「去看房的路上，連風都是甜的！」
深秋已至，靠著價差紅盤續命的杭州樓市，又翻起一片漣漪，網友直呼「不搖不幸福」的臻珹幸福里，終於帶著均價26500元/㎡的「彩蛋」來了。
幸福里首日登記已破萬，從側面驗證了幸福里強大的號召力。幸福里的懸念，是最終能不能衝擊兩萬人搖。
萬象城商業加持、雙地鐵上蓋、均價26500元/㎡、倒掛近萬元的幸福里究竟怎麼樣？本期樓盤測評，筆者實地探訪了城北萬象城幸福里，為大家答疑解惑。
幸福里登記第二天，售樓處依舊人山人海，基於強大的號召力，現場還有來自綠都東瀾府的截客中介。諮詢處置業顧問已經說的口乾舌燥，無暇接待來賓，甚至放出「搖中了，再來了解項目」的豪言壯語。
區位
大城北規划下前景可期
兩大交通路網可快速貫穿全城
從區位上看，幸福里位於餘杭區良渚街道杭行路與良運街交叉口，屬於勾莊板塊，處在城北副中心的核心位置。
2019年年初，「東整、西優、南啟、北建、中塑」大平台發展思路被提出後，「北建」開始提上日程，幸福里所在的大城北整體規劃較為清晰，未來發展前景可期。
幸福里雖然不在主城區，但依託杭行路和上塘高架、地鐵4、10號線等交通路網，切實拉近了幸福里與市中心的距離感。
再加上城北萬象城的確定，板塊內吸引了德信、世茂、融信等品牌開發商的持續關注。雙限政策下，勾莊板塊房價也已經解鎖，近期由寶龍星創競得的勾莊宅地，精裝房價上限已確定為29000元/㎡。
不過，當前勾莊的城市介面較差是不爭的事實。筆者跑盤時，周邊大卡車、貨車較多，且附近都處於施工狀態，儼然一片大工地，環境相對嘈雜。不過，也正是這樣馬不停蹄的城市建設進程，才能對這裡的未來抱有期待。
綜合來看，當前幸福里附近城市介面較差，周邊多為工地，大卡車經過頻繁，但板塊整體定位已經十分明確，未來發展可期，想看到城市介面煥新，還需要等待一段時間。
配套
雙地鐵上蓋、萬象城加持
教育資源不足周邊並無學校規劃
交通：幸福里屬於地鐵4、10號線杭行路站（在建）上蓋物業，未來通過萬象城商業可直達地鐵站，未來通過4號線可通往火車東站，10號線經過汽車北站，到達西湖景區邊的浙大玉泉站，地鐵站預計將於2021年年底開通。
地鐵4、10號線交匯的杭行路站
商業：從實地踩盤來看，目前板塊商業配套主要還是依託周邊萬科杭宸、回遷房等住宅底商，儘管有萬象城商業加持，但銷售回應並不能確定萬象城開業時間。
依照錢江新城萬象城和蕭山萬象匯的開業情況來看，城北萬象城至少需要5年的時間方能實現運營。而住宅部分預計2022年底即可入住，這也意味著幸福里交付使用後，並不能第一時間享受萬象城商業配套服務。
萬科杭宸底商
教育：周邊教育資源較為匱乏，距離杭行路小學約950米，目前已經開學；1公里內有杭州市餘杭區良渚良運幼兒園。
醫療：周邊有樹蘭國際醫療中心（在建），邵逸夫醫院大運河分院（規劃）、華潤健康醫療小鎮（規劃）。
基於當前的規劃情況，幸福里所在區域未來交通、商業都會迎來一個大的升級。但從幸福里現場了解到，購房者對於項目周邊教育資源關注較多，當前項目1公里範圍內僅一所幼兒園、一所小學，且周邊並無學校規劃，師資力量有所欠缺。
價格
均價26500元/㎡
倒掛超1萬元/㎡，紅利突出
城北萬象城整個項目總規劃面積約80萬㎡，容積率3.98，綠地率38%，規劃約17萬㎡萬象城商業體、1幢約285米高寫字樓，以及約22萬方的住宅。
住宅部分由13幢高層與1幢超高層組成，共1948戶。據置業顧問透露，項目預計將於2022年底交付。
此次幸福里共領出了1、2、14#共3幢，可售房屋套數596套，戶型建築面積89-131㎡，房源均價26500元/㎡，包含裝修標準3000元/㎡。
