據上海中原地產數據顯示，2023年11月上海二手住宅成交1.41萬套，環比增加5.89％，同比減少12.62%。
圖：上海二手住宅成交套數走勢
數據來源：網上房地產、上海中原整理
掛牌上行速度放緩 成交以價換量
從網上房地產數據顯示，當前二手房的掛牌量超過41萬套，繼續在歷史高位盤整。當然，好的苗頭是，掛牌增速在放緩。據上海中原地產監測數據顯示，進入11月份後，每周新增掛牌大約在1.1萬套左右，並且每周新增量下降趨勢已經出現，考慮到年底，掛牌活躍度不會太高，新增掛牌持續減少是大趨勢。當然，從絕對新增量來看，仍屬於正常範圍，畢竟年底第十二批房源已經亮相，而且不少樓盤有優惠折扣，所以還有打新意願在支撐。
從成交空間分布來看，依舊是大浦東，寶山和閔行成交排名靠前，分別成交2843套，1447套和1411套，比上月均有不同程度增加。此外，傳統交易活躍區中，松江成交也超過了1千套，說明11月市場交易情況比10月有一定改善。從板塊角度來看，徐匯南站，浦東世博表現相對突出，畢竟靠市區的地區成交量相對小一些，能上11月板塊成交量前十，反襯一些傳統交易區域成交不活躍。但是總體來看，傳統交易活躍地區，比如周康、嘉定住城區，三林、顧村等都繼續停留在榜單中，說明這些「中流砥柱」在繼續發揮作用。
從成交活躍的樓盤來看，甚至出現套均90平方米的樓盤，說明選擇二手房不完全沖小面積，低總價去，適度的居住體驗還是很重要的。從成交套數前十榜單中還發現，市場交易仍聚焦在外郊環間，可見二手房還是以總價3、4百萬以內的「上車房」最活躍。
表：二手住宅成交套數前十小區
數據來源：網上房地產、上海中原整理
以價換量 價格進一步下跌
從上海中原地產二手房價格指數來看，11月繼續下跌，跌幅為3.88%。並且價格指數創這輪下跌行情以來的新低。市場處於僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價格上做更多讓步。掛牌價打8折甚至更大的折扣才會激起買家興趣。此外，一旦有交易案例，成交價格低於小區平均價格，也會導致其他業主主動下調掛牌價格，否則沒有性價比的房源是不會被關注的。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示：11月成交有所反彈並不意外，一方面，11月交易節奏回歸正常，10月畢竟還受到假期因素影響。另一方面，這些交易量是在房東進一步讓步達成結果，一步到位的價格是非常有吸引力的。雖然交易量有所反彈，但從絕對高度來看，還沒有過1.5萬套的「及格線」，所以市場還是受到調整的壓力影響。臨近年末，在市場趨勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，所以，交易量不會有明顯變化，最後一個月收官大機率還是平穩過渡。
文/上海中原地產品牌部
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