文丨CK-house
時間是個奇怪的生物，你摸不著，但是卻一直存在我們身邊。然而時間賦予每個人身上是不同的價值，有的人用時間節約錢，有的人用錢買時間，選擇不同人生就會慢慢發生裂變......
我們常說「選擇大於努力」這句話一點也不假，方向對了，你的努力就是催化劑，促使你的努力變現，變成財富，變成相對自由的時間,在房地產行業有一句話叫做「躺著賺錢」，也有人形容資產是你睡後收入的源動力。
城市化下更是大城市化下，就這麼簡單，財富其實從來都在思維的顛覆和前瞻，更且行動的強悍。
對於重慶買房投資，近年來一直都是比較熱門的話題，而最近土拍市場火過新盤和二手市場的重慶，似乎又給人增添了不少焦慮和迷茫。
火熱的土拍是否會迎來房價再次起飛？
5月20日，重鋼一宗地拍賣迎來市場高度關注，13家品牌房企參拍，歷經74輪鏖戰，最終被佳兆業以10.5億收入囊中，成交樓麵價10066元/㎡，一時刷新大渡口樓麵價，可見佳兆業深耕重慶的決心，看好城市發展。
還是那句話，五月地拍真是膽戰心驚，地王位置大家屁股都沒坐熱，就又要讓賢。我們也說過，五月我們還會持續看到地拍市場的火熱，有興趣的朋友可以參見前期文章，我們已經羅列清楚，今年以來整個重慶的地拍市場，看看重慶的麵粉價是如何一天一個價，一天比一天高的。
參見：《麵粉價緊逼房價，這到底是怎麼樣的一盤棋？》
這裡我們不防在簡單提一下回興這個板塊，在這裡已經排除樓麵價1.1W+,人所共知。然而值得注意的是，這個板塊二手房均價也不過1.2W，這不科學，讓人期待的是二手房是否會趁勢迎來一波上漲行情......
我們再來看看整個重慶的二手房均價，看看主城各個區域均價還處於那個階段，到底高不高，貴不貴，是像空軍期待的要降，還是適得其反，又一輪打臉的節奏在路上。
簡單看一下，大致看下來，各個區域的均價和18年上半年沒有什麼太大的變化，細微變化也就是渝北區由去年的均價1.6W變為1.5W，北碚有去年的均價1W變為0.9W，當然是和18年上半年相比，並非下半年。
我們來回顧一下歷史，就回顧變化的一瞬間，不用太多。在全國去庫存的大背景下，在哪一篇「打著飛的去重慶買房」的文章開始，重慶迎來了房地產市場的啟動，16年至18年連續三年每年漲幅驚人，還是那句話，如果沒有17年的限售限制，限貸等，大家手裡的流動資金會更多，手裡的房子也會更好，更優質。
重點來了，新盤領漲，核心外溢，雨露均沾，二手輪動，這是本輪重慶樓市的節奏。我們主要來看看二手輪動，啟動時新盤領漲，核心外溢，然後到了17年底和18年初才體現在了二手房上，但是漲幅一般般，當然是相對新房。
現在依然記得很清楚，我們當時還在玩樓市「時差效應」的時候，核心區均價才1.2W，1.3W這個樣子，而且還是目前均價最高的江北區。像我們之前每一輪都會在知識星球分享重慶《看房路線和淘筍板塊小區推薦》裡面的一些小區，比如九街板塊的東和城均價1.3W左右，而到了18年初你在看均價1.6W。
同樣的江渝北交界板塊處的長安麗都17年一直處於均價1.2W，1.3W左右，一個春節一過，18年均價直接飆升1.6W。
例子我們就不一一舉了，但你得明白這就是重慶二手房市場的節奏，慢於新房，但是會補漲，回歸它應有的價格和價值。
然而，我們注意細節的朋友就會觀察到，雖然在新盤領漲，核心外溢，二手輪動這些過程中也有土拍，甚至價格飆升，地王，但是並沒有今年的土拍瘋狂。
為什麼這麼說，因為今年之前的土拍，地王都沒有蓋過房價上漲的勢頭，都趕著連夜排隊買新房，上午看二手，下午就簽合同，哪有時間管你土拍。
而今年就不一樣，土拍連連，地王連連，甚至我們提到的回興板塊麵粉價格和麵包價格相差1000元不到，這太誇張了，土拍市場的勢頭蓋過房子交易市場。
如果按照成本決定賣價的邏輯，19年漲幅也應該不錯，然而沒有然而，但似乎還是有一些期盼......
