹，對比去年同期，蟬聯榜首的萬科成交金額下降了近四成，而去年上半年的成交季軍中海更是下降了近50%，前三甲之中只有龍湖成交額同比去年上漲了1億元。
19年上半年銷售排行
18年上半年銷售排行
榜單前幾位的頭部房企成交額幾近腰折，這其中固然有全國政策環境改變、調控收緊的原因，但在煙台本地，政府並沒有出台任何收緊性的地產調控政策的情況下，房企成交金額依舊如此慘澹，這個鍋恐怕還有一大半要自己來背。
巴菲特說，要在別人恐懼的時候貪婪，在別人貪婪的時候恐懼。然而煙台的很多房企的所作所為卻恰好把這句話反了過來——別人貪婪，我也貪婪。
先來看一眼上半年的成交狀況。
按照面積結構來看，由於二孩政策的放開，購房者的需求發生了比較明顯的變化：90平以下的二居室市場開始縮小，買房的需求逐漸向三居室轉移。
19年上半年的成交總體延續了18年下半年的結構，並沒有發生太大變化，成交主力依舊是90——120平米三室戶型，其次則是120——140的剛改戶型，加上90平以下的二居室戶型，三者占據了成交總量的八成還多。
雖然其中90——120面積段成交微有下降，120——144面積段成交微有上漲，但變動幅度都在5%左右，並不明顯。
需求有了，再看一眼供應。
這張圖不太明顯，我們稍作修剪，對比來看。
從19年初到現在，真正能滿足購房者需求的房子少得可憐。
現在煙台房價高企，平米單價動輒就要突破四位數，部分剛需人群轉向小戶型，但建面100平以下的房子卻明顯供不應求，購房者們想買，可到開發商這裡，真正有這些戶型的項目卻不多。
相反，130平以上的大戶型三居甚至四居室改善型住房在高房價的情況下需求量有限，但卻十分受開發商青睞，上半年140——150平大戶型產品的供應量甚至比80—90平產品還要多。
稍微有些常識的人都知道這不現實，可開發商為什麼還要這麼做？
——因為貪婪。
2017年煙台地產市場熱度激增，貨幣化棚改和二孩政策的放開推動了市場上改善需求的增加，2018年，煙台地產市場90—120平的需求量環比增加了超過10%，120—140平米麵積段的需求也上漲了6%。簡單來說，購房者對面積的要求更上一層樓。
利益面前，沒有人不為之動搖，看到變化的房企爭先恐後增加大戶型建量，隨著房價突破萬元大關，開發商賺得盆滿缽滿，但與此同時，大建面三居室存量同樣隨之水漲船高。
跟流行色一樣，評選出來的流行色是已經出現的趨勢，數據總是具有滯後性，趨勢總是在出現之後才能被抓捕，這一次的房企跟風來自已經產生的變動，但經過接近一年的需求釋放之後，這個變動在19年繼續推進的空間已經不剩多少了。
根據騰策數據，上半年成交量同比下降24%。
針對於中高端改善性人群的大建面三居室確實利潤豐厚，可現在哪裡還有那麼多大建面的改善人群？
所有戶型面積段當中，銷售量最大的還是90—100平，100—110平次之。110—120、120—130與80—90一樣，需求量都在3000套左右，但開發商卻明顯更偏重大戶型產品，供應量比80—90平產品多出近1000套。
不僅如此，新開盤的房子也是越建越大，明明需求量並不大，但130—140的房子依舊扎堆，供應量比需求量高出近四分之一，而且後面還有大量130—140的房源正在規劃建造。在價格最高的萊山區，即將開盤的幾個項目全部是類似萬科「翡翠系」的知名房企高單價大戶型高端項目，社區以三居大建面戶型為主，其中小戶型的房源少的可憐。
目前萊山市面主推產品中，基本都100平米起。而在萊山，房價高達13650元/平米。
這年頭，手頭上沒有130萬的預算，都不敢考慮萊山。
市面上的剛需樓盤太少，普遍都是價格較高的改善樓盤，不少剛需人群左右為難。
可需求就像是金字塔，剛需永遠都是最底層需求量最高的樓市銷售基礎，如果反過來，那金字塔隨時都有坍塌的風險。
事實上市場已經真實地反映了一切，戶型多樣化較高的社區里，賣得最好的都是小戶型產品：
萬科翡翠大道95平米產品已近乎告罄，但143平米大戶型卻可以隨便挑。
中海錦城85平米戶型所剩無幾近乎需要搶購，而118平米產品可以隨便挑。
而如果專注於大戶型，走中高端路線，無論在哪個地區，銷量無一例外都十分慘澹：
芝罘區金科博翠山，140、150、180平大建面產品首次開盤132套房，開盤當日去化僅有30套左右，首開去化率23%。
更有甚者，位於萊山中心城區的遠洋東萊郡首開當日去化率僅有個位數。
銷售不力，如今融資渠道又縮緊，房企身上的資金壓力不斷升高。原本想要藉此大撈一筆的大建面戶型，如今卻成了開發商在市場下行房企寒冬中為自己親手挖下的一口陷阱。
當然，儘管有過錯，可房企也並非沒有苦衷，一來，需求面出現下滑。經歷了近三年的樓市調控，越來越多的購房者選擇推遲買房計劃，從「搶著買」到「挑著買」的轉變，購房者已經開始趨於冷靜和理性，從前威逼利誘的招數都排不上用場，房企的去化率自然不那麼好看。
此外，最近一段時間，隨著棚改數量減少，政府出地的數量也跟著出現了縮水，「一地難求」的情況下，為了周轉順暢，即便是小地塊也會引發一眾房企瘋搶，上半年碧桂園拍下的南大街「地王」、新城搶下的機場路地塊，無一例外都是小面積高地價，儘管此時中高端大建面產品存量已經明顯過剩，但為了回款，開發商也只能選擇繼續開發售價較高的中高端產品，硬著頭皮走上大建面房源的惡性循環。
房企雖然發愁，但對於購房者來說，這未必不是好事，目前市場趨冷，雖然上半年房價並沒有出現下降，但很大程度上是因為時間上的滯後性，現在上半年市場上購房需求的下降很大程度上會在下半年的房價上顯現出來，房企降價銷售、推出特價房等營銷活動將增加，屆時，便是剛需出手買房的好時機。