根據實地探訪發現，1、2幢位於住宅區東南角，南面臨河，景觀更好，14幢緊鄰主幹道良運街，距離地鐵站更近。從小區整體上看，1號樓區位優勢最好，前後無遮擋，而價格也在一定程度上體現了這一點，且1號樓戶型均以100方以上大戶型為主，總價較高。
從一房一價上看，此次推出的房源總價約在205萬-368萬。總價最低的房源有2套，位於2號樓102室、103室，戶型約88.02方，總價約204.6萬元，低總價優勢明顯。
幸福里一房一價
目前，幸福里附近沒有新盤在售，待售樓盤有世茂璀璨瀾宸、德信運河雲莊和融信勾莊項目，價格待定。
同板塊的上實海上海（二期）於9月清盤，幸福里26500元/㎡均價，比上實海上海（二期）的23500元/㎡高出3000元。
同樣在9月24日，距幸福里一站地鐵的勾陽站商住地——地鐵寶龍星創良渚商住項目出讓，這塊地限定精裝均價不高於29000元/㎡。
加3000元/㎡，再加3000元/㎡，基本上給大城北勾莊板塊未來兩年的新房價格體系劃出了天花板。
接近30000元/㎡，城北這是要甩掉價格窪地帽子的節奏。
二手房方面，筆者實地探訪周邊萬科杭宸中介門店。工作人員表示，目前杭宸二手房成交均價約在36000元/㎡上下，以往月成交約20-30套。據工作人員透露，杭宸最近一次成交的房源87方戶型，總價342萬帶車位，除去22萬的車位費，摺合單價約36700元/㎡。
而在透明售房網好找房平台上顯示，萬科杭宸近月掛牌均價約38000元/㎡。
從首開的樓幢位置上看，1號樓均好性更佳，但價格也更貴。首開的26500元/㎡的均價，在一定程度上也決定了幸福里倒掛的優勢，周邊二手房36700元/㎡的最近成交價，近10000元/㎡的倒掛優勢，非常誘人！
戶型
戶型面積段選擇多
得房率低、88方僅一衛
此次首開的戶型建築面積89-131㎡，其中89方202 套，100方共96套，105方共116套，108方共101套，131方共81套，不同的購房戶型面積兼顧到了各個層面的購房群體，無論剛需、改善都能滿足。
售樓處目前共開放了89、100、131三個樣板間。
根據透明售房網一房一價數據顯示，幸福里88方戶型得房率僅78%，從現場情況來看，88方雖然做到了三房且三開間朝南，但一衛設計、廚房操作面狹小都是不小的槽點。
89方戶型圖
100方的戶型得房率約78%，三房兩廳兩衛的設計格局更像是市面上常見的89方戶型的升級版，在餐客廳、主臥等方面都有一定的延伸，主臥做了套房設計餐客廳一體外接陽台，作為中間套採光較佳。
100方戶型
131方四房兩廳兩衛的邊套戶型，雖然戶型得房率依然不高，但動靜分離，做了大方廳、大飄窗設計，整體採光性更佳，主臥套房自帶衣帽間，明廚明衛的設計相對較好。
131方戶型
總體來說，幸福里戶型得房率不高，僅77%-78%，與對面的萬科杭宸80-82%的戶型得房率相比，並不占據優勢。
89方僅一個衛生間，各個房間面積並不大，100方只做了傳統三房，相比市面上89方三房產品在空間尺度上有所提升，對於剛需自住的購房者來說，較為合適；131㎡大戶型尺度較為闊綽，適合改善家庭居住。
裝修標準3000元/㎡，含有海爾空調、地暖，沒有新風系統，安裝了末端凈水器，燃氣灶選擇了方太，水槽和龍頭採用摩恩，衛浴用的TOTO。
幸福里裝修標準
幸福里優勢突出、但戶型得房率低、教育資源不足、當前城市介面較差等劣勢也相當明顯，但基於肉眼可見的倒掛紅利和發展前景，依舊吸引了眾多購房者搖號登記。
截止今天中午，幸福里已經審核通過近13000組，毫無疑問，幸福里「萬人搖」地位已不可撼動。對於購房者和投資客而言，幸福里都是個不錯的機會，畢竟在勾莊2萬+的地鐵盤已然不多。
幸福里登記即將結束，你覺得幸福里搖號人數會到多少？