賣房不遷戶引發連環賠償案

來源：檢察日報 秦鵬博

　　歡歡喜喜買了套二手房，遷入戶口時卻發現房子上還掛著一個陌生人的戶口。賣房不遷戶，這成了不少買房人的噩夢。近日，北京市海淀區法院審理了一起跨越十年的連環賠償案，案件涉及張某、王某、李某、趙某四人。

　　最初，張某以45萬元的價格將一套房屋賣給王某，但未告知還有他人落戶於該房屋。後王某把房屋轉賣給李某，李某又轉賣給趙某。趙某在辦理戶口遷入手續時，發現房子上還有他人戶口。於是，趙某將李某訴至法院，法院判決李某支付違約金20萬元；李某又將王某訴至法院，法院判決王某支付違約金20萬元；當王某將張某訴到法院要求賠償20萬元時，張某表示，戶口並不是自己和家人的，是案外人的，自己找過案外人但對方不配合。他主觀上沒有過錯，用不著賠。

　　對於張某的辯解，法院認為，承擔違約責任的要件一般為：當事人有違約行為；不存在法定和約定的免責事由。即在履行合同中不論違約人主觀上是否有過錯，只要造成違約事實，不存在免責事由，就應承擔違約責任。雖然張某稱其對於案外人戶口未遷出一事並不知情，但這並不能成為他推卸責任的藉口。根據誠實信用原則，作為出賣人，他應如實告知買受人房屋內的戶口情況，並有義務協助辦理完成原有戶口的遷出手續。由於張某失察，引發連環糾紛，應承擔違約責任。最終，法院判定張某賠償王某損失20萬元。

　　審理中，張某提出，他和王某約定的違約金並沒有這麼高。對此，法院指出，合同法第113條、第114條對損害賠償的範圍及違約金數額有明確規定。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。由於張某違約，導致王某向李某承擔了違約責任，由此產生的損失應由張某賠償。而損害賠償的範圍，包括王某向李某支付的賠償費用以及訴訟費，共計20萬元。王某的實際損失遠超他與張某約定的違約責任，王某請求法院對賠償數額予以增加，法院予以支持。

　　法官提醒，戶口遷移不屬於法院民事案件處理的範圍，買方單純起訴賣方限期遷戶，很難得到有效處理。法官提醒：買方應事前調查核實房屋落戶情況；如果房屋內有戶口無法遷出的情況，賣方應事先告知；簽約時明確約定戶口遷移條款，並約定違約責任；付款時留存部分房款作為遷戶保證金。