為什麼火熱的土拍未能帶動二手市場？
成本決定價格，看似簡單的邏輯，在今年也並沒有實現，整體上看各區各版塊二手均價維持很穩和去年不相上下，只是部分板快有回調。
前一小段我們有說，雖然大漲三年我們沒有關注土拍，但是的確也存在，北區刷新高也是事實，即便在房價上漲面前被我們忽略。這裡要注意的是很趕巧，樓麵價漲價正好和房價上漲趕巧，也可以說是周期的無縫銜接。
為什麼這樣說？很簡單，三年的去庫存是之前的庫存，照母山都能移平，也就不難理解，前期的庫存和後一期的土拍偶遇，讓我們失去了一些正確的判斷，誤以為本論19年的土拍也會立馬帶來價格上的體現。
對於這事，特別是房產投資這事，是有周期的，而且環節還不少，你憑什麼覺得本輪土拍的麵粉就該立馬促使賣出成品麵包的價格。如果這樣的邏輯不錯，那我們天天拍地算了，讓已有的房子價格不斷飆升，倒是省下了再次開發建房的時間周期。
其實，這是不對的，憑什麼你覺得你買了就必須大漲，那麼問題來了，16年你幹嘛去了，外太空旅遊去了嗎？對於目前的市場更是應該好好珍惜，麵粉價都這樣了，你還繼續矯情，幾年後你再回過頭來，繼續感嘆，要是我當時買了某某盤，現在怎樣怎樣，就像一些無知的人在埋怨要是我當年去考大學，怎樣怎樣一樣。
為什麼還鼓勵這樣買房？
首先，鼓勵大家買房，是因為看好重慶這座城市，看好這座年輕的直轄市，看好它的發展，看好它的未來。雖然，重慶是一座很魔幻的城市，這不僅體現在城市結構上，更是在房價上。這些上來說，重慶的確很奇怪，你看，今年開春以來，小陽春土拍比二手房還火，但價格上卻穩如泰山。
結合目前短期的數據來看，的確沒有像楊戩那樣，第三隻眼可以看出大漲的可能。再加上新房庫存目前還在陸續增加， 算下來還不少，甚至有隻有新房沒有二手房的新區，這樣的庫存壓力除了會壓制重慶新房價格外，還會給二手房上漲帶來一定的限制，誰叫新房癌還是那麼執著呢，這樣的地方文化也不得不算進去。
鑒於重慶可能近期會是一個房價走平這樣的一個趨勢狀態，對於非自住需求的投資玩家來說，核心區可能真的才是你們的首選。
當然，你會說重慶是一個多中心城市，在重慶，哪裡都有產業，哪裡都有人，哪裡都有商圈，哪裡都是中心，或哪裡都將成為下一個中心，對於這個我只能說，也許這就是重慶著名的「多中心論」的緣由，被概念化，然而並沒有價值化。
因為，在重慶這個遍地都是中心的城市，不管各個板塊如何為了自己樓盤強制加上中心這樣的標籤，在這樣一個購房群體裡面始終是行不通的——高凈值人群。
說到底，不管你怎麼宣傳，怎麼強制性加標籤，這群人買房就一個標準「不管其他區域如何炒，我買房只買城市最核心。」
回過頭來的確也是，早年間那個區域不是ZF規劃，打著各種旗號，然而最後發展最好的依然是核心區那麼一小塊好地段，聚財，聚人氣，也就具備了資產的流動性。
當然，持續投資重慶房地產的朋友，你一定會有不一樣的收穫，麵粉價齊漲，未來一定再刷新高，你也就不覺得今天的房價貴了，適應過程城市會留給你。
現階段我們依然要持續密切關注重慶土拍的信息，會火一段時間，也許到六月。如果土拍持續火熱，像蘇州那樣一直出地王，一定會很大程度上影響重慶房價的預期，存在可能會讓二手房提前火起來，提前拉動上漲的勢頭。
而且我們還需要持續關注一個關鍵點，「三無人員限貸」的政策，前期我們也說了，這個不放開的話，對於今年的大行情也是至關重要的一擊，好多朋友都蠢蠢欲動，籌集子彈呢。當然了，這對重慶本地認知思維有改觀的朋友來說，無疑不是一個利好。
接下來，抓住土地和信貸這兩點，再結合自身實際情況，做出置換，買入，賣出的調換即可，讓劣質資產升級變優質，讓居住環境提高一點，讓下一輪流動性可能受限漲幅不錯的資產流動起來。