轉自真叫盧俊
單從樓市這個維度來說，這兩年大灣區最亮眼的，是深圳。
那麼長三角最亮眼的是上海嗎？我覺得是也不是。
因為還有一個總能和深圳一樣，時不時來點新花樣的蘇州。
或者我們可以叫他，矛盾的蘇州。
01
3月19號，蘇州市發布了《市政府關於調整人才落戶相關政策的通知》。
這裡不解析關於博士生、中高級技術職稱人員的條款，符合這些條件的高級人才，在哪裡都可以落戶。
如果只看和普通人關係最密切的，重點就是：
1、全日制本科學歷及學士學位以上，45周歲以下
2、大專學歷，35周歲以下，在蘇州連續繳納6個月以上的社保
3、本人戶口准遷外，允許其配偶及未成年、失業未婚子女隨遷
4、蘇州市行政區域內
5、5月1號起執行
這個人才落戶政策的條款，對於蘇州這座明星城市來說，可以說是非常寬鬆了。
如果我們再站在當下這個特殊節點，去看這個本科可以直接落戶的政策，說蘇州直接放出了人才大招也不為過。
人才落戶本身是一個非常好的城市發展落位點，但政策的寬鬆總會有一些被傳導到樓市。
相信這個政策一出，肯定會有人認為蘇州一定是急了，然後翻出去年的GDP增速表來佐證自己的觀點。
有那麼一點，但肯定不全是。
要相信，蘇州樓市不存在繼續大漲的前提。
02
724新政各位都知道吧，蘇州房價連漲被約談後，最後鎖死樓市的政策。
最主要的內容就是一年限購升級為兩年，新房限售三年，二手房限售五年。
其實早在511新政的時候，蘇州就開始在收緊二手房流動性了，但那次還只是對市場在做警告，而724新政則是徹底打滿了補丁，直接封盤。
限購其實問題不大，再嚴也比上海要寬鬆的多，不論是一年還是兩年，想咬牙夠一夠，總歸是有辦法的。
無非就是早一年和晚一年的問題。
但如果疊加三年限售，不好意思，這個時候市場流動性基本就被鎖死了，進場要等兩年，出場還要等三年，搞短期投機的人都要自動離場，玩都沒得玩。
剩下的就是在內部完成流轉和閉環，自此蘇州樓市真的變成了蘇州人的樓市，內部玩家買籌碼出籌碼，自己人跟自己人玩。
但現在人才落戶政策落地，作為蘇南和長三角的明星城市，選擇落戶的人必然不會少，附加家屬隨遷，樓市需求也許真會得到二次放大。
但這並不會造成蘇州樓市大漲的前提，被鎖死的流動性沒有放開，只要不放開限售，短期內蘇州樓市並不會動到筋骨。
另一點，早在2019年的下半年，蘇州就開始把內部供應量做到足夠充足，讓供應比需求始終多那麼一點，保證內部足夠良好的流動性。
另一方面，蘇州2019年的土地出讓也足夠充足，出讓的地塊總面積達到了1159.83萬平方米，而這些項目都將在2020年集中供應，整個市場新房供應端預計增幅10-15%。
原來5個人分一鍋粥，一人一碗，就算現在來十個人，無非就是再給你加一鍋，還是一人一碗。
而蘇州也一直是很講究這樣節奏感的城市，會始終讓供應和需求保持維持微妙的平衡。
蘇州還有一點很聰明的是，沒有選擇讓政策在近期就落地執行，留足了時間窗口。
這意味著中間給自己預留了足夠的時間去調整政策，如果真是步子大了，可以適量收一收。
底牌足夠，時間窗口充足，由此產生的供應緊缺房價大漲的前提就不會在。
03
那矛盾的蘇州到底在急什麼？
回歸到政策最原始的需求，就是著急人口增量，尤其是年輕人才的增量。
這才是這次人才落戶政策最真實的底色。
2019年蘇州的常住人口，增長數僅為2.82萬，增長率只有0.26%，而江蘇全省成績也不佳，僅為19.88萬。
要知道杭州的2019年常住人口增量，已經達到了55.4萬。
如果這兩個長三角新一線城市，人口增量相差2倍倒也無妨，但直接相差了20倍，這擱誰臉上能掛得住。
GDP總量再高，背後的人才輸入不足，也是足夠讓江蘇全省著急的，早在2018年3月，江蘇省的省會南京，本科40歲以下就可以直接落戶，現在仍在執行。
大漲了嗎？
另一點，江蘇省的人口老齡化在全國省份里大概可以排在前五。
所以，缺的是人口流入，更明確說缺的是年輕人才的流入。
04
樓市裡面有一句話：短期看政策，中期看金融或者經濟，長期看人口。
這是告訴我們其實樓市投資的根本源泉就在人口身上。
而城市與城市之間未來的差距，必然體現在城市的人身上。
但要明白，搶人這件事情其實是城市發展到一定階段以後遇到了瓶頸，是城市的一個整體焦慮。
因為我們的經濟發展模式越來越像集約化發展，人不是太多了，而是太少了，尤其是年輕人和受過教育的人比例還是太少了。
杭州已經更早一步的在做搶人動作了，蘇州此舉，也在意料之中。
未來僅有的存量增長人口要被不同的城市群，不同的城市去瓜分，每個城市都很焦慮，而每個城市都認為自己和其他城市想拉開差距，存在一個很重要的點——
就是人的數量、密集度、年齡結構，受教育水平。
所以，理解蘇州的落戶政策了嗎？
05
對於樓市來說，當前還是穩，大局這個時候是不會發生變化的。
最近以深圳上海為代表的一線城市回暖，以蘇州杭州成都為代表的二線城市回暖，其實都是疫情控制好轉的前提下，被壓抑的需求釋放了。
一個是剛性自住及改善需求，一個是整個市場面形勢不好的情況下，部分投資需求湧入了市場。
這些都是局部市場、區域市場的慣性規律，但不代表房產市場的全面回暖。
包括3月20號央行選擇了不降息，同樣也是透露了嚴格控制大水漫灌，即使再降息，資金也很難再流入房地產。
還有最近的因城施策下，想偷摸露頭就被打回原形的一些城市，還不夠清醒嗎？
06
放寬落戶這件事，對蘇州樓市而言是個長效機制，但仍然不能影響蘇州樓市的短期走勢。
如果有人以此做文章，大肆宣揚蘇州樓市要漲，請把他拉黑。
但這個節點，即使不會大漲，但短期需求依然會被放大，不直接作用樓市，但利好肯定會有些許釋放。
建議自住需求的剛需可以儘早入手，而且在蘇州要記住，盯准限價盤。
我一直堅信，蘇州是個很好的城市。
以上為正文，來自肖申克